房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策概論(編輯修改稿)
2025-03-06 12:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的開工項目向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)。 ? （二）、取得施工許可證的條件： ? 辦理工程用地批準手續(xù) ? 建筑工程規(guī)劃許可 ? 施工場地具備施工條件 ? 施工設(shè)計文件得到審批 ? 保證工程質(zhì)量和安全措施 ? 委托監(jiān)理工程的已委托監(jiān)理 ? 建設(shè)資金落實。 ? 具備上條件經(jīng)主管部門批準發(fā)給施工許可證，應(yīng)在三月內(nèi)開工。 ?（三）、對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則 ? ◇出讓合同約定的動工開發(fā)期限 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費 ? ◇滿 2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán) ? ◇期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算 ? ◇動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進行實質(zhì)性投入的日期 ? ◇在有拆遷的地段進行拆遷，三通一平，即視為啟動 ? ◇如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工 ? 不征收土地閑置費的三種情況 ? ◇因不可抗力造成開工延期 ◇因政府或政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的 ◇因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的 ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)督管理及竣工驗收管理制度 （一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 ■勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ■開發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位都由開發(fā)商選擇，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決 ■消費是從開發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現(xiàn)問題應(yīng)由商店對消費者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任 ? （二）、對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式 ? ■ 一般規(guī)定 ◇房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用 ? ◇商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗 ◇經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問題） ◇消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式 ? ■注意的問題 ◇一是時間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書是否辦理無直接關(guān)系 ◇二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問題可保修，不能退房 ◇三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門的結(jié)論為依據(jù) ◇四是給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓管理制度 ? （一）、轉(zhuǎn)讓條件 ? 出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定 ? 取得土地使用權(quán)證書；完成一定規(guī)模的開發(fā) ? 撥化方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定 ? 必須經(jīng)有權(quán)批準的人民政府批準 ? 兩種情況 ? （ 1）、受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金，才能轉(zhuǎn)讓 ? （ 2）、不辦理手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。 ? 轉(zhuǎn)讓程序 ? 備案：轉(zhuǎn)讓人、受讓人自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢 30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ( 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》） 二、商品房交付使用管理制度 ? 預(yù)售商品房的交付管理制度《商品房銷售管理辦法》（ 2023年） ? 履約按期交房 ■房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人 ■未能按期交付的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 ■因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時告知買受人 ■商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時結(jié)算 2 、協(xié)助辦理權(quán)屬登記 ■備案 ◇開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門（
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