房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)(ppt45頁)(存儲(chǔ)版)
【正文】 證。 ?設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 土地收購 ： 直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi) 。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。 ?點(diǎn)式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 ,其長邊與短邊之比小于 2的建筑。 ?用地紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 ?總建筑面積 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 Research Page 5 房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段 1978 1991 1999 2023 今 第四階段 ： ① 2023年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) ② 大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。 ③試點(diǎn)比較成功后，小范圍的開始試點(diǎn)開發(fā)。 一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程 Research Page 3 1978 1991 1999 2023 2023 第二階段 ： 探索階段：炒作與調(diào)整 ① 1993年 朱镕基海南視察，發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)迅速形成了非常嚴(yán)重的泡沫。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 ?建筑密度（建筑覆蓋率 ） 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 ?多層建筑 高度大于 10米，小于或等于 24米的建筑。 《 國有土地使用證 》 是證明土地使用者 (單位或個(gè)人 )使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 三、開發(fā)概述 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ? 房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實(shí)施期 )—— 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運(yùn)營期 )—— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務(wù) ,重在總結(jié)反饋。 土地市場(chǎng) ： 通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 ?成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。 ?工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報(bào)建 ? 方案報(bào)建 ? 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 ? 施工圖報(bào)建 ? 開工時(shí)間 ? 開盤時(shí)間 設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn) ?概念設(shè)計(jì)研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實(shí)施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計(jì) ?銷售包裝設(shè)計(jì) 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！ 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考： ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 ? 基本流程：管線規(guī)劃設(shè)計(jì) 管線協(xié)調(diào)會(huì) 專業(yè)管線設(shè)計(jì)委托 合同繳費(fèi) 專業(yè)管線設(shè)計(jì) ，出圖 進(jìn)場(chǎng)施工 竣工驗(yàn)收 專項(xiàng)意見 ? 關(guān)鍵要點(diǎn)：管線管位協(xié)調(diào) 各部門職責(zé)： ?開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。 關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 ?設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 處理技巧 以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工） 減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象／影響等因素。 ?設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案） —— 景觀方案評(píng)審 —— 初步設(shè)計(jì)成果 —— 建筑施工圖 —— 正式施工圖。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期 5個(gè)月 實(shí)施方案 2個(gè)月 施工圖 3個(gè)月
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