【正文】 府宏觀 調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的最重要生產(chǎn)資料—— 土地，受到了前所未有的限制。 基本改善與渡假型購(gòu)房者主要選擇經(jīng)濟(jì)型或半拉子改造項(xiàng)目，其中有 80％的人準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)型小戶型房，只有 20％左右的人會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)普通商品房，他們更愿意購(gòu)買(mǎi)小面積的住房， 40 至 60 平方米的住房是他們的首選，總房?jī)r(jià)平均為20 萬(wàn)元，預(yù)期的戶型以新型的小 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。這一類(lèi)型的消費(fèi)者平均年齡 在三類(lèi)人中是最低的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒(méi)有汽車(chē)。購(gòu)房面積為 110 平方米左右，可接受的總房?jī)r(jià)平均為 40 萬(wàn)元，購(gòu)房的考慮因素主要是位置、生活環(huán)境和價(jià)位。 中間型 中間型的潛在購(gòu)房者各項(xiàng)指標(biāo)都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時(shí)又不愿多付錢(qián)，相對(duì)來(lái)說(shuō)較為挑剔。 品質(zhì)追求型的購(gòu)房者對(duì)住房的需求以中高檔商品房為主，兼顧別墅等其他類(lèi)型，平均住房需求面積為 160 平方米，對(duì)總房?jī)r(jià)的需求從 50 萬(wàn)元到 200 萬(wàn)元不等，平均為 60 萬(wàn)元，希望購(gòu)買(mǎi)的戶型是 4— 6 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。 住宅需求 根據(jù)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求特征也不盡相同，主要可以細(xì) 分為以下三類(lèi)： 品質(zhì)追求型 在購(gòu)房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對(duì)于價(jià)格有較大的承受能力。以 06 年上半年銷(xiāo)售量為例，全市商品房銷(xiāo)售 7935 套，島外個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 3251 套，占總銷(xiāo)售套數(shù)的 %。 3．需求分析 需求情況 海南島作為中國(guó)最理想的“第二居所”，作為省會(huì)的?？?,也在吸引著越來(lái)越多的外埠人士投資、定居、養(yǎng)老。因位置屬于市區(qū)的中央，有眾多機(jī)關(guān)單位邊布，所以項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)客戶主要由本地客戶構(gòu)成。我們選擇了：“美麗沙花園”、“兆南綠島”、“都市海岸”、“江南城”、“伊甸家園”、“萬(wàn)恒城市花園”、“南方明珠”作為代表性調(diào)查項(xiàng)目。而西區(qū)項(xiàng)目則主要集中在人民大道和五西路 上。最近兩年的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，集中在東區(qū)的四路、五路。歷史來(lái)看，東區(qū)的整體建設(shè)較西區(qū)置后，但土地儲(chǔ)備比西區(qū)豐富。這些規(guī)劃的設(shè)立與落實(shí)，都清楚的表明?？谑姓畬?duì)大力發(fā)展海甸島的新方向。特選定了：“海岸壹號(hào)”、“美源日月城”、“金外灘”、“瀛寰名仕苑”作為代表性調(diào)查項(xiàng)目。定位相當(dāng)雷同，都是電梯公寓為主，小區(qū)設(shè)施齊全，價(jià)位也很接近。近兩年又面世了如 —— “美源日月城”、“金外灘”、“金域?yàn)撑稀钡葞讉€(gè)規(guī)劃新穎、價(jià)位獨(dú)特的項(xiàng)目。 ?？跒程詈^(qū) 此地塊中高檔項(xiàng)目繁多，是目前?？谑虚_(kāi)發(fā)最密集、同質(zhì)化最嚴(yán)重 的區(qū)域。不僅有前兩年開(kāi)發(fā)的“陽(yáng)光西海岸”、“西海岸高爾夫”、“黃金海景別墅”等項(xiàng)目便布于此，現(xiàn)又涌現(xiàn)出“比華利山莊”、“長(zhǎng)信水城”、“凱撒豪庭”等新項(xiàng)目豐富了購(gòu)買(mǎi)者的選擇。 2．?？谥饕慨a(chǎn)區(qū)域介紹 經(jīng)過(guò)最近幾年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的影響，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)漸漸形 成了一些熱點(diǎn)區(qū)域： 西海岸片區(qū) 西海岸片區(qū)主要含概的就是?？谖骱０稁罟珗@，是目前?？谑袇^(qū)環(huán)境最優(yōu)美、自然景觀最非富的一個(gè)區(qū)域。但今年?？