房地產開發(fā)與經(jīng)營概述(存儲版)
【正文】 房地產開發(fā)的發(fā)展方向l 發(fā)展區(qū)域逐漸走向平衡l 主要發(fā)展商品住宅n 住宅建設－住宅產業(yè)－新的經(jīng)濟增長點l 因地制宜選擇開發(fā)方式l 進一步堅持強化綜合、配套l 走可持續(xù)發(fā)展之路房地產 投資l 房地產 投資的特點n 固定性u 產生于土地位置的不可移動；u 影響區(qū)位的重要性，從而影響市場需求、價格等。u開發(fā)投資：賺取開發(fā)利潤，風險較大而回報亦很豐厚；u置業(yè)投資：從長期投資的角度出發(fā)，可同時達到收益、保值、增值和消費的功能。房地產 投資l 房地產 投資的利弊n 利u相對較高的收益水平：大多數(shù)的股本收益率能達到 20％，置業(yè)投資每年獲取 15～ 20％的股本收益率也很正常。n 住房公積金的本質是工資。l 住房公積金的利率政策n 存款利率：當年歸集的按活期存款利率，上年轉結的按 3個月整存整取存款利率計息（ %、 %） 。l 住房公積金貸款的擔保方式n 以所購住房抵押；n 抵押加連帶責任保證；n 抵押加購買住房貸款保險；n 質押擔保；n 連帶責任保證。(職工本人上一年度月平均工資 單位住房公積金繳存比例）住房公積金與住房公積金貸款l 住房公積金的提取n 職工住房消費提?。簎 職工購買、建造、翻修、大修自住住宅時；u 償還購房貸款本息時；u 房租超出家庭工資收入規(guī)定比例 (一般在 1015％ )時；n 職工喪失繳存條件的提?。簎 離退休；u 完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系；u 戶口遷出所在市縣或出境定居；u 在職期間死亡。住房公積金與住房公積金貸款l 住房公積金是指國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工在職工工作年限內分別按職工工資收入的一定比例逐月繳存的長期住房儲金。投資者將資金投入 REITs有兩大好處：u 受益穩(wěn)定：因為其受益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；u 流動性好：投資者很容易將所持股份轉化為現(xiàn)金，其股份可以在主要的交易所交易。n 相互影響性u基礎設施、公用設施及附近其它物業(yè)的影響；u物業(yè)價值很大程度上來源于區(qū)位環(huán)境（自然、經(jīng)濟）；u投資于即將政府投資的區(qū)域。u計劃體系p 國家：宏觀調控，提出總要求與發(fā)展方向，制定國家固定資產投資計劃、商品住宅投資計劃等；p 城市：制定綜合開發(fā)計劃，如城市發(fā)展規(guī)劃和中長期計劃、城市用地規(guī)劃和中長期計劃、城市開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術區(qū)、居住小區(qū)規(guī)劃、城市固定資產投資計劃、城市住宅建設計劃、商品住宅投資計劃、城市基礎設施和公用事業(yè)規(guī)劃和中長期計劃等；p 開發(fā)商：制定綜合計劃和項目計劃，如投資計劃、規(guī)劃設計計劃、征地拆遷安置計劃、材料計劃、銷售計劃等。：掌握市場、 確定租金或售價水平 l 中介服務機構：各項專業(yè)工作的直接承擔者。n 風險性u資金風險；u產品風險；u市場風險；u工期風險；房地產綜合開發(fā)l 指導原則 n 符合國家的產業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃；n 嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ” ；n 重點是居民住宅。l 按開發(fā)規(guī)模劃分n 單項工程：如建筑單體、道路工程、管線工程等；n 建設項目：建成幾棟建筑并可投入使用，至少有水、電，牽涉到供電、上下水等單項工程；n 區(qū)域開發(fā)：考慮一定面積，實現(xiàn)一定區(qū)域功能，一般國內以居住小區(qū)為單位，必須匹配必要的公共生活設施；n 綜合區(qū)開發(fā)：綜合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能區(qū)為單位。我國的房地產制度改革l 城市土地使用制度改革u土地使用權有償出讓和轉讓p 1987年下半年深圳特區(qū)實行試點，允許土地使用權出讓和抵押；p 1988年福州、海口、廣州、廈門、上海、天津等城市相繼進行試點。 建立住房公積金制度；216。u 我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展我國房地產業(yè)的產生與發(fā)展我國的房地產制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期。n 經(jīng)歷了三年的艱難復蘇， 98年出現(xiàn)了增長的好勢頭，但 99年再
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