【正文】 四月 211:28 上午 四月 2101:28April 05, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:28:2023:28:2023:28Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 1:28:20 上午 1:28 上午 01:28:20四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 01:28:2023:28:2023:284/5/2023 1:28:20 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 211:28 上午 四月 2101:28April 05, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 01:28:2023:28:2023:28Monday, April 05, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。亦為一個(gè)開(kāi)始140THANKS141靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 內(nèi)側(cè)則規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種物業(yè) 。 總占地面積約 11萬(wàn)平方米，總建筑面積約 24萬(wàn)平米216。 容積率為 ，無(wú)錫江南水鄉(xiāng)地域特色216?！?易經(jīng) 》 定天色為玄 (黑 ) , 地色為黃 , 所謂 “天玄地黃 ”。在黑和白之間，有無(wú)數(shù)過(guò)渡的層次和光感，這也是中國(guó)江南建筑的特色。 直面古運(yùn)河景觀，基地內(nèi)保留老工業(yè)建筑遺產(chǎn)。故事這樣開(kāi)始125古運(yùn)河 71號(hào)216。三個(gè)地塊，背負(fù)不同的角色。 品味 ?品鑒：邀請(qǐng)全城品鑒，值得一生品味。品 pin [釋義 ]級(jí)別；等級(jí)：上品 /精品 /級(jí)品。三組團(tuán)相加，即三 “ 口 ” 相疊，又見(jiàn) “ 品 ” 。中 zhong[釋義 ]中國(guó)簡(jiǎn)稱。[釋義 ]事物最美好的部分：精華｜英華｜才華?！?田 ” 即為 “ 地 ” ，諧音邸甲邸路118東方建筑72號(hào)地塊特征象形 “ 中 ” 字，故而取 “ 中 ” ，具有明晰的視覺(jué)識(shí)別效果，標(biāo)簽性較強(qiáng)。 邸甲 jia[釋義 ]天干第一位，用于做順序第一的代稱：甲子。私邸。116融城 賦予樓盤內(nèi)涵、提升其精神層面后，我們將繼續(xù)挖掘產(chǎn)品特質(zhì)，進(jìn)一步深化案名 ……117東方建筑71號(hào)地塊特征呈 “ 田 ” 字型，項(xiàng)目西側(cè)古運(yùn)河視之 “ I” ，故而“ 甲 ” ，具有明晰的視覺(jué)識(shí)別效果，標(biāo)簽性較強(qiáng)， 。今天的無(wú)錫，融 45個(gè)少數(shù)民族于一體，匯佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教為一城?！?融 ” 的精神，從古至今，貫穿無(wú)錫始末。中華五千 有 “ 融 ” 乃大融，華夏民族團(tuán)結(jié)之道。產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 樣板營(yíng)造 售樓處 樣板體驗(yàn)區(qū)106內(nèi)部空間營(yíng)造寫意中國(guó)風(fēng)?顏色穩(wěn)重和內(nèi)斂?青灰磚墻?仿古燈?中國(guó)畫?綠色植栽貴賓室影音室 洽談區(qū)接待臺(tái)售樓處107全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我入口，眼前一亮內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：展示出客戶未來(lái)的 生活場(chǎng)景 ，通過(guò) 體驗(yàn)營(yíng)銷 感染客戶樣 板區(qū)108?聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元以上，洋房裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元以上；?聯(lián)合頂級(jí)設(shè)計(jì)師、家私商、家飾商、藝術(shù)商聯(lián)手打造樣板房，如意大利達(dá)芬奇家居、法國(guó)愛(ài)舍家飾、寫意空間甚至其他著名衛(wèi)浴、家電品牌商等。如果輔儀書法加以修飾，不僅增強(qiáng)園林藝術(shù)效果，也極好的烘托、渲染本項(xiàng)目文化藝術(shù)氛圍。以陶板名畫、浮雕、書法作品作為淺水池的池底。?建議在必要的景觀位置并在非臥室等私密性要求不高的區(qū)域有效使用玻璃幕墻。 公共空間 —— 營(yíng)造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所水岸會(huì)所生活會(huì)所生活會(huì)所園林會(huì)所園林會(huì)所健康徑噴水池廣場(chǎng)水岸步廊商業(yè)街游泳池長(zhǎng)者俱樂(lè)部餐廳藝術(shù)交流中心球場(chǎng)超市健身房風(fēng)箏園鴿子廣場(chǎng)燒烤場(chǎng)垂釣臺(tái)兒童樂(lè)園露天咖啡館功能設(shè)置： 公共 空 間95特色分析 —— 現(xiàn)代材質(zhì)與中式元素的完美結(jié)合多樣的材質(zhì)穿插，中式元素的現(xiàn)代演繹。