【正文】 開放，聚集周邊人氣，進一步帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。n二期的產(chǎn)品定位明顯走高， 低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項目的品牌塑造和帶動啟動至關(guān)重要的作用 ；時間軸 2023—2023第一期 7個月 第二期 7個月 第三期2023—2023 —占地 ㎡建面 ㎡容積率 共 637戶 用地面積 ㎡計容積率面積 ㎡容積率 共 750戶三期將分為兩部分一部分在二期南側(cè)另一部分位于學校北側(cè) 分期規(guī)模物業(yè)類型聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層價格演變 6000元 /平米 6500元 /平米配套 風情步行街、小學開學、肯德基開業(yè) 7000元 /平米中心景觀展示、中心商業(yè)聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層商業(yè)街全部營業(yè)，會所年底開放、幼兒園春天招生產(chǎn)品類型 一期 物業(yè)比例 二期 物業(yè)比例聯(lián)院 townhouse 　 % 100套 %townhouse 43套 40套寬景 house 123套 % 184套 %情景花園洋房 305套 % 370套 %多層 　 % 106套 %小高層 166套 　loft 89套 　 　 　合計 81516㎡ 101889㎡ 　容積率 　 　8000元 /平米31啟動區(qū)產(chǎn)品豐富 —— Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loftl戶型： 1房 1廳 2衛(wèi)l面積： 68+20(送 )M2l特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高小高 層層l戶型： 24房l面積： 70125M2l特色：底層送入戶花園TownHousel戶型： 45房l面積： 220269平米l特色：戶外開放式廚房及地下室寬寬 景景 Housel戶型： 45房l面積： 137205M2l特色：超寬向陽面，送地下室花園洋房花園洋房l戶型： 24房l面積： 70130M2l特色：底層送入戶花園Loft寬景 houseTownhouse花園洋房 小高層 32客戶升級 —— 四季花城的客戶到萬科城換房或投資帶動客戶升級二期客戶來源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加萬科城客戶升級特點： 從被動郊區(qū)化小白領(lǐng)為主的客戶，發(fā)展到以中產(chǎn)階級為主的客戶群，客戶層面逐漸擴大四季花城的開發(fā)為萬科積累了 客戶經(jīng)驗以及忠誠客戶群，萬科城建好后，有許多萬科的跟隨客戶，四季花城的房主到萬科城換房或進行投資，這撥客戶成功地帶動了客戶升級。萬科城 :注重商業(yè)街情景營造，資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能 。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常服務、家居類以及日常購買類四季花城： 社區(qū)級商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬科城 ?風情步行街 ——社區(qū) LIVING MALL萬科城 ?風情步行街位于萬科城的西南部， 定位為社區(qū)LIVING MALL， 即 “ 全生活廣場 ”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期 ，餐飲占到 ；二期 平方米34『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科城核心競爭力 —— 環(huán)境 +服務n環(huán)境 +服務“ 區(qū)域價值 +品牌 ” —— 主動式 /客觀性不僅體現(xiàn) “ 創(chuàng)新價值 ” ，更體現(xiàn) “ 區(qū)域價值 ”n環(huán)境： 注重園林景觀打造，保留三山兩澗原生地貌，營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀n服務： 萬科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬科城地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣35萬科第五園 —— 實現(xiàn)品牌溢價項目簡介：n位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接n占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。