【正文】 其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。（二）項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值為： 萬(wàn)元。（三）所得稅的估算..按照房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行所得稅征收政策，在銷售收入取得過(guò)程當(dāng)中，按照應(yīng)稅額的 25%計(jì)征。銷售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金、教育發(fā)展費(fèi)等。在開發(fā)期內(nèi)銷售房產(chǎn)，確定項(xiàng)目計(jì)算期確定為 1 年。第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取（一）財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來(lái)的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的防范方案面對(duì)前述的融資風(fēng)險(xiǎn)的各種表現(xiàn)，可以考慮制定如下的風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案：（1）制定項(xiàng)目整體或部分開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)案（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、出售股權(quán)等多種形式） ?？赡芮闆r是回籠資金數(shù)額雖能滿足轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資部分的需要，但是不能按計(jì)劃償還對(duì)銀行的貸款本息?？赡芾?.用應(yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。二、融資方案分析（一）資金來(lái)源可靠性分析本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自有資金的份額占比不是很高，項(xiàng)目承辦方擁有足夠的投資實(shí)力，使自籌資金的能力得以充分保證。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)作為項(xiàng)目投資后的部分。申請(qǐng)銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過(guò)辦理..抵押獲得貸款；二是以項(xiàng)目法人已經(jīng)投入的自有資金和項(xiàng)目未來(lái)取得的銷售收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)作為擔(dān)保，通過(guò)項(xiàng)目自身獲得貸款。資金來(lái)源主要有自有資金。其中，土地費(fèi)用為： 萬(wàn)元；前期工程及規(guī)費(fèi)為：350 萬(wàn)元；房屋建筑安裝工程費(fèi) 為：3000 萬(wàn)元；管理費(fèi)為：350 萬(wàn)元；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：200 萬(wàn)元；建設(shè)期利息總額為：1000 萬(wàn)元。房屋建筑安裝工程費(fèi)估算列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。土地契稅：1,000, 元（2500 萬(wàn)元4%） 。..編號(hào)工序每一單元格為 10 個(gè)日歷天1 A2 B3 C4 D5 E6 F7 G8 H9 I10 J11 K12 L13 M14 N15 O16 P..17 Q18 R19 S20 T21 U22 V23 W24 X25 Y26 Z27 Ⅰ28 Ⅱ29 Ⅲ30 Ⅳ31 Ⅴ32 Ⅵ33 Ⅶ“豐梨苑”項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖..第六章 投資估算一、建設(shè)投資估算（一）投資估算范圍本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括項(xiàng)目的房屋建筑工程，室外工程，以及前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用等。招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：”豐梨苑” 項(xiàng)目招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)圓） 備注勘察 √ √ √規(guī)劃 √ √ 方案競(jìng)賽設(shè)計(jì) √ √ √ 方案競(jìng)賽建筑工程 √ √ √ 分主要單項(xiàng)安裝工程 √ √ √裝飾工程 √ √ 分主要單項(xiàng)監(jiān)理 √ √ √ 有限（本地）設(shè)備 √ √ √重要材料 √ √ √情況說(shuō)明：在建筑、安裝工程承包商中確定一家為主承建商。分類、分單項(xiàng)的公開招標(biāo)亦即采取平行承發(fā)包形式，這樣做是因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)模較大，實(shí)行總承包比較不利。通過(guò)方案竟評(píng)遴選承接單位，以取得最佳方案和設(shè)計(jì)。公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)均要通過(guò)招標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)程序優(yōu)選實(shí)施單位，然后簽定承包合同，而議標(biāo)則不設(shè)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)程序，招標(biāo)單位與投標(biāo)單位分別進(jìn)行協(xié)商，與某一投標(biāo)單位達(dá)成一致即可簽定合同。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。（1）發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個(gè)承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、施工、試運(yùn)行等全部?jī)?nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)工程內(nèi)容。（2）組建項(xiàng)目公司，建立完善的治理結(jié)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、組織、協(xié)調(diào)和管理工作，全面處理項(xiàng)目的招商引資和市場(chǎng)營(yíng)銷管理工作。