【正文】 規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權城市規(guī)劃主管部門審批。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。只有在取得建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證和其他有關文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項： (1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大??；(3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務設施(包括允許設置的生產(chǎn)性建筑)的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式； (5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式； (7)擬定有關的工程規(guī)劃設計方案；(8)擬定有關技術經(jīng)濟指標和造價估算。4．居住區(qū)規(guī)劃設計。③安全要求。特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應注意各建設項目的布置適應施工要求和建設程序。以南京梅山煉鐵廠居住區(qū)為例，已知各種層數(shù)建筑面積：四層建筑面積為133813m2各種層數(shù)占地面積：三層=／3=四層=133813／4=33603m2五層=／5；平均層數(shù)=總建筑面積247。(5)建筑容積率。1．會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復勘察、研究論證，選定項目開發(fā)地點，確定用地范圍和建設規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設過程主要分為四個階段：開發(fā)項目建設準備階段、招標投標階段、施工階段和竣工驗收階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目通常由項目主體和市政及公用配套設施等若千個分項工程組成。開發(fā)項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發(fā)項目建設的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設和全面檢驗設計施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的招標投標包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機構(gòu)、企業(yè)集團或非經(jīng)營性項目的主管部門作為擬建項目的發(fā)包者，或者以建設單位作為發(fā)標者，通過招標方式選擇工程或項目承包者：二是由建設單位、企業(yè)集團、工程承包公司、施工單位等以投標者的身份，按規(guī)定的投標程序和投標方式，承包工程或設計任務。一般可選擇3—10家單位參加招標。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。(4)質(zhì)量控制。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客觀進度計劃。(2)質(zhì)量控制。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。工程建設監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國家有關規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。②所有設備(如電梯、采暖通風裝置)均按設計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內(nèi)容。這時就存在一個何時開發(fā)最有利的問題。開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場推廣時，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機構(gòu)或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設計機構(gòu)，選擇市場調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設計公司進行企業(yè)形象設計，管理營銷費用，監(jiān)督營銷計劃的實施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進行配合。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發(fā)項目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補償余額等凍結(jié)資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定條件和手續(xù)，向金融機構(gòu)申請信貸，這部分信貸資金就構(gòu)成負債的一部分。2．土地使用權抵押貸款。5．城市開發(fā)流動資金貸款。這種貸款面向的對象主要是機關、事業(yè)單位。是指先由購買商品房的城鎮(zhèn)居民儲蓄，儲蓄達到一定金額后，銀行對其購房資金不足部分給予貸款。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的一條重要渠道。因此，購買股票是有經(jīng)營風險的。優(yōu)先股也是股份制公司(企業(yè))發(fā)行的一種主要股票。這種股票發(fā)行很少。人們之所以樂于購買，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔風險很小；其二，債券一般以無記名形式發(fā)行，可隨時轉(zhuǎn)讓，易于流通。(4)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金收益率比較高，風險小，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券一般信譽較高，易于為債權人接受。它的性質(zhì)類似國庫券，有人亦稱之為“集資券”。(4)混合股。(2)優(yōu)先股。股東在股份公司享有的權利的大小，取決于該股東持有股票的股數(shù)。(三)社會資金社會資金主要是指通過發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券籌集社會閑散資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設。是指銀行向私人購房者發(fā)放的用于購置房屋的專項貸款。是指銀行發(fā)放的貸款額度由國家下達、貸款利息由國家補貼的房地產(chǎn)貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準的項目建議書、可行性研究報告、初步設計和總概算及擁有30％以上的自有流動資金。對職工個人貸款根據(jù)房價高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。而且由于“杠桿效應”存在，任何開發(fā)商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉(zhuǎn)而不利用銀行或其他金融機構(gòu)的借貸資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。另外，企業(yè)通過內(nèi)部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應付臨時的資金需要。3。2．營銷活動和營銷策略。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的含義廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值和產(chǎn)權，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。已驗收過的單項工程，不再驗收。①工程建設完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。(1)房屋建設項目的一般竣工驗收標準?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準備招標文件，代理招標、評標、議標，并同中標單位商簽工程承包合同。②工程質(zhì)量監(jiān)理。3．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設監(jiān)理。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。第三類，單位工程進度計劃。(1)工程進度控制。(3)進度控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。(2)邀請招標。簡言之，招標就是開發(fā)企業(yè)利用標價的經(jīng)濟手段優(yōu)選施工建設單位；施工單位則得用投標的經(jīng)濟手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設任務。3．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理。在項目施工建設過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴格按照設計和合同要求，對施工建設過程進行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項目的總體目標得以順利實現(xiàn)。同時，到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎設施配套工作；以及其他各項準備工作。6．組織現(xiàn)場規(guī)劃設計小組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設計、建工、市政、公用建設等部門參加，定期開會研究在建設過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進行，四、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設與管理(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設與管理的內(nèi)涵與程序1．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的內(nèi)涵。平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層數(shù)X居住建筑密度X平面系數(shù)(平方米／人)或=每人居住面積定額X居住建筑用地面積／總居住面積(平方米／人)(六)開發(fā)商在規(guī)劃設計階段的職責一個項目的規(guī)劃設計，往往需要委托某設計單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個規(guī)劃設計的研究和論證，以便規(guī)劃設計更加合理、更加切合當時當?shù)氐膶嶋H情況。(4)居住建筑面積密度。居住區(qū)規(guī)劃的技術經(jīng)濟指標一般包括下面幾項內(nèi)容：(1)平均層數(shù)。⑤施工要求。②衛(wèi)生要求。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成：①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務院等；②公共建筑和公用設施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地；④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。(2)拍賣出讓土地使用權。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權。根據(jù)以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。資源調(diào)查包括建設地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。(10)項目評價與結(jié)論。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應主要包括以下幾個方面：(1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。(3)詳細可行性研究。亦稱“預可行性研究”。(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。決策者不僅要掌握項目的基本情況及有關資料，還要研究該項目在技術上是否可行、在經(jīng)濟上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。對于設計規(guī)定或主管部門要求分階段建設的單項工程，則應分期分批進行檢查驗收。因此，要保證房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的實現(xiàn)，就必須對各分項工程的施工建設進行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實施。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。開發(fā)投資者應根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件，選擇獲取土地使用權的途徑和方式。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預測出其開發(fā)成本和預期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。然后，進入下一步工作，即項目可行性研究。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關重要的階段。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。因此，拆除已超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。拆遷產(chǎn)權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。若屬抵押（質(zhì)押）擔保方式，借款人應將抵押物（質(zhì)物）權屬及其有關登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。計算公式為：貸款項目綜合風險度=貸款方式風險系數(shù)[企業(yè)信用等級系數(shù)（1Y）+項目風險等級系數(shù)Y]Y=項目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額）貸款資產(chǎn)風險度=（正常貸款金額項目貸款風險度+逾期貸款金額項目貸款見儀式+呆滯貸款金額項目貸款風險度+呆賬貸款金額項目貸款風險度）/貸款總額 審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。 審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。1 貸款人規(guī)定的其他條件。 有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。1 企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。 審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。 復算貸款風險度、貸款資產(chǎn)風險度。 凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。保險合同中