房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(ppt 103頁)-全文預(yù)覽
【正文】 有效面積系數(shù)；建造成本；專業(yè)人員費(fèi)用；管理費(fèi)；租賃代理費(fèi)；廣告宣傳費(fèi)；租金或售價(jià)；開發(fā)周期；建設(shè)期和租售期；投資收益率；貸款利率；空置率等 ? 主要變動(dòng)因素 ：土地成本；建造成本；租金或售價(jià)；開發(fā)周期；投資收益率；貸款利率；空置率等 57 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?一 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析 ? ? ? ? ? ? ? ? 58 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析 ? ? ? ? “三項(xiàng)預(yù)測法” ? 59 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?三 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 主要有兩種： ? ? 60 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫 ?一 .項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的基本構(gòu)成 ? ? ? ? ? ? 61 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ?二 . 評(píng)估報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) ?三 . 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的校讀與編輯 62 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 ? 167。 ? 一 .房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是政府調(diào)控的主要方式 ? ? ? ? ? ? ? 36 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 ? 二 .房地產(chǎn)行為的規(guī)范 ? ? ? ? 37 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 ?一 .可行性研究的含義和目的 ? ： ? 在工程項(xiàng)目決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的研究。 ?一 .概述 ?房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng) 26 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 二 . 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找；投資機(jī)會(huì)篩選；可行性研究；獲取土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；簽署有關(guān)合作協(xié)議；施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；市場與物業(yè)管理 四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析；前期工作；建設(shè)階段；租售階段 27 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 三 . 房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 ,建筑師 ,工程師 ,會(huì)計(jì)師 ,經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員 ,估價(jià)師及市場營銷人員 ,律師及代理人 28 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 167。目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合，要使基金安全，收益穩(wěn)定。 （ 4）購買力風(fēng)險(xiǎn)：由商品或服務(wù)價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6）持有期風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，影響項(xiàng)目收益的不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)隨持有期的延長而加大。 一 .風(fēng)險(xiǎn)的概念與風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 ：投資的實(shí)際收益與期望的或要 求的收益的偏差 ：風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性， 某事件具有不確定性，意味著對(duì)于可能的情 況，無法估計(jì)其可能性，因此對(duì)未來投資收 益估計(jì)應(yīng)該是定性，而不是定量。 2 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 167。 房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。作為投資將購入的物業(yè)出租給最終 使用者獲取利潤也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益 . 7 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 二 .房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) ： （ 1）能得到稅收方面的好處 （ 2）易于得到金融機(jī)構(gòu)的支持 （ 3）能抵消通貨膨脹的影響 （ 4）提高投資者的資信等級(jí) 8 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 （ 1）投資數(shù)額大 : 開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬 甚至數(shù)億元人民幣 . 前期投資或首期付款 20%也望 樓興嘆 .故不是大眾化的投資工具 . （ 2）投資回收周期長 :開發(fā)投資 3一 5年 . 置業(yè)投資 少則 8一 10年 ,長則 30一 50年甚至 60年 .資金壓力太長 （ 3）需要專門的知識(shí)經(jīng)驗(yàn) : 要有開發(fā)商應(yīng)具備的 素質(zhì)和能力 .還必須進(jìn)行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理 . 9 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 167。 （ 5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：適當(dāng)時(shí)間強(qiáng)調(diào)選擇合適地點(diǎn)和物業(yè)類型，進(jìn)行投資，使獲得最大投資收益的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。 （ 3）市場供求風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，可通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)心使用投資分析結(jié)果，避免某些市場風(fēng)險(xiǎn)。 ，控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 14 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 四 .風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 投資組合理論主要論點(diǎn)： 是在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反映。問月還款額為多少？如果該家庭 25%的收入可以用來支付住房消費(fèi)，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？ 解 :（ 1）抵押貸款額Ｐ =25Ｘ 70% =（萬元） （ 2）月貸款利率 i =15%/12 =%, 計(jì)息周期數(shù) n =10X12 =120個(gè)月 （ 3）月還款額 A = P i （ 1+i） n / （（ 1+ i ） n –1） = %（ 1+%） 120/ （（ 1+ %） 120 –1） = （ 4）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為 25 《
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