【正文】 有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的大型居住區(qū)。北北白色：道路白色：道路黃色：住宅黃色：住宅藍(lán)色：寫字樓藍(lán)色：寫字樓學(xué)校學(xué)校景田路僑香路香蜜湖香梅路北環(huán)青海大廈沃爾瑪香蜜湖1號景尚雅苑泛華國際公寓萬科城市花園 天健花園天然居開元大廈景蜜村景雅居水榭花都宏浩花園俊景花園大廈警華苑景秀年華特發(fā)小區(qū)德士堡會(huì)所新天園國際名苑唯珍府景田北街豪宅邊緣地帶，居家氛圍濃厚景景田田北北區(qū)區(qū)片區(qū)是福田重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域景田片區(qū)北北蓮花山公園福田 CBD香蜜湖安托山 天安高爾夫景田片區(qū)位于深圳市中心地帶，屬于福田中心區(qū)一級輻射區(qū)域 ，其東面為194公頃的開放性城市公園 蓮花山公園，東南面為深圳市行政中心及文化中心，南面為天安高爾夫球中心，西面為香蜜湖渡假村，北面為安托山山脈。南向景觀最好，北向中高區(qū)視野開闊、低區(qū)受噪音影南向景觀最好，北向中高區(qū)視野開闊、低區(qū)受噪音影響最大，東西向無景觀。西面 ：緊靠 33層高的警華苑，無景觀。南面 ：中高區(qū)景觀可看萬科城市花園和天健花園小區(qū)園林，以及 2個(gè)社區(qū)公園，事野開闊，景觀較好。 客戶 區(qū)域 p 本輪新政雖然影響巨大，但并未從根本上解決目前供需之矛盾，市場仍有足夠需求，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍受追捧 。市場小結(jié)市場小結(jié)2023年 2023年 200７ 年2023年初 2023年底 2023年初 2023年底“舊八條 ”住房上調(diào)按揭利率“新八條 ”“關(guān)于抑制房價(jià)過快上漲勢頭 ”的四點(diǎn)要求七部委 《 關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人購房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營業(yè)稅開始實(shí)施《 關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知 》六大舉措調(diào)控市場，嚴(yán)懲哄抬房價(jià)政府金融 6部門合理，8招調(diào)控深圳房價(jià)擬定 4月 1日起征收 3%契稅《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》深圳國土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)國六條出臺售樓須有信息公示系統(tǒng)啟用新版售房合同《 深圳住房建設(shè)規(guī)劃20232023》《 市政府公報(bào) 》 政策性住房占住宅建筑總面積 15%《 2023年市委市政府工作要點(diǎn) 》 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率《 限外令 》《《 提高首付提高首付 》》中國人民銀行再次上調(diào)人民幣準(zhǔn)備金比例《 24號文 》《 39號令 》政策分析政策分析組合手段，連續(xù)調(diào)控組合手段，連續(xù)調(diào)控傳統(tǒng)的 “金九銀十 ”如今遭遇冰河期 ！ 90%以下新樓開盤當(dāng)日銷售率在 30%以下！各樓盤促銷手段層出不窮！異地項(xiàng)目入深搶客！……新政之后新政之后在強(qiáng)征二手個(gè)稅 ,限外令之后 ,再出殺手锏 ,提高第二套首付 ,收緊銀根 :后市看法p 提高首付、收縮銀根大大減弱了買方市場的購買能力、和降低了市場的購買沖動(dòng)，市場觀望局勢在政策尚未明朗前，破冰之日相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)將難以出現(xiàn)。福田租金穩(wěn)居榜首福田租金穩(wěn)居榜首福田片區(qū)租金 /平米月，全市最高 .p深圳房地產(chǎn)經(jīng)歷了 20多年的發(fā)展之后，整體供需比已經(jīng)接近 1:1,深圳移民城市特質(zhì)充分釋放 ,未來供需矛盾仍然巨大 。 