房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(ppt103頁)(存儲版)
【正文】 與預(yù)測 ?一 .房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測目的 ? 素，把握投資機會與方向 ? ，就擬開發(fā)項目進行市場定位 ? 形式的要求，用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計 46 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 .房地產(chǎn)市場宏觀因素分析 ? ，以確定整體是上升還是衰退階段 ? 區(qū)經(jīng)濟社會情況 ? 47 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?三 .房地產(chǎn)市場微觀因素分析 ? 狀況分析 ? 析 48 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?四 .房地產(chǎn)租售方案內(nèi)容 ? ? 物中位置 ? ? ? 49 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資和成本費用估算 ?一 .房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與費用構(gòu)成 ? （土地費，前期工程費，房屋開發(fā)費） ? （管理費，銷售費用，財務(wù)費用，其他費用，不可預(yù)見費，稅費） 50 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 .各項成本費用估算方法 ? ? ? ? ? 51 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ? ? ? ? ? ? ? ? 52 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 ?一 .財務(wù)評價的基本概念 ?根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力，清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性 53 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ? （出租）收入 ? =固定資產(chǎn)投資 +投資方向調(diào)節(jié)稅 +借貸利息 +流動資金 ? ：項目建成后經(jīng)營過程中發(fā)生的費用 ? 54 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 .財務(wù)評價的主要工作內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ? ： ? 通過主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對項目的盈利能力進行分析，計算項目的投資利潤率，投資收益率 ? ? ? ? ? ? 55 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?三 .房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價體系示例 ?四 .房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中所使用的基本報表 56 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析 ? 變動因素 ：地價；土地開發(fā)成本；購置土地過程中的附加費；容積率或有效面積系數(shù)；建造成本；專業(yè)人員費用；管理費；租賃代理費；廣告宣傳費；租金或售價；開發(fā)周期；建設(shè)期和租售期；投資收益率；貸款利率；空置率等 ? 主要變動因素 ：土地成本；建造成本；租金或售價；開發(fā)周期；投資收益率；貸款利率；空置率等 57 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?一 .房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中主要變量分析 ? ? ? ? ? ? ? ? 58 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的敏感性分析 ? ? ? ? “三項預(yù)測法” ? 59 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?三 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析 ? 主要有兩種： ? ? 60 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫 ?一 .項目評估報告的基本構(gòu)成 ? ? ? ? ? ? 61 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 . 評估報告正文的寫作要點 ?三 . 項目評估報告的校讀與編輯 62 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 ? 167。 ? 一 .編制資金流動計劃 ? ? ? ? 二 .探討和確定資金來源 88 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?三 .融資方案選擇和決策 ? （ 1）融資方案選擇 ? ? ? ? ? （ 2）融資決策 ? 融資存在一定的風(fēng)險，決策具有綜合性，政策性和調(diào)節(jié)性特點 . ?四 .按規(guī)定辦理各類貸款手續(xù) 89 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ? 167。 ? 一 .市場宣傳形式 ? ? ? 二 .市場宣傳的主要手段 ? ? ? ? ? ? 96 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?三 .市場營銷人員的主動促銷活動 ? 1. 使自己與物業(yè)市場保持密切聯(lián)系 ? 2. 接觸一系列組織機構(gòu)，如物管，房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)等 ? 3. 注意出版物上有關(guān)金融，商業(yè)和公司的新聞 ? 4. 有關(guān)信息及時報導(dǎo)給新聞機構(gòu)，無需任何費用 97 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ? 167。 ? 一 .企業(yè)自有資金 ? 現(xiàn)金及其他流動資產(chǎn)，以及在近期可回收的各種應(yīng)收款，銀行透支貸款，保函，或信用證的補償余額和凍結(jié)資金 ? 二 .銀行信貸 ? 三 .社會集資 ? ? 82 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?四 .其他融資方式 ? ? ? ? ? ? 83 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ? 167。對項目的經(jīng)濟，社會，環(huán)境效益進行認(rèn)真的科學(xué)預(yù)測和評價，提出決策依據(jù)。 16 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 一 .資金的時間價值 是指同樣數(shù)額資金在不同時間點上具有不同的價值 . 17 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 二 .利率與計息方式 ? :
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