【正文】 值＋17“ 文化地產(chǎn) ” 的兩種大盤營(yíng)造開發(fā)模式文化地產(chǎn)“ 運(yùn)河文化 ”人文大盤71/72地塊“ 城市文化 ”城市大盤中南路地塊核心思路開發(fā)戰(zhàn)略：樹立無(wú)錫一線地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的形象高度銷售戰(zhàn)略：實(shí)現(xiàn)南長(zhǎng)區(qū)住宅體系唯一品牌壟斷者18核心思路 同區(qū)域大盤差異化競(jìng)爭(zhēng)策略案例研究[關(guān)鍵字 ]：216。項(xiàng)目資源：直面古運(yùn)河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內(nèi)部有保留的老工業(yè)建筑遺產(chǎn)，歷史文脈豐厚。 。 14土地價(jià)值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢(shì)；臨近政府極力打造運(yùn)河文化概念；清揚(yáng)康城個(gè)案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場(chǎng)姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場(chǎng)屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 73號(hào)項(xiàng)目位于南長(zhǎng)區(qū)古運(yùn)河南段延伸段，歷史文化底蘊(yùn)深厚，運(yùn)河景觀資源極佳；項(xiàng)目指標(biāo)：地約 20萬(wàn)平方米，總建筑面積近 32萬(wàn)平方米，容積率為 。項(xiàng)目指標(biāo)：總占地面積約 11萬(wàn)平方米，總建筑面積約 24萬(wàn)平米，容積率為 。具備品牌的造勢(shì)及太湖廣場(chǎng)地標(biāo)物業(yè)劣勢(shì)：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應(yīng)；自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 ★ 　 　 　 　　 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)屬性 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★項(xiàng)目介紹 ： “ 時(shí)代上城 ” 項(xiàng)目是九龍倉(cāng)集團(tuán)率先在無(wú)錫啟動(dòng)的首個(gè)大型項(xiàng)目，位于太湖廣場(chǎng)核心區(qū) 西側(cè)，東側(cè) 京杭大運(yùn)河；項(xiàng)目指標(biāo)： 項(xiàng)目占地面積 30萬(wàn)平方米，總建筑面積逾 83萬(wàn)平米；開發(fā)周期 ：預(yù)計(jì)為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動(dòng)工時(shí)間： 09年 5月份 B地塊（花園洋房） 13土地價(jià)值研究（ 72地塊）72地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營(yíng)業(yè)主；存在一定的消費(fèi)能力劣勢(shì)：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉(cāng)品牌現(xiàn)階段構(gòu)建 。啟示： 城市 名片 與城市 記憶 城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本項(xiàng)目的開發(fā)模式。 8認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 無(wú)錫市場(chǎng)下的高端大盤風(fēng)云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)、萬(wàn)科金域藍(lán)灣長(zhǎng)江路板塊：長(zhǎng)江國(guó)際二期、萬(wàn)科東郡太湖廣場(chǎng)板塊：天元世家、朗詩(shī)、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達(dá)等9認(rèn)識(shí)板塊 太湖廣場(chǎng)的 “ 城市級(jí) ” + 古運(yùn)河的 “ 文化級(jí) ”“ 太湖廣場(chǎng) ” 將成為無(wú)錫城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)中重要的城市 增長(zhǎng)發(fā)展級(jí) 。中心建設(shè) 南拓北展 中心南移 副中心改造，中心升級(jí)城市規(guī)劃正式啟動(dòng)濱湖新城惠山新城 太湖廣場(chǎng)太湖廣場(chǎng)崇安新城7認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 大盤時(shí)代下的客源結(jié)構(gòu)2023年 2023年 2023年 —2023 年 2023年 ……2023年順馳 萬(wàn)科惠山新城理想城市復(fù)地公園城綠地湖濱壹號(hào)凱賓斯基萬(wàn)科東郡華潤(rùn)棲霞金科萬(wàn)達(dá)朗詩(shī)信息學(xué)院地塊天元世家香港恒隆香港保利保利達(dá)大眾化居住需求的爆發(fā) 多元化、概念化、創(chuàng)新化、定位精準(zhǔn)化的中高端市場(chǎng)突破高端需求被激發(fā)啟示： 市場(chǎng)需求存在受大盤及不同概念化高端物業(yè)的定位實(shí)現(xiàn)需求轉(zhuǎn)變提升的可能 ； 封閉單一的市場(chǎng)向開始向多元、豐富的市場(chǎng)置業(yè)特征轉(zhuǎn)變 。