【正文】 政府通過收回、收購(gòu)、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的； ? 由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； ? 企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的； ? 協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； ? 政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易； ? 委托人委托交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在 3~10個(gè)之間。 四、建設(shè)工程招標(biāo) （ 3）編制招標(biāo)工程標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)價(jià)格、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。 ?評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是中標(biāo)單位擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好，報(bào)價(jià)合理。 ? 上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)估。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 ? 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門 (公司 )的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。 ? 在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。 環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。 撥地紅線備案通知書 。 土地權(quán)屬證明文件 。 企業(yè)取得土地的方式 資本市場(chǎng) 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 收購(gòu)有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 接駁的實(shí)施程序 由于各地的情況有所不同，因此，各地房地產(chǎn)開發(fā)的程序中，與市政設(shè)施的接駁就不完全一致。 ?開標(biāo)后，如果全部投標(biāo)人的報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤，開發(fā)商可宣布本次投標(biāo)無效，另組織招標(biāo)。 四、建設(shè)工程招標(biāo) （ 1）招標(biāo)過程中的決策活動(dòng) ①確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍 ②確定承包方式和承包內(nèi)容 ③確定標(biāo)底 ④決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議 四、建設(shè)工程招標(biāo) （ 2）招標(biāo)中的日常事務(wù)工作 ①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函 ②編制和發(fā)送招標(biāo)文件 ③編制標(biāo)底 ④審查投標(biāo)者資格 ⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問題 ⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負(fù)責(zé)為其保密 ⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評(píng)標(biāo) ⑧談判簽訂協(xié)議和合同 四、建設(shè)工程招標(biāo) （ 3）招標(biāo)工作小組組成人員 ①?zèng)Q策人員 ②專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家 ③助理人員 四、建設(shè)工程招標(biāo) 招標(biāo)程序 （ 1）申請(qǐng)招標(biāo) 開發(fā)商向建設(shè)部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)同意招標(biāo)后，方可進(jìn)行招標(biāo)。 公開招標(biāo)通常 適用于 工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。 危改 、 文 保 、 綠隔等 項(xiàng)目需按規(guī) 定承擔(dān)回遷 房建設(shè) 市國(guó)土局商 相關(guān)委辦局 審核土地一級(jí) 開發(fā)成本 組織驗(yàn)收土地 3 、 納入市土地儲(chǔ) 備庫(kù) （ 根據(jù)委托合 同支付相應(yīng)土地開 發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) ） ， 或經(jīng)聯(lián)席會(huì)同意后 直接入市交易 （ 由 受讓方支付土地開 發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) ） 市交通委 交通評(píng)價(jià)意見 市文物局 文物保護(hù)意見 土 地 一 級(jí) 開 發(fā) 主 體 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 市發(fā)改委 核準(zhǔn) 市園林局 古樹處理意見 市環(huán)保局 環(huán)境評(píng)價(jià)意見 市政專業(yè)部門 市政接用意見 市國(guó)土局會(huì) 同相關(guān)部門 1 、 下達(dá)土 地一級(jí)開發(fā) 批復(fù) 2 、 簽訂土 地一級(jí)開發(fā) 合同 擬進(jìn)行一級(jí) 開發(fā)單位 征得原 土地方 、 區(qū) 縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政 府或原土地 方上級(jí)主管 部門同意 向市儲(chǔ) 備中心提出 土地一級(jí)開 發(fā)申請(qǐng) 市土地儲(chǔ) 備開發(fā)聯(lián) 席會(huì) 就土地 、 產(chǎn)業(yè)政策 、 規(guī)劃 、 資質(zhì) 、 交 通 、 環(huán)保 等對(duì)一級(jí) 開發(fā)實(shí)施 方案提出 原則意見 市建委 建設(shè)意見 辦 理 建 設(shè) 項(xiàng) 目 用 地 預(yù) 審 直接確定開發(fā)企業(yè)的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序 獲取土地使用權(quán)的途徑 (1)土地使用權(quán)出讓 (2)① 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán) (3)② 拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán) (4)③ 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán) (5)④ 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)（ ① ② ③不適合時(shí)方可采用 ，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外） 獲取土地使用權(quán)的途徑 （ 2）土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 土地一級(jí)開發(fā)成本和收益 （ 2）收益 ： ? 委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的 2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。 政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地（即熟地）所收取的金額。 指國(guó)家將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地出讓金的行為。 