谑械某鞘幸?guī)劃落實(shí)力度加大，城市基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象 —— ?？谑型鉃┮?guī)劃的進(jìn)步明細(xì)；世紀(jì)公園、白沙門(mén)生態(tài)公園的相繼開(kāi)工建設(shè)； 3366 工程的環(huán)道路、東新大橋的建設(shè)力度的加大等等這一系列動(dòng)作給觀注?？诜康禺a(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者和投資者以充足的信心！今年上半年 1— 5 月份，我市房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，與去年同期相比上漲 8%。 今年 4 月 28 日 ，房貸利率再次上調(diào)； 5 月 17 日 ，國(guó)六條出臺(tái)。樓價(jià)受拿地、設(shè)計(jì)、施工等成本的上升而上升。尚余 27 宗項(xiàng)目未處置的，?？谑杏?jì)劃在今年 10 月底之前，剩余的 20 多宗項(xiàng)目都要進(jìn)入實(shí)質(zhì)復(fù)工階段。 2．內(nèi)容 此次市調(diào)主要由兩個(gè)界點(diǎn)來(lái)確定調(diào)查項(xiàng)目 —— 第一，?？诜秶鷥?nèi)，同檔次定位的代表性項(xiàng)目；第二，以本項(xiàng)目為核心點(diǎn)，方圓 5 公里之內(nèi)的代表性項(xiàng)目（包含未投入、擬投入市場(chǎng)的新項(xiàng)目） 我們將依次了解上敘調(diào)查項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)、產(chǎn)品的特征、推廣渠道、客戶構(gòu)成以及市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。此檔次的項(xiàng)目，為目前?？谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈、同質(zhì)化最嚴(yán)重的一塊細(xì)分市場(chǎng)。為給我項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)科學(xué)合理的市場(chǎng)價(jià)位，特針對(duì)與我項(xiàng)目定位類(lèi)似的其他項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究。?？谑蟹康禺a(chǎn)中高檔項(xiàng)目分析報(bào)告 一． 本次調(diào)查的目的和內(nèi)容 1．目的 我項(xiàng)目世紀(jì)海岸，由早期的拿地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到如今已開(kāi)工打樁，進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)主流期?，F(xiàn)在不僅要進(jìn)行項(xiàng)目定位、渠道開(kāi)拓、廣告推廣，項(xiàng)目市場(chǎng)定價(jià)更是當(dāng)務(wù)之急。我項(xiàng)目的定位已基本確立 —— 定位成一個(gè) 集渡假養(yǎng)老、居家休閑為一體的中高檔濱海社區(qū)。更因如此，我們必需要清楚的把握此塊市場(chǎng)的脈搏，為我項(xiàng)目的良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二．海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1．今年?？谑袌?chǎng)背景與形勢(shì) 具有關(guān)了解，經(jīng)過(guò) 8 年的努力，截至 2020 年 5 月，?？?“半拉子 ”工程已從416 宗減少到 27 宗，進(jìn)入最后的攻堅(jiān)階段。這樣一來(lái)，說(shuō)明未來(lái)的?？诙?jí)市場(chǎng)將進(jìn)入“全新項(xiàng)目”時(shí)代，整體樓盤(pán)品質(zhì)會(huì)有所提升。但未來(lái)兩年，二級(jí)市場(chǎng)仍會(huì)存在“半拉子”項(xiàng)目，在價(jià)格上會(huì)給新建項(xiàng)目一定的沖擊。等等這些宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，在一定程度上抑 制了房?jī)r(jià)的上漲。種種跡象表明，下半年隨著銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，中高檔有特點(diǎn)的項(xiàng)目將會(huì)受到島外買(mǎi)家的追捧。同時(shí)它也是集渡假、休閑、旅游 為一體，高檔別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最聚居的一個(gè)區(qū)域。我們選擇“比華利山莊”和“長(zhǎng)信水城”作為代表性調(diào)查項(xiàng)目。本區(qū)域不乏經(jīng)典代表項(xiàng)目：“紫荊花園”、“世茂雅苑”、“陽(yáng)光經(jīng)典”、“置地花園”、“海岸壹號(hào)”。它們基本屬于?？诘闹懈邫n主流項(xiàng)目。從定位上來(lái)看，我項(xiàng)目將勢(shì)必與該區(qū)域項(xiàng)目沖突。 海甸島片區(qū) 從 03 年的“ 3366”工程，到如今的“白沙門(mén)生態(tài)公園”、“海甸水城”、“美麗沙 `中國(guó)右岸”等等。