房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第三章土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)(存儲(chǔ)版)
【正文】 開(kāi)發(fā)實(shí)施程序 征地補(bǔ)償與安置的原則與方式 （ 1）征地工作原則 ? 公開(kāi)公正原則 ? 切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則 ? 被征地農(nóng)民生活水平不降低，長(zhǎng)期生活有保障原則 ? 征地工作跟蹤檢查原則 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施程序 征地補(bǔ)償與安置的原則與方式 （ 2）征地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) ? 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi) 以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 ? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制具體實(shí)施方案，報(bào)房屋征收部門(mén)批準(zhǔn)，并應(yīng)當(dāng)與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。 ? 國(guó)防設(shè)施建設(shè)的需要； ? 國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等 公共事業(yè)的需要； ? 國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、 衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、 社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； ? 為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織 實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要； ? 為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的 危舊房改造的需要； ? 國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要； ? 法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。 ? 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作 ? 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)行政審批 ? 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施與交付 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施主體 ? 政府主導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的原則 ? 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作須以招投標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)單位 ? 政府組建的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、社會(huì)企業(yè)管理或出資 ? 開(kāi)發(fā)商多為外資公司、民營(yíng)公司、政府組建的公司 ? 可能出現(xiàn)： 地方政府以土地中心為依托，賣(mài)地獲利； 成立或扶植房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，介入二級(jí)市場(chǎng)； 一級(jí)開(kāi)發(fā)商近水樓臺(tái)先得月，曲線(xiàn)拿地介入二級(jí) 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施主體 主體混亂的原因： ? 地方政府的急功近利，賣(mài)地可獲利，建設(shè)賺政績(jī) ? 土地市場(chǎng)信息的不透明，一級(jí)開(kāi)發(fā)相當(dāng)于展開(kāi)調(diào)研 ? 拆遷補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)置換，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本要從二級(jí)獲得 （節(jié)約調(diào)研費(fèi)用、拆遷成本，順利回收資金） ? 招拍掛的制度存在漏洞，比如“圍標(biāo)”、“串標(biāo)” 案例 ： 9月問(wèn)責(zé)風(fēng)暴 ? 國(guó)土部時(shí)間表： 7月督察、 8月約談、 9月問(wèn)責(zé)。上述條款約定不完備的，不得簽訂合同。 ? （十七）結(jié)合出讓合同清理制定專(zhuān)項(xiàng)檢查方案。 ? （九）嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。 ? （一）科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。 ? 購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% 。 ? （四）嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為。 ? （十二）公開(kāi)土地出讓公告。 案例
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