【正文】 ※客源構(gòu)成情況通過我司對德城區(qū)各個版塊在售和已售完的樓盤幾次針對性的問卷調(diào)查，初步得出了以下客源構(gòu)成情況：根據(jù)市場調(diào)研，目前德城區(qū)購房者主要集中在三個不同的受眾群，按購房的目的來區(qū)分，他們分別為解決基本居住需要的；改善居住條件換房的；注重生活品質(zhì)、追求生活情趣的。優(yōu)點：能夠額外獲取一定利潤，并能提升開發(fā)商形象。且通過聯(lián)興嘉和居毗鄰湖濱南路，出入口設(shè)計等容易規(guī)劃；從開發(fā)規(guī)模和立面上與聯(lián)興嘉和居形成對照，使消費者近距離地親自感受到項目的差別性和對比性，從心理上使顧客認(rèn)同本產(chǎn)品的高質(zhì)量而愿意支付高價值。 優(yōu)點：簡單易行，能夠獲取一定利潤 缺點：沒有使利潤最大化 ，流失了部分利潤(2) 開發(fā)中高檔的產(chǎn)品 根據(jù)前面對項目區(qū)域潛質(zhì)分析，我們可以得出項目所在區(qū)域是極具發(fā)展?jié)摿?，并且具有成為中高檔住宅區(qū)的可能。結(jié)論：地塊所在區(qū)域，外部居住環(huán)境舒適，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿Γ哂薪ㄔO(shè)成為中高檔住宅區(qū)的可能性。交通方面兩大交通主干道新湖南路（規(guī)劃）、湖濱南路分布在小區(qū)東西兩側(cè)，交通便捷。所以本項目區(qū)域樓盤開發(fā)價格還有很大的上升空間。本區(qū)域開發(fā)的較成規(guī)模的樓盤不多，只有嘉誠景園和陽光花園兩家，其余都是開發(fā)量不到5萬平米的中小樓盤或市政拆遷建房，且都大部分接近104國道，屬于德城區(qū)最南區(qū)域，價格是最低的，缺少競爭樓盤。第三章 項目市場定位第一節(jié) 依據(jù)客戶需求的開發(fā)思路定位圖：德州地圖從圖中我們可以看出，項目所在區(qū)域正好位于市中心版塊和河?xùn)|開發(fā)區(qū)板塊兩個高價格板塊之間，而項目所在區(qū)域價格由于沒有新增供給，區(qū)域形象不佳，所以成交價格非常低，屬于典型的價格洼地。 市場威脅點19. 項目緊靠聯(lián)興嘉和居項目，與之相比在價格上不具有競爭優(yōu)勢；20. 陽光花園及風(fēng)景沿線樓盤開發(fā)品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好產(chǎn)品。18. 市政府對城南區(qū)域的新城市規(guī)劃，使此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)前景明朗化。16. 現(xiàn)市場的房價略高出市民的承受價位，據(jù)調(diào)查，市民對本項目的預(yù)期價位認(rèn)同感較強，為本項目打入市場奠定了良好的基礎(chǔ)。14. 據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。216。11. 物業(yè)管理顧問公司尚未確定。9. 小區(qū)南臨財貿(mào)學(xué)校教職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。 劣勢分析7. 處于城南區(qū)域，周邊公交、購物、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施還不夠成熟,有待完善。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。該院規(guī)劃設(shè)計方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威性5. 小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的俊豪地產(chǎn)來進(jìn)行全程代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會有效促進(jìn)項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。3. 發(fā)展商**公司為公路局下屬實體，政府信譽，誠信保證。 優(yōu)勢分析1. 地塊位于城南區(qū)域，且東臨交通主干道湖濱南路，南面為規(guī)劃中的向陽南路、東倉路段，西臨可同市中心區(qū)域的、待拓寬的新湖南路，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。f) 周圍市政配套設(shè)施周圍有新華街道辦事處計劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本案100米；博文平價自選商場、裝飾材料精品大市場離本案300米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案400米遠(yuǎn)。e) 宗地交通條件本案西面通過聯(lián)興嘉和居瀕臨德州的交通主干道湖濱南路，西面的新湖南路準(zhǔn)備再拓寬，屆時江直通市中心，交通便捷。目前西面新河南路正在準(zhǔn)備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。d) 周邊環(huán)境項目西北角是山東德州煙草有限公司的廠房，博文平價自選商場，南面有德州市玻璃鋼制品總廠，大拇指幼兒園，中國石化加油站，另外，晶華集團(tuán)運輸用的一條鐵路運輸貨運線穿過南面，離本案不遠(yuǎn)。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開發(fā)公司和德州雙企集團(tuán)，兩家公司共同開發(fā)本項目。地塊基本呈長方形，東西長402米，南北長196米；西南角地塊凹入一東西65米，南北105米的長方形。西臨新湖南路處為學(xué)校大門。地塊原為德州財貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，尚未拆遷。所以德州目前開發(fā)的產(chǎn)品不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標(biāo)客源，市場接受度都在隨著德城區(qū)未來的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進(jìn)一步得到提升。