【正文】 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 。 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。138139至此結(jié)束。古運(yùn)河 72號(hào)136流動(dòng)的，光澤的，輕盈的，閃耀的。 東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，216。 容積率為 。135216。 聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等，新中式風(fēng)格高檔社區(qū)古運(yùn)河 73號(hào)130金、咖啡、赭色、棕色、……131溫暖的大地色系132沉著寧靜磐石的力量滋養(yǎng)萬物133澤石壹品73號(hào)? 顏色：溫暖的大地色系? 象征：大地? 性質(zhì)：包容，養(yǎng)育，恩澤萬物134如果說71號(hào)象征著沉靜莊嚴(yán)的天，73號(hào)意味著恩澤萬物的地， 那么在天與地之間是什么？回答是風(fēng)和水。 占地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米216。128貴墨御品 71號(hào)顏色：晶瑩墨色，玄色象征：天性質(zhì)：高貴的，內(nèi)斂的 129216。玄 (黑 ) 色有派生一切色彩并高于一切色彩的功能。127黑白二色 , 是中國傳統(tǒng)審美最推崇的色彩。126一塊晶瑩剔透的墨玉。216。容積率 216。 占地面積約 13萬平方米216。三者皆為上品，但又各有側(cè)重，不盡相同。他們彼此襯托，互相融合，但又以不同的特點(diǎn)成就自我的性格。 因此我們用一種純中國的思考方式來開始 ……說到新中式124九龍倉，將在無錫南長區(qū)造就一段地產(chǎn)傳奇。三 “ 口 ” 合而為一 一一品12073號(hào)地塊 九龍倉 ?融城一品71號(hào)地塊 九龍倉 ?融城甲邸72號(hào)地塊 九龍倉 ?融城中華121九龍倉無錫南長區(qū)地塊案名提報(bào)方案二1227 7 73三地塊開發(fā)商：九龍倉項(xiàng)目定位：無錫高端住宅區(qū)塊立地條件：古運(yùn)河產(chǎn)品特征：新中式前提123如果僅有建筑形態(tài)這一物化的形態(tài)， 對(duì)于有 5000年歷史的中國文化來說，那僅僅是一種失敗的模仿。 [演繹 ]品位：城市建筑中的經(jīng)典格調(diào)之作。[演繹 ]住宅中的上等級(jí)品，九龍倉獻(xiàn)禮無錫的精品之作。[演繹 ]無錫最好的住宅。三組團(tuán)合之則為整體，視為 “ 一 ” ，故而 “ 一品 ” 。品73號(hào)產(chǎn)品系院落圍合式，雷同 “ 口 ” 字圍合形態(tài)。[演繹 ]符合項(xiàng)目新亞洲風(fēng)格，具有融世界眼光、納中華智慧造城之意。適合 “ 中 ” 釋意：中心、核心。[演繹 ]精英之城，符合樓盤目標(biāo)人群特征。[演繹 ]華美之居。中72號(hào)地塊容積率為 ，系四塊地中最低者，預(yù)測為四塊地中檔次相對(duì)較低者，符合 “ 中 ” 之定位。[演繹 ]無錫最好的高檔住宅。[演繹 ]名列無錫第一的高檔住宅。古有 “ 甲第連天 ” 之說，甲第富豪顯貴的宅第 。 [演繹 ]符合樓盤目標(biāo)人群身份及所屬權(quán)貴圈層，易于營造尊貴感。府邸。甲71號(hào)地塊容積率低至 ，系四塊地中最低者，預(yù)測后期品質(zhì)將高于其它，故而取 “ 甲 ” 之意。這就是 “ 城 ” 之演繹。Classic 11573號(hào)、 72號(hào)地塊、 71號(hào)地塊時(shí)尚簡潔的外立面、國際智慧的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)具有鮮明的地域傳統(tǒng)文化特色、和中國古典文化為共性的參數(shù)背景，這就是對(duì) “ 融 ” 的最好詮釋。早在春秋戰(zhàn)國時(shí)期，已是當(dāng) 時(shí)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保留著眾多的歷史遺跡。淋漓盡致地發(fā)揮著作用，又在新舊文化中淋漓盡致的得以表現(xiàn)。之精神，植根中華，深入無錫！因此，有了今天富足、人文、璀璨的無錫盛世！