【正文】 低,土地使用權出讓金可一次交付或分期交付。已經(jīng)形成輕工針織、機械和金屬制品、建筑材料、石油化工、電子信息等五大支柱產(chǎn)業(yè)。 3.西市區(qū)： 營口市西市區(qū)位于遼河出海口，是營口市區(qū)的發(fā)祥地，處于營口老港和鲅魚圈新港之間，與環(huán)渤海各城市有著天然的聯(lián)系，是沈大黃金經(jīng)濟帶的中部的一個重要城區(qū)，交通發(fā)達。蓋州工業(yè)基礎雄厚，門類比較齊全，已形成機械、輕紡、冶金、化工、建材、造紙、黃金生產(chǎn)等工業(yè)體系。一般來遼寧置業(yè)的外地人主要會首選大連，鲅魚圈相比大連來說，價格優(yōu)勢比較明顯的。展望未來,鲅魚圈旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展以及交通的便利,并配 合多種資源的開發(fā),必將提升房地產(chǎn)行業(yè)的成熟速度以及升值的空間.,未來趨勢,區(qū)域內房地產(chǎn)核心價值體現(xiàn),1.大連： 大連位于中國東北遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海。 雙重政策帶來無限發(fā)展前景 沈陽作為國家發(fā)改委批復的國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū),即”沈陽經(jīng)濟區(qū)”,鲅魚圈置身其中. 另一項國家戰(zhàn)略即國務院于2009年7月1日正式批復的《遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃》，即“五點一線”的發(fā)展 戰(zhàn)略。全區(qū)海岸線長25公里，青龍山 森林公園、亞洲植物標本園、望兒山、烽火臺、金沙灘海濱浴場/月亮湖、山海廣場等景觀，構成了山、海、 林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。 營口港是我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，非金屬礦產(chǎn)品運量居全國各港之首。 哈爾濱至大連將由現(xiàn)在的運行9個小時到達，縮短至三個小時到達。哈大客運專線設計時速可 達350公里以上，能成為中國的一條名副其實的“高速鐵路”。客觀的說，鲅魚圈以及營口周邊區(qū)域的消費能力相對于黑龍江、大連、沈陽等地還存在著一定的差距。,老城區(qū),新城區(qū),熊岳鎮(zhèn),一、按區(qū)域可將鲅魚圈客群可分為兩類： 1 本地客群 2 東北三省客群以及其他客群（黑、吉、遼） 二、 按照消費結構可將鲅魚圈分為三級 1 新城區(qū) 以外地客群為主，特別是黑龍江、大連客群居多 2 老城區(qū) 本地客群和外地客群比例基本持平 3 熊岳鎮(zhèn) 以本地客群為主，部分外地客群 綜合分析：新城區(qū)價格較高，營口本地消費水平有限，消費者望而卻步，但較大的升值潛力卻吸引了大量外省投資客的眼球。,從目前市場的供應情況來看，市場供量相當巨大，產(chǎn)品同質化客群重疊與產(chǎn)品同質化都非常嚴重，隨著調控影響日益顯現(xiàn)，后市競爭將更加激烈，對開發(fā)企業(yè)而言形勢并不樂觀。未來的鲅魚圈，以鋼廠、電廠、港口資源相結合的方式作為產(chǎn)業(yè)支柱，同時在此基礎之上，大力發(fā)展旅游業(yè)。,6.總體供求關系,對于鲅魚圈地區(qū)，現(xiàn)階段的總體供應狀況是供給大于需求，拿整體市場來說，鲅魚圈區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展狀況屬于萌芽階段，一些輔助產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不完善，但是也正說明其發(fā)展?jié)摿λ?，?jù)焦點地產(chǎn)網(wǎng)內部高管介紹，雖然各家樓盤月銷量狀況良好，但是也存在著清盤率不高的特點，多個項目存有尾盤。,區(qū)域供應情況,5.土地開發(fā)狀況,老城區(qū)與新城區(qū)：開發(fā)樓盤較多，后續(xù)土地供應充足。,3.總體產(chǎn)品結構,4. 市場供應情況,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,在售及待售項目,2008年至今共計總開發(fā)建筑面積約為1525萬平方米，約為18萬套。其中板樓約占產(chǎn)品總體的90%以上。鲅魚圈有鞍鋼作為產(chǎn)業(yè)支柱，2008年金泰地產(chǎn)等大型房企入主此區(qū)域，投資建設集住宅、商業(yè)酒店、等大型綜合體項目，同時也拉伸了周邊其他項目的升值潛力。 一 、 國家發(fā)改委批復“沈陽經(jīng)濟區(qū)”為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。今年4月，“沈陽經(jīng)濟區(qū)”國家戰(zhàn)略的正式啟動，再度給遼沈樓市造成了良好的市場預期。,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程—價格,區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)從05年之后快速發(fā)展，無論產(chǎn)品的品質還是開發(fā)理念都有了很大的提升，隨著后續(xù)樓市日益火熱，投資投機需求漸漸成為主流，增長過快，泡沫產(chǎn)生就成了透支未來市場的一大隱患。,就區(qū)域市場的成交情況來看，鲅魚圈在2007年房價增長較快，2008年房價漲幅減緩，但房價總體趨勢仍處于上漲勢態(tài)。2007年以后，產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)了高層以及小高層。但部分地區(qū)生活配套設施成熟度較弱也是此區(qū)域發(fā)展的一處短板。