結(jié)論：通過理性的分析我們可以看到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、人文資源，同時還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對德州樓市的成熟發(fā)展有著很強的信心，同時他們自己有著良好的前景和收入預(yù)期，各個發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。216。216。4個案去化情況說明：216。 一房設(shè)計多在44－60之間，且不多。3個案主力戶型案 名主力面積（平方米）陽光花園一房52－57二房77－99三房117－155鳳凰雅苑一房 69二房72－98三房102－140時代花園一房48二房7788三房98－131聯(lián)興嘉和居二房90100三房 110140貴都花園二房：100三房：130嘉誠尚東二房80100三房100150天花錦繡園三房130嘉誠景園一房44二房：7090三房：100140說明：216。216。216。2個案價格說明：216。 一般總建筑面積都集中在5－15萬M2之間，規(guī)模最大的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠尚東、新城市花園。個案規(guī)模單位：萬平方米說明：216。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。城南版塊 區(qū)域概況：范圍：新華路以南，岔河以西，南運河以東 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中在新華路、新領(lǐng)路、新河路、解放南路、湖濱南路周圍，特別是沿新華路一帶商業(yè)氣氛濃厚，沿街商鋪較多，人氣旺足。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟。區(qū)域自然景觀：未來規(guī)劃的河?xùn)|風(fēng)景區(qū)，錦繡川景區(qū)，長河公園、東方寓樂園景區(qū)。此區(qū)域主要為規(guī)劃中的河?xùn)|新城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域，未來市政府遷移地，未來的新市中心。此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟的區(qū)域。兒童樂園。 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要是沿湖濱北路、解放北路、東地北路沿街商鋪，一般都屬于開發(fā)的小區(qū)的裙房和沿街商鋪，商業(yè)氣氛正在隨著開發(fā)區(qū)樓盤的增多，人氣的聚生而逐漸形成。城北版塊區(qū)域概況：范圍：南到天衢中路、天衢東路，北到長莊中路，天衢工業(yè)園，東到岔河，西到陵西路此區(qū)域主要為天衢工業(yè)園區(qū)域，大型集團(tuán)像皇明太陽能、亞太集團(tuán)所在廠房地基本集中于此。區(qū)域自然景觀：南運河南北穿過此區(qū)域，時代花園附近綠地。此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)最成熟的區(qū)域。公交線路情況：德州汽車總站、火車站公交樞紐，出行購物方便。區(qū)域內(nèi)市政、服務(wù)配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，出行購物方便，生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中新湖風(fēng)景區(qū)周圍半徑不到兩公里的區(qū)域，市府街、柴市街、交通主干道東方紅路城隍廟一帶的大中型沿街商鋪與十字路口的中型商場相互輝映，大量物業(yè)均建有沿街商鋪，小區(qū)商業(yè)步行街。第五節(jié) 德州城區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢判斷針對目前德州市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃方案的相繼實施，我司預(yù)測將來德州市房地產(chǎn)會向以下趨勢方1. 德州住宅供應(yīng)量趨于飽和，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；2. 由于房地產(chǎn)市場競爭的激烈，品牌競爭將會成為競爭的焦點3. 德州房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)?；图s化時代；4. 一些國外和江南流行的建筑風(fēng)格，與德州本地人風(fēng)俗習(xí)慣、人文結(jié)合的基礎(chǔ)上，住宅設(shè)計風(fēng)格將會發(fā)生重大改變。另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)發(fā)展。再就是開建房地產(chǎn)公司開發(fā)的新城市花園，總建面積也在20萬以上，開發(fā)的產(chǎn)品類型向多樣化發(fā)展，多層、小高層、獨棟、聯(lián)體別墅兼而有之，大型會所、娛樂休閑設(shè)施也設(shè)計的別有特色。 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，再建成河?xùn)|新城后，將繼續(xù)向東開發(fā)，相繼建成經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個功能區(qū)。新建、改造了新河路、東風(fēng)東路、河?xùn)|大街、東方紅路、杏園路等5條道路，搭起了新城骨架；實施了長河公園、錦繡川景區(qū)建設(shè)，相繼開工建設(shè)教育中心、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、單位綜合樓、村民安置小區(qū)和高檔住宅小區(qū)，德州市行政綜合大樓將于近日破土動工，新城大開發(fā)。 n 市場需求方面伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和德州國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場需求不斷擴(kuò)大，并且向多樣化、個性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景廣闊，有以下因素促