公寓增加附加空間解決方案 1270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái) 建筑面積： 90㎡參考方案 戶 型㎡894/2/2＋空中庭院＋ 270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái)＋雙入戶建筑面積： 161㎡ （實(shí)際使用 187㎡ ）空中庭院示意空中庭院公寓增加附加空間解決方案 2參考方案 戶 型90四層建筑面積： 89㎡三層建筑面積： 115㎡4500露臺(tái)： 20㎡露臺(tái)13㎡40004500露臺(tái)10㎡露臺(tái)16㎡贈(zèng) 送面 積統(tǒng)計(jì)一 層 二 層 三 層 四 層 五 層20（花園）80（地下室）15（花園）63（地下室）25（露臺(tái)）13（北露臺(tái)）20（南露臺(tái)）10（北露臺(tái)）16（南露臺(tái)）40（屋 頂 花園）100㎡ 103㎡ 33㎡ 26㎡ 40㎡空間情景化解決方案：層層退臺(tái)增加空間情趣性的同時(shí)，有效控制了中間層面積，拉大與底層 /頂層面積差是解決中間層賣點(diǎn)少，難去化的關(guān)鍵方法。?注意私密性的提高：利用坡地設(shè)計(jì)增加私密性。優(yōu)化商業(yè) 布局 ：環(huán)境質(zhì)量要求較高的洋房區(qū)域排布底層商業(yè)，建議調(diào)整職公寓地塊?，F(xiàn)代中式的產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 空間營(yíng)造規(guī)劃戶型公共空間80沿古運(yùn)河 T型排布 3層 聯(lián)排別墅 ，戶型面積在 220240 ㎡占比 2%特色分析 —— 大體量、多產(chǎn)品、組團(tuán)院落、 L型軸線沿中軸線南北排布 5層 花園洋房 ，戶型面積在 160190 ㎡ ，占比 6%沿中軸線西側(cè)排布 18層院宅公寓及 32層景觀公寓 ，戶型面積在 90140 ㎡90以下占比 46%100~140占比 46%項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)占地面積： 容積率： 建筑面積： 316950㎡住宅建筑面積： 305950㎡公建建筑面積： 11000 ㎡受 40/90政策限制 規(guī) 劃81優(yōu)化 聯(lián)排布局 ：在開(kāi)放式景觀主軸一側(cè)擺放聯(lián)排，私密性及組團(tuán)感不強(qiáng)，建議調(diào)整優(yōu)化方向 1—— 提高綠地空間的利用率優(yōu)化院落布局 ：通過(guò)圍合方式的不同，將這些游離的綠地空間引入組團(tuán)院落內(nèi)部，中式圍合的精髓之所在，提高利用率。值得一品再品的，才是價(jià)值所在。對(duì)于文化身份的認(rèn)同遠(yuǎn)高于對(duì)于社會(huì)身份的認(rèn)同。 精神 》 物質(zhì)。 。 有傳統(tǒng)大宅門居住情結(jié)。 公寓客群以南長(zhǎng)區(qū)、崇文區(qū)、濱江區(qū)本地居民為主。u 對(duì)于低層沒(méi)有太多抗性，注重夜晚環(huán)境靜謐程度的客戶較多。u客戶高學(xué)歷人群比重較大，傾向于生活的便利和舒適性，對(duì)白天日照條件要求不是非常高?？?戶認(rèn) 知72中 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)149㎡ 中戶型成交特征u該類戶型是企業(yè)高管和公務(wù)員購(gòu)房人群主要選擇的戶型?？?戶認(rèn) 知71大 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)182㎡ 大戶型成交特征 u 理想的地段和高層的景觀面是客戶考慮的主因。成交客戶基本面分析客 戶認(rèn) 知68私 營(yíng)業(yè) 主表 現(xiàn) 強(qiáng) 購(gòu)買 力 成交客戶中 58%為私營(yíng)業(yè)主，體現(xiàn)了該職業(yè)群體為目前無(wú)錫高端消費(fèi)的主要群體。購(gòu)房人群職業(yè)以周邊的教師、醫(yī)生、和居住在此的私營(yíng)業(yè)主為主。 東情西韻 西方建筑的過(guò)渡開(kāi)放，與中國(guó)人注重私密不符；西方空間大而化之，與中國(guó)人幾世同堂對(duì)空間要求大相徑庭；……傳統(tǒng)吳文化根植于無(wú)錫人心性之中，對(duì)西方文化的躁動(dòng)，或許只是迷茫的宣泄消費(fèi)者呼喚更適合東方人的居住空間。53項(xiàng) 目 認(rèn)知 總規(guī)模 — 150萬(wàn)㎡，氣勢(shì)恢宏太湖廣場(chǎng)九龍倉(cāng) 49景觀 — 運(yùn)河孕育著吳文化情節(jié)項(xiàng) 目 認(rèn)知吳文化根植于無(wú)錫人的骨子里自有運(yùn)河起，無(wú)錫先民就傍河而居，因河設(shè)市，以河為生。