表 51 業(yè)主方項(xiàng)目管理的模式A 模式 B 模式 C 模式業(yè)主方自行管理 業(yè)主方委托工程管理咨詢（顧問(wèn)）公司進(jìn)行管理 業(yè)主方和工程管理咨詢（顧問(wèn)）公司共同管理當(dāng)業(yè)主方擁有較充分的人力資源，有能力自行管理項(xiàng)目建設(shè)，則可采用 A 模式。消防聯(lián)動(dòng)控制器與防火閥、排煙閥、消防電梯、消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、防排煙風(fēng)機(jī)、非消防電源等相連。消防控制室設(shè)置在一層，有直通室外的安全出口中。本項(xiàng)目采用普及型智能化功能配置。建筑材料和裝修材料，符合環(huán)境保護(hù)的要求，大量采用綠色建材，防止放射性物質(zhì)對(duì)人體的不良影響。防止污染，利于環(huán)境清潔。盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝材料，既擴(kuò)大綠地面積，又保證了人和車輛的通行方便。采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過(guò)時(shí)的照明設(shè)備，公共區(qū)域采用延時(shí)或聲控開關(guān)，減少無(wú)用電耗。（4）房門具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。大量采用門窗密閉材料和成套技術(shù)，有效地提高安裝質(zhì)量。（一）圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能墻體節(jié)能（1）外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。排煙風(fēng)機(jī)和柔性接頭在 280℃時(shí)可連續(xù)工作不少于 30 分鐘。風(fēng)機(jī)選用雙速排煙風(fēng)機(jī)，平時(shí)低速運(yùn)行進(jìn)行排風(fēng)，排煙防火閥常開，火災(zāi)時(shí)切換至高速要位進(jìn)行排煙。排煙風(fēng)機(jī)平時(shí)進(jìn)行排風(fēng)，排煙防火閥常開。3）公共衛(wèi)生間及電梯機(jī)房排風(fēng)：每個(gè)公共衛(wèi)生間及電梯機(jī)房機(jī)械排風(fēng)。工作零線（N ）和接地保護(hù)線（PE ）自變配電所低壓開關(guān)柜開始分開。為預(yù)防雷電電磁脈沖引起的過(guò)電流和過(guò)電壓，在下列部位設(shè)置電涌保護(hù)器（SPK ）：1）在變壓器側(cè)裝一組 SPD。2）建筑物外立面夜間照明、泛光照明及區(qū)域景觀照明，商場(chǎng)等預(yù)留配電回路。1 臺(tái) 1250KVA 干式變壓器。依據(jù) GB5005295《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 ，一類高層內(nèi)防控制室、消防水泵、消防電梯、防煙排煙設(shè)施、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火系統(tǒng)，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)..志和電動(dòng)的防火門、窗、卷簾、閥門等用電應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷要求供電，一類高層普通電梯、生活水 泵、樓梯照明、門廳照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余均為三級(jí)負(fù)荷。4）污、廢水的處理方法未作環(huán)境評(píng)價(jià)以前大樓內(nèi)各層衛(wèi)生間污水暫排入化糞池，經(jīng)初步處理后進(jìn)入政污水干管。3）排水系統(tǒng)室內(nèi)排水采取污、廢水合流制。屋頂消防水箱有效容積為 18 立方米，設(shè)置在建筑最高部位。給水管道為下行上給給水方式向辦公區(qū)供水。按防火規(guī)范，本項(xiàng)目一次水災(zāi)用水量為：室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 432m3。輕質(zhì)隔斷符合室內(nèi)隔聲要求，并具有防火、防潮、抗沖擊能力，適應(yīng)于多種飾面材料。各功能空間利用合理。工程的設(shè)計(jì)要突出強(qiáng)調(diào)均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案..（一）基本要求工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)適應(yīng)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，滿足多層次、多類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)需求。選用優(yōu)良的建筑部品，大幅度延長(zhǎng)建筑壽命。（4）高質(zhì)量保障。（2）高功能配置。（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)總規(guī)劃用地面積： 平方米容積率：綠地率：35%地上總建筑面積：12450 平方米其中，寫字樓建筑面積：9811 平方米商業(yè)建筑面積：1023 平方米地下總建筑面積（含設(shè)備用房）：1615 平方米機(jī)動(dòng)停車位 80 個(gè)（地下 80 個(gè)）圖 41 總平面圖..二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)導(dǎo)則（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想按照國(guó)家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)綜合性寫字樓。（二）SWOT 分析結(jié)論從本項(xiàng)目的 SWOT 分析表中的各項(xiàng)分析內(nèi)容可以看出，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)多于威脅，因此項(xiàng)目整體上處于 SO 象限。在右上角的企業(yè)擁有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)采取增大投資、擴(kuò)大生產(chǎn)、提高市場(chǎng)占有率的增長(zhǎng)性戰(zhàn)略。..本項(xiàng)目戶型小、總價(jià)低，同時(shí)在**二環(huán)線以內(nèi)，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。目前市場(chǎng)受新政策影響，客戶整體觀望情緒嚴(yán)重。2530 歲人群占**人口 8%，可享受人口紅利 ， 2024 歲的人群占 12%，為本項(xiàng)目提供了大量的租賃客群。項(xiàng)目總價(jià)低，主力總價(jià)在 40 萬(wàn)以內(nèi)。