福田區(qū)房地產(chǎn)二級市場分析福田區(qū)房地產(chǎn)二級市場分析福田區(qū)小體量、小戶型住宅供不應(yīng)求福田區(qū)小體量、小戶型住宅供不應(yīng)求福田戶均面積全市最小，為福田戶均面積全市最小，為 63平米，平米，90平米以下：平米以下： 90平米以上平米以上 =9：： 170平米以下：平米以下： 70平米以上平米以上 =7：： 3福田戶型特點(diǎn)小體量、小房型供應(yīng)為主，適合過渡使用或用于出租，比較容易吸引投資客。受其供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，稍有波動(dòng)。 從從 07年年 6月份開始，均價(jià)連續(xù)月份開始，均價(jià)連續(xù) 4個(gè)月盤個(gè)月盤踞在踞在 20230元元 /平米高位以上。 客戶 區(qū)域 二級市場策劃品控中心廣嘉正景田地塊開發(fā)方向研判廣嘉正景田地塊開發(fā)方向研判有這樣一個(gè)地方 ……城市頂級豪宅片區(qū) 800米 城市中心區(qū)度假村15分鐘漫步166平方公頃城市公園 20分鐘漫步CBD中心區(qū) 10分鐘車程空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū) 20%11萬平米的街道公園 沒有距離稀缺 舒適 高端居住屬性優(yōu)勢明顯然而，它卻是商務(wù)屬性?。。。?如何在這兩者之間尋求平衡點(diǎn)，又或者是其它的途徑解決 本報(bào)告需要解決的核心問題：p 開發(fā)方向：項(xiàng)目具有哪些可發(fā)展的市場方向？p 市場風(fēng)險(xiǎn)：未來這些發(fā)展方向會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？市場研判項(xiàng)目定位 p 產(chǎn)品規(guī)劃：如何打造符合市場的需求產(chǎn)品？p 客戶分析：我們瞄準(zhǔn)中的市場哪拔目標(biāo)客戶？一、項(xiàng)目指標(biāo)p 占地： ㎡p 建筑面積： 45000㎡ （辦公 /公寓約41500㎡ ，商業(yè)約 3500㎡ ） p 土地用途：辦公、培訓(xùn)綜合樓建筑用地 p 使用年限： 50年（ 2023～ 2054年）p 容積率： 13p 覆蓋率：＜ 45％項(xiàng)目概況北 環(huán)二、現(xiàn)狀及局限性目前為臨時(shí)停車場，產(chǎn)品的可塑空間無限制。北 環(huán)三、地塊橫向、豎向分析建筑退紅線要求：東＞ ，南＞ ，西＞ 8米，北＞ 8米；南北 東西約為 68米 51 米 退紅線后：南北 東西約為 米 基地面積： **45％＝ 1552平米公寓架空層裙樓 13層，層高 531層，層高約 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1537平米總層高： 99米4層，架空層，層高 塔樓1 整體市場分析—— 宏觀 新政2 項(xiàng)目分析及產(chǎn)品定位3 銷售價(jià)格預(yù)測4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議營銷初步建議—— 方向 產(chǎn)品定位5深圳市房地產(chǎn)二級市場分析深圳市房地產(chǎn)二級市場分析19月全市均價(jià)起伏較大，月全市均價(jià)起伏較大， 8月受月受新政影響新政影響 ,成交量下降明顯成交量下降明顯 . 07年全市均價(jià)飛速上漲，年全市均價(jià)飛速上漲，同時(shí)在 1997~2023年 7月總供應(yīng)面積： 6747萬平米總銷售面積： 6632萬平米供求比 ≈ 1，供求矛盾急劇加劇從從 05年至今福田區(qū)均價(jià)直線上漲，年至今福田區(qū)均價(jià)直線上漲，同時(shí)連續(xù)三年供求比＜ 1，市場需求巨大。平米高位以上。受其供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，稍有波動(dòng)。 上半年全市租賃成交均價(jià)為 /㎡ /月，較去年同期 /㎡ /月的均價(jià)上升％。p福田區(qū)土地供應(yīng)稀缺 ,連續(xù)三年供需比 ＜ 1,租售均價(jià)位居全市首位 ,核心地位不可動(dòng)搖 。