41戰(zhàn)略定位中南路項(xiàng)目80萬(wàn)㎡ （約） 73 7132萬(wàn)㎡ 23萬(wàn)㎡7224萬(wàn)㎡產(chǎn)品立勢(shì) 形象升級(jí) 品牌溢價(jià)品牌占位 /多產(chǎn)品路線 /客群錯(cuò)位 /形象區(qū)別09年 5月 10年 9月 【 73】11年 5月 【 71】11年 9月市場(chǎng)形象 城市大盤 人文大盤 文化地產(chǎn)概念產(chǎn)品差異 花園洋房、高層公寓 合院洋房；創(chuàng)新高層院館 寬景聯(lián)排、水景洋房 酒店公寓客群錯(cuò)位 城市精英中產(chǎn)階級(jí) 知本新貴上產(chǎn)階級(jí) 工商藍(lán)領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主品牌溢價(jià) 品牌占位 品牌延伸 品牌回歸城市價(jià)值擔(dān)綱者注：九龍倉(cāng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位更多應(yīng)注重考慮的是 多地塊角色的互補(bǔ)與開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控 ；考慮產(chǎn)品線的錯(cuò)位與增加建議對(duì) 72與 73地塊分開(kāi)考慮， 建立各自形象為利。供居住用的第一居所216。萬(wàn) 科 第五園與四季花城、萬(wàn)科城共同建立和強(qiáng)化萬(wàn)科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位 ；216。萬(wàn)科城 :注重商業(yè)街情景營(yíng)造，資源展示，區(qū)域級(jí)配套結(jié)合城市功能 。n廣場(chǎng)和街道： 哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開(kāi)放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。置業(yè)者來(lái)源置業(yè)者來(lái)源：深圳主城區(qū) 70%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5%，萬(wàn)科員工 5%2627『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式萬(wàn)科四季花城核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 環(huán)境 +產(chǎn)品n產(chǎn)品 +環(huán)境n —— 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件n—— 體現(xiàn) “ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ”n四季花城的核心競(jìng)爭(zhēng)力：環(huán)境 +產(chǎn)品環(huán)境： 在外部資源條件并不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營(yíng)造和展示產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣2728萬(wàn)科城 — 沿襲四季花城的整體定位 /核心競(jìng)爭(zhēng)力上對(duì)其升級(jí)項(xiàng)目背景216。 2324開(kāi)發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時(shí)間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬(wàn)M2 9萬(wàn) M2 5萬(wàn) M2 5萬(wàn) M2 5萬(wàn) M2 9萬(wàn) M2 8萬(wàn) M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯(lián) 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務(wù) ，主要以社區(qū)配套 為 主價(jià)格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開(kāi)發(fā)節(jié)奏符合市 場(chǎng) 容量的接受度和房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開(kāi)發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項(xiàng) 目的可持 續(xù)發(fā) 展。 C. 情景鄰里單元理念 層層退臺(tái)的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間。萬(wàn)科無(wú)疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。開(kāi)發(fā)模式、住宅[簡(jiǎn)介 ]：216。 15土地價(jià)值研究（ 71地塊）71地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢(shì)：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚(yáng)御庭的市場(chǎng)硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對(duì)分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場(chǎng)屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★項(xiàng)目介紹： 71號(hào)項(xiàng)目位于古運(yùn)河文化街南段，占地面積約 13萬(wàn)平方米，建筑面積約 23萬(wàn)方，容積率 。東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)則規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房多種