萬 科 第五園與四季花城、萬科城共同建立和強化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導者地位 ；216。結(jié)合文化因素，將營銷層次拔高36第五園開發(fā)理念 ——“ 骨子里的中國情結(jié) ”n一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，達到控制總價和實現(xiàn)差異化競爭n項目主打 “ 骨子里的中國情結(jié) ” ， 在建筑形式上對于中國傳統(tǒng)建筑形式進行創(chuàng)新式的揚棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部項目n價格入市價格采取較為穩(wěn)健的策略 ，以區(qū)域平臺價格11000/5500元的單價入市，對于匯集人氣和獲得市場認可非常重要內(nèi)部強調(diào) “ 院 ” 的作用 色彩渲染 “ 素 ” 的意味環(huán)境營造 “ 幽 ” 的氛圍 產(chǎn) 品 配 比物業(yè)類型 戶型面積 (m2) 單價 套數(shù) 銷售情況Townhouse 180－ 240 11000 50多套 基本售完合院 TH寬景洋房 120150 5500 80多套 多層 75100 5300 200多套37產(chǎn)品進一步升級 —— 在建筑中注入文化因素n現(xiàn)代中式n保留老院子n中式風情商業(yè)街n建筑在院落里n傳統(tǒng)居住特色 ——高墻、冷巷、影壁n聯(lián)院別墅n圍院別墅3839第五園客戶特征 —— 產(chǎn)品收藏，三宅一生n第五園成為萬科在打造四季花城小鎮(zhèn)、萬科城之后的第三個居住之 “ 城 ” 。供居住用的第一居所216。投資和產(chǎn)品典藏的第三居所四季花城 萬科城 第五園年輕白領(lǐng)為主的客戶收入豐富后的中產(chǎn)階級客戶投資和收藏客戶增多值得收藏的第五園作品39『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科第五園核心競爭力 —— 人文 +服務n“ 人文 ” 要素需要積累，是領(lǐng)導者品牌的標志。41戰(zhàn)略定位中南路項目80萬㎡ （約） 73 7132萬㎡ 23萬㎡7224萬㎡產(chǎn)品立勢 形象升級 品牌溢價品牌占位 /多產(chǎn)品路線 /客群錯位 /形象區(qū)別09年 5月 10年 9月 【 73】11年 5月 【 71】11年 9月市場形象 城市大盤 人文大盤 文化地產(chǎn)概念產(chǎn)品差異 花園洋房、高層公寓 合院洋房；創(chuàng)新高層院館 寬景聯(lián)排、水景洋房 酒店公寓客群錯位 城市精英中產(chǎn)階級 知本新貴上產(chǎn)階級 工商藍領(lǐng)私營業(yè)主品牌溢價 品牌占位 品牌延伸 品牌回歸城市價值擔綱者注：九龍倉項目戰(zhàn)略定位更多應注重考慮的是 多地塊角色的互補與開發(fā)節(jié)奏的把控 ；考慮產(chǎn)品線的錯位與增加建議對 72與 73地塊分開考慮， 建立各自形象為利。 精準解 項目認知 區(qū)位認知 競爭認知43跳躍式城市發(fā)展，區(qū)域迎來爆發(fā)機會南拓北展開，東聯(lián)西優(yōu)，拉開了城市發(fā)展的界面以太湖廣場為核心的新城市中心的地位顯現(xiàn)區(qū)域 認知44地段價值較高，缺乏區(qū)域價值塑造扛旗者南長，從距離上更接近新城市中心，但傳統(tǒng)認知的重污染制造業(yè)、化工業(yè)地塊，是無錫的居住 “ 生地 ”目前市場單一項目規(guī)模小，開發(fā)者本土，缺乏區(qū)域價值塑造引領(lǐng)者太湖廣場南長板塊區(qū)域 認知45古運河畔，政府 “ 文化休閑旅游 ” 定位古運河，中國古代燦爛文化最豐富的長廊、博物館和百科全書 政府將通過住宅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及城市功能載體建設(shè)，不僅保留 “ 老無錫 ” 原有的人文風貌，亦成為喚醒千年文脈歷史的熱土。49景觀 — 運河孕育著吳文化情節(jié)項 目 認知吳文化根植于無錫人的骨子里自有運河起，無錫先民就傍河而居，因河設(shè)市，以河為生。52項 目 認知 勢 — 文化熟地，政府持續(xù)打造政府氣勢手筆改造，延續(xù)古運河的千年記憶 千年古運河，百年工商業(yè)是南長區(qū)最值得驕傲的歷史文化遺存。