海甸島以人民大道為中線，細(xì)分為東區(qū)和西區(qū)。早期的代表項(xiàng)目，就是位于二東路的“銀谷苑”。有前兩年的“金椰都”、“友合金城”、“白沙門(mén)溫泉渡假村”、“寶陽(yáng)花園”、“一品水苑”，現(xiàn)在又出現(xiàn)了“寶安江南城”、“都市海岸”、“華能 `珍珠玉苑”、“海岸星河”一批有規(guī)模、有特色、定位細(xì)的項(xiàng)目。以我項(xiàng)目所在的甸昆為例：北有“南方明珠”、“海岸公館”；南有“美麗沙花園”、“金沙西苑”；東有“伊甸家園”、“兆南綠島”、“萬(wàn)恒花園”、“濱海華庭”、“港灣花園”，可謂是三面受敵。 金牛嶺片區(qū) 此片區(qū)是以金牛領(lǐng)公園為中心，周邊環(huán)繞了眾多項(xiàng)目。最具代表性項(xiàng)目就屬“奧林匹克花園”和“耀江花園”， 我們特選定這兩個(gè)項(xiàng)目做為調(diào)查項(xiàng)目。他們對(duì)于海口房產(chǎn)的消費(fèi)也基本上支撐了?？谡w的住宅市場(chǎng)需求。隨著中國(guó)老年化的來(lái)臨，以及?？凇皧蕵?lè)之都”戰(zhàn)略的進(jìn)步發(fā)展，?？诘淖≌枨罅繉⒅饾u上升。這一類(lèi)型的消費(fèi)者年齡偏大，擁有三種類(lèi)型中最高的個(gè)人年收入和家庭年收入，也是擁有私家汽車(chē)比例最高的一類(lèi)消費(fèi)者。購(gòu)房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價(jià)位和小區(qū)綠化環(huán)境狀 況。中間型購(gòu)房者對(duì)住房需求的特點(diǎn)是以中檔商品房和普通商品房為主，比例大致為 6： 4。 基本改善與渡假型 關(guān)注價(jià)格因素，在購(gòu)房時(shí)更注重一些住房基本功能的實(shí)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，多為工作不久的年青群體，對(duì)于較奢侈的配置相對(duì)有所舍棄。再者就是，過(guò)來(lái)療養(yǎng)渡假，偏好選擇總價(jià)低面積小的經(jīng)濟(jì)型住宅。價(jià)位是最主要的考慮因素，對(duì)小區(qū)及周?chē)h(huán)境沒(méi)有太高的要求。這種影響會(huì)滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，最終影響到銷(xiāo)售。在銷(xiāo)售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷(xiāo)售的多元化。不少項(xiàng)目都采取了主動(dòng)出擊，“走出去”，去島外參加房展會(huì)直接面對(duì)目標(biāo)客戶群。椰島人居的客戶直銷(xiāo)也曾一度在業(yè)界鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，姑且不對(duì)其功過(guò)進(jìn)行評(píng)論，單從其做法本身分析，不難看出?？诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)方面的新變化。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費(fèi)者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對(duì)高的板樓。 在強(qiáng)調(diào)健康住宅的同時(shí)，使用的方便也很重要。 大盤(pán)造勢(shì)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展?？傊?，大盤(pán)憑借其自身 的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域會(huì)占有不可動(dòng)搖的地位。不僅三面環(huán)海，景觀優(yōu)越，同時(shí)它還比鄰?？谕鉃┮?guī)劃的核心區(qū) —— 美麗沙 `中國(guó)右岸項(xiàng)目，娛樂(lè)、休閑也有不錯(cuò)的選擇，只需步行十分鐘，世紀(jì)公園、白沙門(mén)生態(tài)文化主題公園、復(fù)興城商業(yè)街、白沙門(mén)天然浴場(chǎng)等等，自然環(huán)境和生活環(huán)境得天獨(dú)厚。二縱 5 橫井然有續(xù)，很科學(xué)的串聯(lián)了海甸島的交通脈搏。五西路上擁有大量居住區(qū)，因此公交線路眾多： 5 路、 11路、 15 路、 17 路、 20 路、 23 路、 26 路、 30 路、 31 路等環(huán)侯于此，使其居民可以到達(dá)國(guó)貿(mào)、海秀東、解放西、金盤(pán)、金茂、西海岸等主要地區(qū)。 一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須選定好的區(qū)位，而區(qū)位的好壞可從未來(lái)該區(qū)位的城市規(guī)劃上呈現(xiàn)出來(lái)。它將會(huì)直接帶動(dòng)該區(qū)位的國(guó)際知名度，吸引更多的人流、信息流、經(jīng)濟(jì)流。 總體價(jià)格走勢(shì) 2020 年，?？