【正文】 方城市,上海多家開發(fā)商“大手筆”降價,中房信集團(tuán)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成交面積排名前5的樓盤都出現(xiàn)了價格“大跳水”。”8月12日華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示。,“政府有時候希望做事，你就得配合。,4.開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀,資金壓力,庫存壓力,政策壓力,2010年40家上市房企發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù) 債率為61 .13%，負(fù)債率接近70%的有22家，占比高達(dá)55%，四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬科、金地、招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)76.77%、69.83%、69.85%和61.30%,2008年下半年后開發(fā)商一直減少開工，緩慢推盤，項目建設(shè)進(jìn)入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫存化之后，多數(shù)開發(fā)商新增供應(yīng)不足，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發(fā)是必然的選擇。 從CPI顯示的數(shù)據(jù)來看，3.3的漲幅與2.25存款利率使得負(fù)利率時代變得更加明顯，通脹預(yù)期加劇。 新36條”一方面解決了民間游資投資渠道問題，另一方面又將逐漸取代以往拉動經(jīng)濟(jì)增長的主體產(chǎn)業(yè)，對于 一直綁架經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)而言無疑是利空的。,上半年一線城市成交分析,二線城市房地產(chǎn)成交價格較上一高峰時期價格，上漲了28.4%，新房成交數(shù)量與去年同期項目下降了31%； 可見二線房地產(chǎn)對于政策的敏感程度要低于一線城市，對于政策的反映速度也在一線城市之后。此時正值購房者與開發(fā)商的博弈階段，但隨著政府意愿的堅決與投資客群持幣待購情緒加重，預(yù)計進(jìn)入第四季度，銷量下挫或?qū)⒊蔀闃鞘械闹餍?。目?Contents,PART 3—區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,PART 1—宏觀環(huán)境分析,PART 2—區(qū)域綜述,PART 5—形象樹立及包裝,PART 4—營銷策略,PART 6—營銷計劃與執(zhí)行,PART 7—合作框架,PART.1 宏觀環(huán)境分析,1.政策導(dǎo)向,控制貸款,調(diào)整利率,提高首付,銷量下滑,價格松動,需求受阻,媒體炒作,一、市場環(huán)境分析—宏觀環(huán)境,近期國家房地產(chǎn)調(diào)控政策,土地政策 商品房政策 金融政策 財稅政策 保障政策,近期出臺的政策文件,4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施 簡稱新“國四條”,4月15日，國土資源部公布2010年全國住房用地供應(yīng)計劃,4月17日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 簡稱“10號文”,4月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,此次政策調(diào)控的特點,調(diào)控范圍更廣 調(diào)控尺度更細(xì) 調(diào)控力度更狠,1.土地政策,2.商品房政策,3.金融政策,4.財稅政策,5.保障政策,政策松緊對比,政策效果分析,對購房者的影響 對土地市場的影響 對物業(yè)市場的影響,1.對購房者的影響,投資需求,改善型需求,首次購房需求,投資回報率降低，需求釋放受到嚴(yán)重抑制 忌憚于稅收等進(jìn)一步政策的出臺，加速逃離高房價 城市,需求受到抑制，選擇觀望或者轉(zhuǎn)入其他城市釋放,對大戶型產(chǎn)品的需求的釋放受到影響 供應(yīng)放量、房價下調(diào)的預(yù)期加劇，需求轉(zhuǎn)入觀望,2.對土地市場的影響,新政對土地市場的影響,土地供應(yīng)： 中小戶型商品住房、政策房用地的供應(yīng)量增加 政府推地加快，土地開發(fā)升溫 熱點地區(qū)高價土地延期入市,土地交易 市場前景差以及保障房的配建任務(wù)，使開發(fā)企業(yè)拿地 意愿下滑 容易引發(fā)土地“流標(biāo)”，影響未來商品房的有效供應(yīng) 土地價格趨于理性，市場運(yùn)行趨緩,普通商品住房用地的供應(yīng)將出現(xiàn)放量，但對市場的悲觀預(yù)期將降低開發(fā)企業(yè)的拿地意愿,對各物業(yè)市場的影響——住宅市場,新政對住宅市場的影響,商品住宅,政策房,中小戶型普通住宅：供應(yīng)規(guī)模有所上升，價格有所下行，觀望情緒讓成交量略受影響,商務(wù)公寓：投資客大量逃離，成交量和價格都會出現(xiàn)大幅下行,高端公寓與別墅：投資類物業(yè)滯銷，居住類物業(yè)的消化受一定的影響,供應(yīng)規(guī)模將持續(xù)得到提升，成交量也將有所走高,投資物業(yè)的消化受到致命的打擊，觀望情緒的蔓延也將影響自住類物業(yè)的消化,新政對商業(yè)市場的影響,泡沫的傳導(dǎo),調(diào)控的傳導(dǎo),更多的投資需求轉(zhuǎn)入商業(yè)市場釋放，將拉高商業(yè)市場的風(fēng)險水平，引發(fā)信貸資源對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步的緊縮,4.