3)結(jié)果點(diǎn)： 用符號(hào)“ △ ”表示，它邊上的數(shù)字是每個(gè)決策行動(dòng)方案在相應(yīng)自然狀態(tài)下的損益值。 ? 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)商品住宅需求量的概率及兩個(gè)方案年損益值見表 4。如果在一組自然狀態(tài)中，所發(fā)生的概率差別都很小，就不宜采用此法。 【 例 6】 以 (例 3)條件為例，按后悔值準(zhǔn)則進(jìn)行方案決策。 ? 在決策者 無法預(yù)知系統(tǒng)狀態(tài) 發(fā)生概率的情況下，采用一視同仁的態(tài)度，每種狀態(tài)發(fā)生的概率相同。 方案 自然狀態(tài) 本地集資 (A) 獨(dú)資 (B) 外地集資 (C) 與外商合資 (D) 較高 600 800 350 300 一般 400 350 220 250 較低 150 300 50 90 表 2 各方案的損益值表 (單位：萬元 ) 【 解 】 ： 每個(gè)方案在三年內(nèi)的收益值 （ 2）悲觀準(zhǔn)則 ? 悲觀準(zhǔn)則又稱瓦爾德準(zhǔn)則或最大最小準(zhǔn)則 。 ? 采用樂觀準(zhǔn)則時(shí)，決策主體從最樂觀的角度出發(fā)，找出每種決策方案在各種自然狀態(tài)的最大效益值，然后再?gòu)倪@些效益值中選擇最大值所對(duì)應(yīng)的方案，即為最優(yōu)方案。若各方案的效益值相同，則選用值最小的方案。 ? 著重考慮的兩個(gè)問題，一是如何使經(jīng)營(yíng)效益最大；二是如何使花費(fèi)最小。 ? 萬科的戰(zhàn)略調(diào)整還源于他們內(nèi)心深處的一種危機(jī)意識(shí)。 由多元化起步的萬科 ? 1988年 11月 18日參加政府公開拍賣土地，高價(jià)投標(biāo) 2023萬元進(jìn)入深圳房地產(chǎn)業(yè)，是萬科發(fā)展史上至關(guān)重要的一步。 琴島 利勃海爾 在全國(guó)家電行業(yè)唯一入選 中國(guó)十大馳名商標(biāo) ?? 由專業(yè)化到多元化的海爾 ? 張瑞敏和海爾的正式擴(kuò)張是從 1991年開始的，成立琴島海爾集團(tuán)公司”。 ? 1991年公司正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。 商業(yè)策略是專注地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)多元化拓展業(yè)務(wù)。 二、投資決策分析 （二）房地產(chǎn)投資決策的方法 確定型決策： 對(duì)未來的情況有所了解 ， 容易根據(jù)每個(gè)方案的效益情況加以評(píng)價(jià)和選擇 。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析 不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求 （ 2）寫字樓項(xiàng)目 影響寫字樓項(xiàng)目位置選擇的特殊因素包括： ?與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的因素分析 （ 1）地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。 （ 1）商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。 初步可行性 研 究 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對(duì)具體地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。 四、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 一般來說，包括 八個(gè)步驟 ：投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)分類 ? ，可分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)概念及分類 ? 房地產(chǎn)開發(fā)主要指以土地和房屋為對(duì)象的開發(fā)建設(shè)工作。 二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義及其作用 （ 二）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的作用 ?有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)施； ?有利于城市土地的合理利用； ?有利于提高開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。 根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊 意向地塊的 確 定 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 在投資前，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外資源進(jìn)行評(píng)估是一項(xiàng)必不可少的工作。 一、 投資機(jī)會(huì)選擇 （一）區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值 區(qū)位的含義 （ 1）區(qū)位的重要性 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。 （ 4）土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國(guó)內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析 不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求 （ 3）零售商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。 李嘉誠(chéng)先生一向的經(jīng)營(yíng)宗旨是“發(fā)展不忘穩(wěn)健，穩(wěn)健不忘發(fā)展”。他的新世界發(fā)展有限公司目前擁有香港 2600萬平方英尺的土地儲(chǔ)備，在中國(guó)內(nèi)地?fù)碛?1600萬平方米的土地儲(chǔ)備。 ? 1998年 1月王石受到國(guó)家總理朱镕基接見 ? 1999年發(fā)起組織“中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，并被推舉為首任輪值主席 。 ? 張瑞敏說過一句話：“如果你有一套空房子，我希望海爾能提供所有的電器產(chǎn)品”。 由做加法到做減法的萬科 ?在海爾的多方擴(kuò)張搞得如火如荼的時(shí)候，萬科的戰(zhàn)線收縮也做得有聲有色。 ? 家電產(chǎn)品的本身相關(guān)性。 問題： 試問若要獲得最大收益，而且投資最少，各類戶型的數(shù)量應(yīng)為多少 ? 【 解 】 ：設(shè) x x x3分別為一、二、三室戶型的戶數(shù)，它們的各類指標(biāo)見表 1。建設(shè)期限與經(jīng)營(yíng)期限相同，兩方案的收益分別為1250萬元和 900萬元。 ? 由于缺乏資料 ， 企業(yè)對(duì)該地市場(chǎng)住宅商品房需求量只能估計(jì)為較高 、 一般 、 較低等三種情況 。 ? 以此作為標(biāo)準(zhǔn) ， 從中以最好的方案 。 【 例 5】 把等可能準(zhǔn)則應(yīng)用于 (例 3)中，求最佳決策方案。 ? 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法： ?研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率 ， 做出合理決策的方法 。 ? 如果市場(chǎng)銷售中間狀態(tài)的概率為最大，就將這個(gè)概率定為“已知的自然狀態(tài)”來決策，以確定其開發(fā)規(guī)模 。 剪枝決策 計(jì)算期望值 編制決策樹 （ 3）決策樹法 ? 決策樹是由決策點(diǎn)、方案枝、狀態(tài)點(diǎn)、概率枝和損益值表示。 ? 根據(jù)對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)前 3年商品住宅房需求量較高的概率為 。 一、 土地使用權(quán)的獲得 有關(guān)概念 土地使用年限