【正文】 ? 如果開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是為了長(zhǎng)期投資，即開發(fā)房地產(chǎn)是為了出租，那么在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后便要開始出租。 ? （２）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序。如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同、土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝施工驗(yàn)收規(guī)范等。從質(zhì)量控制角度說，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作是確保項(xiàng)目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 后一關(guān)。審核承包單位提供的竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)文件，督促承包單位進(jìn)行質(zhì)量回訪，實(shí)行質(zhì)量保修。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中，建立質(zhì)量控制點(diǎn)，進(jìn)行材料試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。凡未經(jīng)試驗(yàn)或無技術(shù)鑒定書者，一律不得在項(xiàng)目中使用。其主要內(nèi)容有： ? １）除了在施工招標(biāo)中，要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外，在施工過程中，還應(yīng)對(duì)承包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)不斷的審查和評(píng)價(jià)，督促承包商更換不稱職人員。 ? ８）在工程建設(shè)施工的全過程中，做好單位工程的分部、分項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作，檢查是否完成設(shè)計(jì)圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容。 ? ５）定期的檢查施工單位工程計(jì)劃的實(shí)施情況，督促審查施工進(jìn)度報(bào)表，核實(shí)工程實(shí)物量，鑒認(rèn)工程款憑證。一是要按合同要求，開發(fā)商要做好有關(guān)開工前的準(zhǔn)備工作。 ? （２）施工階段的進(jìn)度控制。 ? ３）嚴(yán)格按工程計(jì)量支付工程進(jìn)度款。 （１）施工階段的投資控制。中標(biāo)通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議后，簽訂合同。開發(fā)商對(duì)投標(biāo)者所報(bào)的投標(biāo)文件進(jìn)行全面的審查、評(píng)比、分析，最后選定中標(biāo)者的過程叫做決標(biāo)。其評(píng)審的原則是保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁。投標(biāo)文件即標(biāo)書拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點(diǎn)，并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。 ? 以上所述為公開開標(biāo)，個(gè)別情況也有采用秘密開標(biāo)的。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。經(jīng)過資格審查，對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。 ? （ 4）發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。標(biāo)底及招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是評(píng)標(biāo)的主要尺度之一。 ? 采取競(jìng)爭(zhēng)方式的施工招標(biāo)程序如下： ? （ 1）擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備招標(biāo)文件。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的。一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 4）到計(jì)劃管理部門申請(qǐng)投資許可證。并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行匯審。并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃管理部門審批。項(xiàng)目報(bào)建實(shí)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位提出個(gè)單體建筑的設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其布局進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工的要求。被審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為市政工程設(shè)計(jì)和建筑單位設(shè)計(jì)的依據(jù)；建筑設(shè)計(jì)方案被省定后，可進(jìn)入下階段的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括開發(fā)項(xiàng)目的用地范及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和住宅正立面圖、公共建筑 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 平面圖和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設(shè)計(jì)說明書（包括各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前 ，一些重要的控制指標(biāo)已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出， 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等，還有一些指標(biāo)則由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的要求提出，作為規(guī)劃的依據(jù)，如戶室比、高層比例、各類型的居住面積、總造價(jià)、建筑工程單方造價(jià)等。我國(guó)建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的資格證書上都注明了該設(shè)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)范圍，如規(guī)定該設(shè)計(jì)單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目。目前我國(guó)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位共分為甲、乙、丙、丁 4個(gè)等級(jí)。 ? （ 1）要選擇較好設(shè)計(jì)單位。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補(bǔ)償形式和金額、安置用戶面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和期限、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。召開拆遷動(dòng)員大會(huì)，公布拆遷公告。 ? （ 3）申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證。 分類的目的是為了給補(bǔ)償安置迅速提供真實(shí)資料 。 首先 ， 要與開發(fā)地段的派出所 、房管所進(jìn)行聯(lián)系 ， 已取得他們的支持 ， 并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口 、 拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán) 、 使用性質(zhì) 、 建筑面積等情況 ， 按表格逐一登記 。 不同的出讓方式 ， 其出讓程序也不一樣 。 開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑 ， 是按照政府有關(guān)規(guī)定 ，通過土地市場(chǎng)取得的 。 ? （ 5） 審核總圖 、 核定面積 。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2） 選址定點(diǎn) 。 ? 4． 項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù) ， 并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 ? 由于我國(guó)各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣 ， 因此 ， 各城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣 。 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開發(fā)方案 ， 為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段 。一般來說，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即： ? 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 房屋銷售與出租階段 當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金 ， 僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 ， 必須通過其他途徑籌集資金 ， 如向銀行借款 、 發(fā)行股票和債券 、 預(yù)售商品房等等 。 ? 3． 拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù) 。 立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、 立項(xiàng)申請(qǐng)書 、 資金來源 ， 并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別 。 ? （ 3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 。 按我國(guó)法律規(guī)定 ， 城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有 ， 因此 ， 開發(fā)商購(gòu)置場(chǎng)地 ， 是指其使用權(quán) ， 而不是所有權(quán) 。 土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓 、 招標(biāo)出讓和拍賣出讓等三種方式 。 ? （ 1） 拆遷調(diào)查 。 作好紀(jì)錄 ， 并分為如下五類：要求一次搬清 ， 作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權(quán) ，租回使用面積的；要求臨時(shí)鋪面 ， 繼續(xù)營(yíng)業(yè)的；其他 。這里，既要考慮工商、企業(yè)、事業(yè)單位、私房、僑房的動(dòng)遷難度，又要靠率安置不成過高的住戶，還要考慮哪些單位或住戶市較容易動(dòng)遷的，哪些住戶或單位是可以交叉進(jìn)行動(dòng)遷的，哪些住戶先動(dòng)，