一個(gè)企業(yè)可開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，但應(yīng)該選擇主力的開發(fā)模式，如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個(gè)概念，那么在多個(gè)城市、多個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)就不大 … 核心問(wèn)題 —開發(fā)模式： 企業(yè)目標(biāo)的戰(zhàn)略體系產(chǎn)品模式： 項(xiàng)目目標(biāo)的戰(zhàn)略體系盈利模式： 股東目標(biāo)的盈利體系作為港資背景的九龍倉(cāng)如何構(gòu)建 匹配自身品牌的地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營(yíng)模式 ……序 3報(bào)告框架[九龍倉(cāng)進(jìn)駐無(wú)錫戰(zhàn)略定位 ] 城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體形象 項(xiàng)目差異化定位策略 案例解讀[73號(hào)地塊差異定位解讀 ] 73與 71地塊差異化分析 73號(hào)地塊定位依據(jù) 73號(hào)地塊定位 73號(hào)地塊產(chǎn)品 建議[ 7 7 73號(hào)地塊案名建議 ] 篇一篇二篇三4項(xiàng)目思考得 名？ 求 利？名利雙收5項(xiàng)目問(wèn)題的建構(gòu)與解構(gòu)建構(gòu) ：n城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略n項(xiàng)目整體形象n項(xiàng)目差異化定位策略解構(gòu)：n項(xiàng)目與城市的關(guān)系 — 在城市發(fā)展中謀求思考n項(xiàng)目與市場(chǎng)的關(guān)系 — 在市場(chǎng)演變中尋求機(jī)會(huì)n項(xiàng)目與板塊的關(guān)系 — 在板塊發(fā)展中挖掘價(jià)值核心問(wèn)題同板塊運(yùn)營(yíng)多地塊開發(fā)模式核心問(wèn)題6認(rèn)識(shí)城市 “ 舊城 ” 向 “ 大城 ” 的轉(zhuǎn)變與升級(jí)2023年 2023年 2023年 2023年舊城模式 新城模式 新舊城融合 大城市啟示：城市的 “ 升級(jí) ” 與 “ 大城 ” 的形成將是城市最具 活力與多元的階段 ；現(xiàn)有城市功能 板塊的定位與價(jià)值將產(chǎn)生裂變與重估 ； 地緣置業(yè)情結(jié)將呈現(xiàn)跨區(qū)置業(yè)的趨勢(shì) 。高度決定角度 !策源認(rèn)為，對(duì)九龍倉(cāng)無(wú)錫戰(zhàn)略布局的定義不應(yīng)該簡(jiǎn)單停留在市場(chǎng)個(gè)案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應(yīng)該建立在理解九龍倉(cāng)內(nèi)陸發(fā)展戰(zhàn)略布局的 層面 上根據(jù) 城市發(fā)展特征、市場(chǎng)演變規(guī)律、區(qū)位價(jià)值提煉 及 案例操作 的 經(jīng)驗(yàn)層面 上給予符合九龍倉(cāng)無(wú)錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式 ……由于時(shí)間較為倉(cāng)促及雙方對(duì)上階段工作內(nèi)容溝通理解的頻率較低，我司認(rèn)為要提供給貴司及真正有效解決貴司問(wèn)題的顧問(wèn)服務(wù)，其關(guān)鍵還在于準(zhǔn)確理解貴司需求，因此，最終提供的服務(wù)內(nèi)容還需雙方進(jìn)一步溝通。前言2今天很多的發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)是 開發(fā)模式的競(jìng)爭(zhēng) ；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。 對(duì)本項(xiàng)目而言，存在城市升級(jí)與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊置業(yè)趨勢(shì)， 品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ) 。 對(duì)本項(xiàng)目而言，存在多地塊建立 適合自身?xiàng)l件屬性的產(chǎn)品模式 ，建立不同需求的置業(yè)特征。對(duì)城市而言，古運(yùn)河改造與定位將對(duì) 無(wú)錫歷史、人文、城市軌跡 … 產(chǎn)生重要影響。10核心認(rèn)知n城市攻堅(jiān)品牌戰(zhàn)略n項(xiàng)目整體形象n項(xiàng)目差異化定位策略11策略思考 土地價(jià)值研究研究手段土地資源現(xiàn)狀對(duì)比操作評(píng)估市場(chǎng)預(yù)估12土地價(jià)值研究（中南路地塊）中南路地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較早的動(dòng)工入市條件。較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場(chǎng)屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 72號(hào)項(xiàng)目高新發(fā)展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位置，毗鄰目前人流集中的招商城。