谏唐贩科骄鶅r(jià)格為 2448 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)省會(huì)城市商品房均價(jià) 3920 元 /平方米，價(jià)值被嚴(yán)重低估。 1 至 3 季度分別比上年同期上漲 ％、 ％、 ％， 4 季度回落 ％，雖不如前年增長(zhǎng)大，但全年商品房銷(xiāo) 售價(jià)格呈逐季平穩(wěn)上升之勢(shì)。 ?？诜?jī)r(jià)今年一季度均價(jià) 元。具了解，今年底將會(huì)有悉數(shù)中高檔項(xiàng)目投入市場(chǎng)，勢(shì)必拉高均價(jià)，以此趨勢(shì)發(fā)展，今年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)步盤(pán)升。 我項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格定位 我項(xiàng)目東面，“兆南綠島”實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3300 元 /㎡ ，“伊甸家園”均價(jià) 3100 元 /㎡ ，“萬(wàn)恒花園”均價(jià) 3000 元 /㎡ ；北面，“南方明珠”公寓均價(jià) 2800 元 /㎡ ；南面，“美麗沙花園”實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3200 元 /㎡ 。上續(xù)項(xiàng)目入市時(shí)間都是在 04 年或更早，與現(xiàn)在入市相比，拿地、建筑要便宜很多。 供應(yīng)量方面 06 年的供應(yīng)量將有一個(gè)比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。具調(diào)查了解，下半年新開(kāi)的住宅項(xiàng)目有：“浪琴灣”、“長(zhǎng)信三期”、“秀英時(shí)代廣場(chǎng)”、“美源時(shí)代廣場(chǎng)”、“昌 煒二期”、“泉海好家園”、“金域?yàn)撑隙凇?、“瀛寰名仕苑”、“榮域”其總量大約在 60 萬(wàn) ㎡ ，其中大盤(pán)的比例明顯增加。這些新開(kāi)項(xiàng)目將成為 2020 年海口房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主導(dǎo)項(xiàng)目，引導(dǎo)市場(chǎng)新格局。同時(shí)，受到宏觀調(diào)控政策方向不明朗的影響，各種項(xiàng)目都將會(huì)抓緊項(xiàng)目上馬時(shí)間，搶占 2020 年這一關(guān) 鍵時(shí)間段。 價(jià)格方面 預(yù)計(jì) 06 年總體 價(jià)格 穩(wěn)中有升。包括土地成本（ 政策的實(shí)施）、建筑成本（原材料價(jià)格的上漲）、資金成本（央行加息等信貸政策的緊縮）。也就是說(shuō)，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上升，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的上升等等，都 從一個(gè)方面決定了房?jī)r(jià)上升不可逆轉(zhuǎn)。受自然環(huán)境不斷惡化，通貨不斷增加，漸漸產(chǎn)生了買(mǎi)房養(yǎng)老、保值增值的潮流。市場(chǎng)極大的有效需求量的實(shí)際存在控制了價(jià)格杠桿，這一點(diǎn)從 2020 年銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)即可 一目了然 ，而且這些有效需求量并不因?yàn)檎暮暧^調(diào)控以及銀行的貸款限制而緊縮。考 慮到慣性因素的影響， 2020 年?？跇鞘械淖≌瑑r(jià)格將依然延續(xù) 2020 年的形勢(shì)，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目位于世紀(jì)大道 3 號(hào)， 在確定其住宅區(qū)域市場(chǎng)范圍時(shí)，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達(dá)性因素。 根據(jù)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)情況，將區(qū)域市場(chǎng)劃分為兩個(gè)區(qū)域： 核心區(qū)：世紀(jì)大道、海甸五西路、海景路、五東路同緯度區(qū)域。主要包括海口灣填海區(qū)、西海岸片區(qū)、金牛嶺片區(qū)等。雖然五西路區(qū)域大部分樓盤(pán)由于上市時(shí)間較早已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，但是這些項(xiàng)目的情況最能反映區(qū)域的市場(chǎng)特點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項(xiàng)目。 分析的內(nèi)容：首先分析區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量現(xiàn)狀和未來(lái)供應(yīng)量情況；然后從規(guī)劃、配套、戶型、規(guī)模、物業(yè)管理等方面對(duì)本區(qū)域現(xiàn)有住宅產(chǎn)品進(jìn)行分析；再分析區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格