p 市場發(fā)展走向規(guī)范，非理性需求得到抑制。（福田時(shí)代星居 6成）1 整體市場分析—— 宏觀 新政2 項(xiàng)目分析及產(chǎn)品定位3 銷售價(jià)格預(yù)測4 建筑規(guī)劃相關(guān)建議5 營銷初步建議—— 方向 產(chǎn)品定位開發(fā)方向研判開發(fā)方向研判p地塊分析?項(xiàng)目四至?項(xiàng)目景觀分析?項(xiàng)目區(qū)域資源配套pSWOT分析p開發(fā)方向思考p開發(fā)方向研判?寫字樓可行性研判?酒店式公寓研判項(xiàng)目四至 景華苑青海大廈北環(huán)大道萬科城市花園天健花園項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至北北項(xiàng)目景觀分析北北北面： 中高層視線無遮擋，遠(yuǎn)眺安托山和梅林水庫；但中低層無景觀，受北環(huán)噪音影響最大。 27層以上單位可看香蜜湖景觀。東面 ：緊靠31層高的青海大廈，無景觀。響最大，東西向無景觀。是福田區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。 地鐵地鐵 2號線號線香梅北站香梅北站公交線路公交線路16路：石巖總站 梅林檢查站201路：南頭總站 布吉聯(lián)檢站 48路：松坪山 香梅北 58路：南頭火車西站 龍園山莊 67路：西麗 (麻勘村 )濱河總站 240路：西麗湖總站 布吉聯(lián)檢站245路 ：深圳灣西部通道 梅林檢查站334路：坂田雪象村 東角頭總站 361路 ：野生動(dòng)物園－坪地汽車站6路：福田南 — 福光村 25路：火車站 桃源村總站 41路：桃源村西 華新村 45路：上梅林總站 科技園總站 73路：農(nóng)林路總站 鹿丹村 104路：動(dòng)物園 寧水花園 241路：福田口岸 紫薇閣 323：白石洲 布吉海關(guān) 325路：皇崗口岸 光明農(nóng)場 車行路線車行路線城市主干道：北環(huán)大道（雙向城市主干道：北環(huán)大道（雙向 8車道）車道）城市次干道城市次干道 : 僑香路、香梅路（雙向僑香路、香梅路（雙向 4車道）車道）片區(qū)交通便利片區(qū)交通便利商場 \學(xué)校 \運(yùn)動(dòng)館 \購物 \餐飲 … 居家生活需求應(yīng)有盡有。完善的高尚生活、頂級教育配套設(shè)施。l土地性質(zhì)的商務(wù)屬性開發(fā)方向的思考 1 價(jià)值挖掘，實(shí)現(xiàn)利潤最大化通過項(xiàng)目的價(jià)值拔升，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)追求通過項(xiàng)目的價(jià)值拔升，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)追求的最大化利潤以及長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，快速資金回籠企業(yè)目標(biāo)如何尋求平衡點(diǎn)？矛盾點(diǎn) 景觀資源片區(qū)景觀資源豐富，但項(xiàng)目景觀資源缺乏。 地塊資源規(guī)模較小，容積率高，面對噪音。開發(fā)方向的思考 2資源矛盾 項(xiàng)目可選擇的開發(fā)方向純寫字樓純寫字樓酒店式公寓酒店式公寓辦公、培訓(xùn)綜合樓建筑用地居家氛圍濃郁的邊緣地帶寫字樓市場可行性探索核心要素區(qū)位： 寫字樓聚集區(qū)體量： 總建面在 3萬平米以上，品質(zhì)突出案例 :天利中央廣場、萬軒國際核心要素區(qū)位： 行業(yè)聚集區(qū)、商業(yè)繁華區(qū)、次級商務(wù)區(qū)體量： 總建面在 2萬 ㎡以上案例 ： 新豪方大廈、金潤大廈核心要素區(qū)位： 人流相對密集區(qū)，交通直達(dá)性較好體量： 總建面在 2萬 ㎡以上案例 :青海大廈、開元大廈、商報(bào)大廈甲級 乙級 類乙級 ？寫字樓開發(fā)檔次 ？商務(wù)氛圍薄弱商務(wù)氛圍薄弱物業(yè)名稱 建筑面積 （㎡） 物業(yè)類別 均價(jià)（元 /㎡ ） 開盤日期聚豪園 104843 住宅 8100 1997629馨庭苑 26060 住宅 8500 1998