東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)則規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè)。該項(xiàng)目將全面展現(xiàn)無(wú)錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風(fēng)格的高檔社區(qū)。 15土地價(jià)值研究（ 71地塊）71地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢(shì)：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚(yáng)御庭的市場(chǎng)硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對(duì)分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場(chǎng)屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★項(xiàng)目介紹： 71號(hào)項(xiàng)目位于古運(yùn)河文化街南段，占地面積約 13萬(wàn)平方米，建筑面積約 23萬(wàn)方，容積率 。項(xiàng)目開發(fā)：周期約 3年左右。開發(fā)模式、住宅[簡(jiǎn)介 ]：216。19深圳坂田萬(wàn)科板塊案例研究案例研究背景：從 1997年到 2023年，萬(wàn)科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了 四季花城、萬(wàn)科城、第五園 ，逐漸形成了獨(dú)特的萬(wàn)科板塊 。萬(wàn)科無(wú)疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場(chǎng)歐 式 商 業(yè) 街會(huì)所零星的商業(yè)四季花城規(guī)劃：采取圍合式建筑，組團(tuán)式院落2223產(chǎn)品特點(diǎn) —— 創(chuàng)新的專利產(chǎn)品情景花園洋房，以及圍合多層B. C. 情景鄰里單元理念 層層退臺(tái)的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間。A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)。 2324開發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時(shí)間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬(wàn)M2 9萬(wàn) M2 5萬(wàn) M2 5萬(wàn) M2 5萬(wàn) M2 9萬(wàn) M2 8萬(wàn) M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯(lián) 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務(wù) ，主要以社區(qū)配套 為 主價(jià)格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開發(fā)節(jié)奏符合市 場(chǎng) 容量的接受度和房地 產(chǎn) 開 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項(xiàng) 目的可持 續(xù)發(fā) 展。客戶變化較小，后期開發(fā)逐漸擴(kuò)大客戶層面。置業(yè)者來(lái)源置業(yè)者來(lái)源：深圳主城區(qū) 70%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5%，萬(wàn)科員工 5%2627『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式萬(wàn)科四季花城核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 環(huán)境 +產(chǎn)品n產(chǎn)品 +環(huán)境n —— 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件n—— 體現(xiàn) “ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ”n四季花城的核心競(jìng)爭(zhēng)力：環(huán)境 +產(chǎn)品環(huán)境： 在外部資源條件并不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣2728萬(wàn)科城 — 沿襲四季花城的整體定位 /核心競(jìng)爭(zhēng)力上對(duì)其升級(jí)項(xiàng)目背景216。有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及品牌形象基礎(chǔ)，萬(wàn)科以 億高價(jià)擊敗所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在坂田拿到第二塊地， 成功的建立了進(jìn)入壁壘，確立區(qū)域話語(yǔ)權(quán) ；216。n廣場(chǎng)和街道： 哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外