五”期間，要加快開發(fā)建設，確保再樹新形象。兩園，就是臨港和濱海兩大工業(yè)園區(qū)。 加快“五區(qū)、三帶、四廊、兩園”建設。五”時期，真正成為營口區(qū)域發(fā)展的主要支撐和遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展的重要增長極，建設成為遼寧對外開放的先導區(qū)、新型工業(yè)化項目的集聚區(qū)、港口城市經(jīng)濟的示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先行區(qū)、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的黃金區(qū)。,鲅魚圈總體發(fā)展思路：,八、發(fā)展方向,鲅魚圈區(qū)發(fā)展規(guī)劃,鲅魚圈區(qū)“十二以服裝加工、耐火材料、木材加工日用品生產(chǎn)為主的工業(yè)；以工程裝修為主的建筑業(yè)；以賓館、酒樓、海濱游樂業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)為主的第三產(chǎn)業(yè)等，外商投資的領域還在不斷的擴大。 目前，鲅魚圈的外商投資者主要來自美國、日本、韓國、加拿大、澳大利亞、新加坡、泰國、德國、奧地利、比利時、英國、西薩摩亞、印度、俄羅斯、墨西哥、新西蘭、毛里求斯、巴布亞新、幾內亞、香港、澳門、臺灣等國家和地區(qū)。開發(fā)區(qū)已與28個國家和地區(qū)進行了合資合作，利用外資累計6.1億美元，現(xiàn)有外資企業(yè)580家，已投產(chǎn)運營的工業(yè)企業(yè)有119家。,區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況,鲅魚圈基礎設施累計投資超過238.6億元人民幣，區(qū)內工貿(mào)商住區(qū)內主干道路和配套設施已形成規(guī)模。自83年培育“平安”大李子品種后，又陸續(xù)引進早熟品種大石早生晚熟品種、“女神斯坦雷梅”等。,六、區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況,三、旅游業(yè) 鲅魚圈區(qū)旅游全區(qū)海岸線長25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標本園、望兒山、烽火臺、仙人島、金沙灘海濱浴場等景觀，構成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。 二、電力行業(yè) 建在區(qū)內的設計發(fā)電能力180萬千瓦的華能營口電廠，一期工程兩臺30萬千瓦燃煤機組已并網(wǎng)發(fā)電，二期工程兩臺60萬千瓦機組已于2004年開工建設。生產(chǎn)性外商投資企業(yè)達到119戶，產(chǎn)值達到76.7億元。全區(qū)非公有制法人企業(yè)達到1496戶，占全區(qū)法人企業(yè)總數(shù)的84.2%。 2006年港口吞吐量達到9500萬噸，進入全國十大港口行列。據(jù)悉，設計時速每小時200—350公里的哈爾濱至大連高速鐵路明年可望開工建設，在營口設有兩個站點；在90分鐘車程內分別可抵達沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、錦州、盤錦、遼陽、鐵嶺等9個地級城市。,自然資源 鲅魚圈及周邊地區(qū)已探明的金屬和非金屬礦藏有32種，其中金屬礦有金、銀、銅、鐵、鋁、鋅等，非金屬礦有菱鎂、硼、滑石、硅等，天然礦泉水日涌水量500多噸，熊岳等地的地熱水藏量豐富； 鲅魚圈盛產(chǎn)海鹽，沿海鹽田年產(chǎn)海鹽80萬噸， 、水果、水稻、海淡水產(chǎn)品、中草藥材、山羊絨和柞蠶絲，其中年產(chǎn)優(yōu)質水稻40多萬噸、各種優(yōu)質水果50萬噸、年產(chǎn)海蟄和對蝦等水產(chǎn)品40余萬噸，是遼寧省山羊絨和柞蠶絲出口基地。,氣候特點 鲅魚圈瀕臨渤海，屬溫帶海洋性季風氣候，海岸線長25公里。 1998年11月——按照省委和省政府的要求，明確了鲅魚圈區(qū)政府的主要職能是為開發(fā)區(qū)和港口建設提供社會保障和服務。 1990年8月——經(jīng)聯(lián)合國開發(fā)計劃署營口考察團建議，由營口出口加工區(qū)更名為營口新經(jīng)濟區(qū)。 1984年5月——經(jīng)國務院批準設立營口市鲅魚圈區(qū)。 紅海街道 辦事處駐西紅海，人口:1.64萬人， 面積:1.12平方千米，轄1個社區(qū)居委會：新興；5個村委會：西紅海、東紅海、號房、二道河、紅海漁 。,目前開發(fā)區(qū)下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個辦事處，33個社區(qū)居民委員會，50個自然村，現(xiàn)有人口30.1萬人。,一、區(qū)域界定,海東街道 辦事處駐向陽社區(qū)，人口1.98萬人，面積9.47平方千米，轄7個社區(qū)居委會：向陽、泰山、白云、長江、曙光、宏柳、明珠。15’之間。20’,東經(jīng)122176。位于北緯40176。不同的區(qū)域、不同項目受到的影響程度也不一樣。,單位：萬平米,市場現(xiàn)象—北方城市,北京住宅市場1—7月成交面積,以北京為例,自4月中旬調控以來，繼市場成交量大幅下滑之后，成交均價同樣出現(xiàn)明顯下滑，7月份成交均價為 17045元/平米，較4月份成交均價每平米跌落3000元左右。 8月8日，位于杭州之江的高爾夫景觀公寓，新帝朗郡推出10套特惠房源，也進行“存5萬抵30萬”的優(yōu)惠，相較之前在售均價18000元/平方米，實際折扣接近92折。其中，279套成交房源平均售價為12432元/平方米，該房價相比該樓盤6月14日的成交均價18544元/平方米已下降近20%。兩個月之內高達23.8%的跌幅或是該樓盤熱銷的主要原因?！?5.市場現(xiàn)象—南