融Classic 114無錫千百年來，無錫 一直延續(xù)著 外柔內(nèi)剛的性格和滴水穿石的堅(jiān)韌，以開放和包容的態(tài)度，形成了獨(dú)特的無錫文化 ——“ 相融并蓄、內(nèi)外兼修 ” 。古有桃園結(jié)義，歃血贏天下；今有眾志成城，共抗天災(zāi)。汲取精粹，融會(huì)貫通，為我所用！中國智慧成就今日華夏民族。打造具有東方底蘊(yùn)樣板房樣 板區(qū)109九龍倉無錫南長區(qū)地塊案名提報(bào)方案一110九龍倉 ?融城111融城112民族精神縮影，成就華夏過去、今天和未來！融113融，華夏民族繁榮之道。 運(yùn)河段105一方天地，直指內(nèi)心取。使住戶在散步時(shí)也能體會(huì)書法藝術(shù)的深邃?；炷嗤练履镜仄哼B通了組團(tuán)空間，創(chuàng)造了優(yōu)美的地面景觀。水中的荷花、墻面上的浮雕或者書法作品，并配合燈光和噴泉，營造一種安詳、深邃的意境。增加?xùn)|方主題元素來實(shí)現(xiàn)。視線方向幕墻盡量結(jié)合住宅觀景一側(cè)墻面設(shè)置 外 觀 造型97產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 景觀營造提純。 ?能耗大，成本及日后維護(hù)費(fèi)用高。 外 觀 造型96優(yōu)化方向 1—— 合理控制玻璃幕墻的使用范圍?玻璃幕墻用在本案中使用彰顯華麗大方，但大面積用在住宅墻面上會(huì)產(chǎn)生如下問題：?反光造成光污染。公共空間 —— 營造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所圖示區(qū)域可作泛會(huì)所空間 公共 空 間94?泛會(huì)所旨在突破那種 “四壁合圍 ”的傳統(tǒng)會(huì)所概念，充分挖掘 “泛 ”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個(gè)角落?；▓@洋房戶型空間情景化解決方案 1參考方案 戶 型91五復(fù)六層建筑面積： 214㎡入戶花園7㎡客廳挑高8700露臺(tái)9㎡露臺(tái)8㎡空間情景化解決方案：空中復(fù)式類別墅設(shè)計(jì)帶電梯的頂層復(fù)式做高舒適型大面積產(chǎn)品，通過大面寬，挑高客廳，舒適主臥套房的設(shè)計(jì)增加空間情趣。利用端套景觀面 ：在打進(jìn)深的情況下，將客廳布置在中間，開向西側(cè)湖面，轉(zhuǎn)角 270度看風(fēng)景。?集中地下車庫， 每戶可直接停車入戶，每戶 2個(gè)車位設(shè)計(jì)優(yōu)化方向 2—— 聯(lián)排布局增加私密尊貴感建筑面積： 217㎡設(shè)計(jì)院方案 戶 型87希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容：?一層盡量做足庭院面積，送成品庭院?由于沒有電梯，三 ~四層注意控制面積，增加賣點(diǎn)：面積適中，房型緊湊是中間層的優(yōu)勢，但缺乏亮點(diǎn)也是其劣勢，建議利用贈(zèng)送不計(jì)算面積的露臺(tái)增加賣點(diǎn)，面積盡量大于普通陽臺(tái)的感覺，做到 20~30㎡ ，?頂層解決豎向交通的問題：盡量控制在五層之內(nèi)，如做六層，可加入電梯的設(shè)計(jì)或做五層復(fù)六層的復(fù)式戶型。建議 71地塊調(diào)整配比：取消花園洋房（減少產(chǎn)品類型）高層做足容積率，盡可能增加別墅別墅產(chǎn)品面積做到 250~300的雙拼別墅（比 73別墅面積有所提升）4 、公寓將 90戶型通過拼戶，做成 170左右的大平層舒適戶型建筑風(fēng)格上，建議 71號(hào)采用更多中式細(xì)節(jié)，而 73號(hào)相對(duì)偏現(xiàn)代時(shí)尚感解決方案：85?希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容：?增加創(chuàng)新戶型，通過布局位置的不同適應(yīng)多種客戶需求?端套戶型單獨(dú)設(shè)計(jì)，有效利用景觀面，舒適度及面積均優(yōu)于中間套?在規(guī)劃排布允許情況下把一定量的 120~130戶型做成 二梯二戶 戶型?通過空中花園等手法提高產(chǎn)品附加值優(yōu)化方向 1—— 高層公寓增加高附加值空間設(shè)計(jì)院方案 戶 型86?希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容：?