對各物業(yè)市場的影響——商業(yè)市場,政策導(dǎo)向,三套房貸松動,上半年經(jīng)濟(jì)回落,調(diào)控政策會否松動,小結(jié),此輪調(diào)控，力度空前且執(zhí)行堅決。對樓市影響巨大，但由于前一階段的旺市熱銷，大部分開發(fā)企業(yè)資金較為寬松，雖然銷量嚴(yán)重縮水，價格并無過大幅度的下挫。,二、市場現(xiàn)狀分析—后市預(yù)判,1.成交量下滑,整個上半年，一線城市房地產(chǎn)成交量較去年同期下降了52%； 可見一線城市上半年成交量受新政影響明顯，低迷的成交量已無法支撐過高的房價。,上半年二線城市成交分析,2.結(jié)構(gòu)調(diào)整,面對人民幣升值導(dǎo)致的出口惡化、就業(yè)困難，房地產(chǎn)大萎縮對經(jīng)濟(jì)的不利影響國家與5月7日出臺了民資“新36條” 細(xì)則的出臺，則可能成為上述問題的“破題”之門。,民資投資渠道,民資新36條,3.通脹預(yù)期,統(tǒng)計局8月15日公布，7月CPI同比上漲3.3％，為創(chuàng)下21個月來新高。 后市國家是否會將提高利率作為“補(bǔ)償性加息”或是提高存款準(zhǔn)備金率結(jié)果很難判斷。另外，隨新政實施，政府監(jiān)管部門對囤地打擊力度增大，加之前期拿地力度較大，此時也必然會加快開發(fā)。我們最擔(dān)心政府繼續(xù)拿出一堆東西，那一堆東西其中有一些準(zhǔn)備使用‘核武器’，你干嘛非得讓政府把‘核武器’都用出來，你要從了，就不用把‘核武器’拿出來了。向臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁：“我都從了，你們也從了吧。排名第一的中環(huán)1號以17645元/平方米的價格成交了236套房源，而該樓盤在7月成交的39套房源均價為19835元/平方米，6月成交的34套房源均價高達(dá)23160元/平方米。,杭州打響“存就抵”促銷戰(zhàn),7月18日開盤的保利東灣，截至8月16日已幾乎售罄，281套房源僅剩兩套可售。購房者幾乎都是沖著公司“存5萬抵25萬”的超大優(yōu)惠去的。,銷量變化,受4月15至19日政府對樓市調(diào)控影響，北京市場成交量大幅下滑，從4月109.14萬平米陡降至5月份的32.94萬平米，截止至7月銷售面積有所回升但成交價格明顯下降。,單位：元/平米,價格變化,市場現(xiàn)象—北方城市,以北京為例,小結(jié),政府決心,開發(fā)商壓力,市場現(xiàn)狀,置業(yè)者心態(tài),對于此輪樓市調(diào)控堅決執(zhí)行不動搖,存量與資金壓力動搖開發(fā)商惜價信心,成交量嚴(yán)重縮水打折促銷風(fēng)日益盛行,投資客群受阻剛性需求選擇持幣觀望,從當(dāng)下的宏觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)正經(jīng)歷著一次“惡夢”，但無論調(diào)控與否，人們對房屋必然是有需求的，只是熱情程度有所不同。,營口市場….,PART.2 區(qū)域綜述,營口開發(fā)區(qū)位于遼東半島中部的渤海之濱，坐落在營口市南端50公里，北距沈陽210公里，南距大連170公里。151’至40176。8’至122176。營口開發(fā)區(qū)（鲅魚圈區(qū)）總面積268平方公里，被譽(yù)為21世紀(jì)最具潛力的沿海城市之一。 望海街道 辦事處駐芹菜洼，人口0.65萬人，面積16.43平方千米，轄4個村委會：望海農(nóng)、望海漁、小懂屯、芹菜洼。,二、區(qū)域行政劃分,海星街道 辦事處駐站前，人口7.52萬人，面積28.35平方千米，轄10個社區(qū)居委會：天山、閩江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、銀河、濱海；1個村委會：大董屯。,三、區(qū)域歷史沿革,營口開發(fā)區(qū)的前身是原蓋縣鲅魚圈鄉(xiāng)。 1988年3月——遼寧省委和省政府確定在鲅魚圈區(qū)興建營口出口加工區(qū)，列為遼寧對外開放三個示范區(qū)之一。 1992年10月——國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 2004年1月——國務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚圈區(qū)。這里四季分明，氣候溫和，降水適中，光照充足，年平均氣溫為9.8℃，氣候條件比較優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，適于居住。,四、自然環(huán)境和資源狀況,境內(nèi)路運(yùn)陸路交通便捷 哈（爾濱）—大（連）鐵路、哈（爾濱）—大（連）公路、沈（陽）—大（連）高速公路并行縱貫?zāi)媳保?jīng)北京至沈陽高速公路5個半小時可達(dá)北京。 境內(nèi)水運(yùn)水路交通成熟 東北第二大港—營口港，坐落在開發(fā)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有泊位29個，萬噸以上泊位17個，目前已同世界上40多個國家和地區(qū)140多個港口實現(xiàn)通航，每周還與韓國仁川互通客貨班輪 。,五、交通狀況,一、出口加工業(yè) 目前，鲅魚圈（營口開發(fā)區(qū)）初步形成了以非公有制經(jīng)濟(jì)為主體、以出口創(chuàng)匯為標(biāo)志、以臨港產(chǎn)業(yè)為特色的外向型臨港經(jīng)濟(jì)格局。產(chǎn)值達(dá)到123億元，占全區(qū)法人企業(yè)總產(chǎn)值82.5%，產(chǎn)值超億元的企業(yè)達(dá)到20家，從業(yè)人員達(dá)到5.3萬人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的84.1%。2004年實現(xiàn)外貿(mào)出口4.05億美元，產(chǎn)品主要出口韓國、日本