53項 目 認知 總規(guī)模 — 150萬㎡，氣勢恢宏太湖廣場九龍倉 73地塊，將在在統(tǒng)一理念的指導下，整合各項資源，并通過營銷和服務實現(xiàn)其市場價值。西方建筑的過渡開放，與中國人注重私密不符；西方空間大而化之，與中國人幾世同堂對空間要求大相徑庭；……傳統(tǒng)吳文化根植于無錫人心性之中，對西方文化的躁動，或許只是迷茫的宣泄消費者呼喚更適合東方人的居住空間。競爭激發(fā)創(chuàng)新：60推導項 目定位競爭慘烈的紅海，漸醒的消費意識開創(chuàng)不同于簡單意義的西化 中式的更適合居住的空間有 “融 ”乃大競爭認知區(qū)域價值支撐項目高端定位（新城市中心，古運河）區(qū)域認知九龍倉品牌， 150萬方的總開發(fā)體量，同時處于上升通道的區(qū)域環(huán)境，支撐項目產(chǎn)品創(chuàng)新，并融入新的生活理念項目認知61各有其美，各美其美；美美與共，天下大同 —— 費孝通“美美與共 ”即為 融 融：融洽，融徹融東方人居習性，私密性，回歸與自然親近，與傳統(tǒng)文化親近；融西方建筑結(jié)構(gòu)形式、空間尺度、光線變化、材質(zhì)，及現(xiàn)代化的居住境界。 東情西韻 購房人群以無錫本地購房者為主。購房人群職業(yè)以周邊的教師、醫(yī)生、和居住在此的私營業(yè)主為主?？梢姛o錫購房人群對于地域要求較為明顯。成交客戶基本面分析客 戶認 知68私 營業(yè) 主表 現(xiàn) 強 購買 力 成交客戶中 58%為私營業(yè)主，體現(xiàn)了該職業(yè)群體為目前無錫高端消費的主要群體。成交客戶基本面分析客 戶認 知69投 資 需求 較 小 從投資置業(yè)所占的比例來看，可見目前無錫市場投資客戶比較謹慎，由于市場風險進一步加大，高端市場投資需求將被進一步壓縮?？?戶認 知71大 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)182㎡ 大戶型成交特征 u 理想的地段和高層的景觀面是客戶考慮的主因。u 對低層大戶型產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，認為大戶型必須具有良好的景觀面，樓層區(qū)間集中在中上層?？?戶認 知72中 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)149㎡ 中戶型成交特征u該類戶型是企業(yè)高管和公務員購房人群主要選擇的戶型。且對于產(chǎn)品細節(jié)提出很多意見，購房態(tài)度較為謹慎。u客戶高學歷人群比重較大，傾向于生活的便利和舒適性，對白天日照條件要求不是非常高?？?戶認 知73小 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)113㎡ 小戶型成交特征u此類戶型由于性價比相對比較高，且總價壓力相對小，因此去化速度較快。u 對于低層沒有太多抗性，注重夜晚環(huán)境靜謐程度的客戶較多。u 外地客戶集中在此戶型段。有一定財富積累。 公寓客群以南長區(qū)、崇文區(qū)、濱江區(qū)本地居民為主。 時尚，同樣追求內(nèi)心深處對傳統(tǒng)文化迷戀。 有傳統(tǒng)大宅門居住情結(jié)。76財富榜　知本家　　創(chuàng)富階層　　新儒商　　中堅力量　　。 。 物質(zhì) 》 精神。 精神 》 物質(zhì)。 東方 》 西方。對于文化身份的認同遠高于對于社會身份的認同。不以空間大小論富貴，而以宅院情趣談享受。值得一品再品的，才是價值所在。78前文對 73和 71號地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯位，競爭錯位?，F(xiàn)代中式的產(chǎn)品價值提升策略之 空間營造規(guī)劃戶型公共空間80沿古運河 T型排布 3層 聯(lián)排別墅 ，戶型面積在 220240 ㎡占比 2%特色分析 —— 大體量、多產(chǎn)品、組團院落、 L型軸線沿中軸線南北排布 5層 花園洋房 ，戶型面積在 160190 ㎡ ，占比 6%沿中軸線西側(cè)排布 18層院宅公寓及 32層景觀公寓 ，戶型面積在 90140 ㎡90以下占比 46%100~140占比 46%項目基本經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)占地面積： 容積率： 建筑面積： 316950㎡住宅建筑面積： 305950㎡公建建筑面積： 11000 ㎡受 40/90政策限制 規(guī) 劃81優(yōu)化 聯(lián)排布局 ：在開放式景觀主軸一側(cè)擺放聯(lián)排，私密性及組團感不強，建議調(diào)整優(yōu)化方向 1—— 提高綠地空間的利用率優(yōu)化院落布局 ：通過圍合方式的不同，將