改變規(guī)劃中的丁字形布局，為不損失面積，可增加為 6聯(lián)，戶型面積適當(dāng)放大。優(yōu)化連廊 布局 ：建議有效控制連接體體量。房院房院西式中式 規(guī) 劃82規(guī)劃優(yōu)化方向 2—— 改善公共空間功能性因?yàn)橐獓铣山M團(tuán)院落，設(shè)置了多處連廊及大型連接體，加強(qiáng)這部分空間的功能性并有效控制連接體所增加的成本，業(yè)主才會(huì)為這個(gè) “ 圍合 ” 的理念買單。在景觀中體現(xiàn)純粹的中式院落理念：西式住宅院落布局與中式住宅院落布局的最大不同在于前者是 “院包房 ”后者是 “房包院 ”?？?戶認(rèn) 知71號(hào) 73號(hào)資本主義內(nèi)心富足自我審美觀強(qiáng)烈崇尚西方生活理念對(duì)傳統(tǒng)文化向往享受生活擁有決斷力更直接的表達(dá)個(gè)人的喜好容易被感染知本主義年齡： 3550歲 3045歲學(xué)歷：各類學(xué)歷比例均有 高學(xué)歷比例較高職業(yè)：私營業(yè)主較多 企事業(yè)人員為主來源：外區(qū)域比例較大 以南長去、崇安區(qū)比例較高需求：改善與享受為主 首次置業(yè)與改善型比例接近71號(hào)與 73號(hào)地 塊 客群 錯(cuò) 位79一次 居住體驗(yàn)。 價(jià)值 》 價(jià)格。 小院 》 大宅。喜歡卻又迷失于西方，實(shí)際上對(duì)東方的了解要大于西方，如將西方納入東方則又引為自豪 文化認(rèn)同 》 社會(huì)認(rèn)同。身份感，地位感。收入，學(xué)歷。城南新貴77城南新貴居住需求描述。目標(biāo)客群特征描述。 對(duì)事物有獨(dú)到看法，不愿隨波逐流。 追求財(cái)富后開始追求生活品質(zhì)與品味。 別墅客群以私營業(yè)主、公務(wù)員、高管和核心技術(shù)人員為主。物質(zhì)新貴75 年齡 3545之間?？?戶認(rèn) 知74目標(biāo)客群演繹是 更是精神新貴。u對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求更高，比較注重后期的物業(yè)管理，景觀維護(hù)等。u購買人群分布較為分散，且婚房用途和投資用途皆集中在這個(gè)戶型段。且十分講究私密性。u 同樣對(duì)低層產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，樓層區(qū)間集中在中上層。u對(duì)總價(jià)有心里底線，普遍認(rèn)為不應(yīng)該超過150萬。u客戶區(qū)域來源比較分散，較多郊區(qū)企業(yè)主有在該區(qū)域購房的打算。u改善性需求為主，且對(duì)位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在 50萬以上。成交客戶基本面分析客 戶認(rèn) 知70大 戶 型 產(chǎn) 品去化有限成交客戶基本面分析 客戶主要意向目標(biāo)為小戶型的兩房，對(duì)于此類高端物業(yè)小戶型的去化速度較快，而 180㎡ 左右的大戶型由于總價(jià)較高，對(duì)于客戶購買力要求相對(duì)高，去化速度極為有限 .這也說明無錫高端市場對(duì)于大戶型高層類產(chǎn)品有一定的抗性。而公務(wù)員和企業(yè)高管總占比達(dá)到30%.說明南長區(qū)區(qū)域還是被強(qiáng)購買力的消費(fèi)人群所認(rèn)可。湖濱區(qū)及郊區(qū)的強(qiáng)大購買力 —— 大戶型客戶中有近一半的客戶來自于新區(qū)或者郊區(qū)?？?戶認(rèn) 知66萬豪國 際 公寓成交 詳 情成交客戶基本面分析成交特征總結(jié)未成交原因分析客 戶認(rèn) 知67南 長 、崇安區(qū)客 戶為購買 主力 忠實(shí)地域情結(jié) —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)?？?戶認(rèn) 知65周 邊項(xiàng) 目客群特征本地客群主要來自南長區(qū)，其次是新區(qū)和濱湖區(qū)，其他區(qū)域客群相對(duì)較少 。 現(xiàn)代人文院落！項(xiàng) 目定位63區(qū)域案例剖析客 戶認(rèn) 知64周 邊項(xiàng) 目客群特征周邊項(xiàng)目購房人群年齡基本在3050歲之間。表述項(xiàng) 目定