東西朝向。車位少（只有 48 個(gè)） 。第三章　項(xiàng)目 SWOT 分析一、項(xiàng)目 SWOT 分析　SWOT 分析表優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析漢口二環(huán)線內(nèi)，CBD 門戶，與空港板塊為鄰，緊鄰漢口火車站商業(yè)圈及中央 CLD 里的萬(wàn)達(dá)商圈，福星 60 萬(wàn)方綜合體項(xiàng)目近在咫尺。 2022 年下半年，武商摩爾城、西園商業(yè)街、首義歡樂(lè)城和南國(guó)首義匯等多個(gè)商業(yè)物業(yè)將投入市場(chǎng)，屆時(shí)將帶來(lái) 47 萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。..租金方面，現(xiàn)存購(gòu)物中心商戶承租能力有限，致使租金上漲緩慢。例如：銀興影院、米樂(lè)星 KTV 入駐西園步行街，橫店影院入駐南國(guó)首義匯。商鋪市場(chǎng)**市場(chǎng)銷售活躍，零售業(yè)銷售總額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)?！　¤b于**在華中地區(qū)的中心地位日益凸顯，**高端寫字樓正進(jìn)入價(jià)值重塑階段，我們預(yù)計(jì)未來(lái)有更多的國(guó)內(nèi)和國(guó)際知名企業(yè)入駐**，從而帶動(dòng)**寫字樓市場(chǎng)繁榮。2022 年第 1 季度，**甲級(jí)寫字樓整體空置率下滑至 1%，環(huán)比降幅 個(gè)百分點(diǎn)，幾乎所有甲級(jí)寫字樓處于滿租狀態(tài)(圖二)。　　市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況助推**甲級(jí)寫字樓租金連續(xù) 5 個(gè)季度大幅上漲。從租賃市場(chǎng)來(lái)看，一方面很多開發(fā)商將商務(wù)寫字樓由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)，作為長(zhǎng)線投資，預(yù)示了市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，大量外來(lái)財(cái)團(tuán)及外國(guó)領(lǐng)事機(jī)構(gòu)不斷涌入**，也為高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了很強(qiáng)的消費(fèi)力，如新世界國(guó)貿(mào)大廈就有很多世界 500 強(qiáng)企業(yè)、外國(guó)駐**領(lǐng)事館、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)等入駐，使其檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整個(gè)商務(wù)區(qū)的租賃市場(chǎng)發(fā)展。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會(huì)隨著城市新地標(biāo)民生銀行的投入使其價(jià)值得到極大的提升。高端寫字樓價(jià)值杠桿恢復(fù)，寫字樓價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。線面結(jié)合：線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，**寫字樓相對(duì)集中的還有建設(shè)大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是**最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。一線：由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個(gè)大型商圈、眾多高級(jí)住宅區(qū)和政府部門等，**市商務(wù)樓供應(yīng)市場(chǎng)開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著**廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)、新時(shí)代商務(wù)中心等多個(gè)高級(jí)寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢(shì)，徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路春樹里項(xiàng)目、和黃武重改造項(xiàng)目及永清街的**天地，都將會(huì)產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。這些眾多寫字樓除滿足光谷日益增多的高新企業(yè)辦公外，還有力的推進(jìn)了光谷商務(wù)區(qū)的發(fā)展。目前，武昌寫字樓主要分布在光谷區(qū)域、徐東路至中南路沿線等兩大核心區(qū)域。中山大道至沿江大道沿線：本區(qū)域?yàn)闈h口老租界所在區(qū)域，區(qū)域內(nèi)眾多異域風(fēng)情建筑，**外灘、江漢路步行街等休閑購(gòu)物場(chǎng)所較為集中。但是需要科學(xué)決策、精心組織、審慎運(yùn)作，有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資后的利息備付率、償債備付率指標(biāo)均大于 1，資產(chǎn)負(fù)債率水平適中，表明項(xiàng)目具有相應(yīng)的償債能力和對(duì)債務(wù)的安全性；項(xiàng)目計(jì)算期末期累計(jì)盈余資金大于零，并保持有較大數(shù)額的盈余，說(shuō)明項(xiàng)目的資金運(yùn)用是基本平衡的，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。圖 12 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境示意圖..（四）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)思想是按照國(guó)家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)大廈，遵循以人為本的開發(fā)建設(shè)原則。11 項(xiàng)目位置（二）地塊現(xiàn)狀總占地面積 ㎡，地塊凈用地面積 1983㎡，總建筑面積 12450㎡，地下總建筑面積（含設(shè)備用房）1615㎡。房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告.房地產(chǎn)地塊開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告..目 錄第一章 總論 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1一、項(xiàng)目背景 ???????????????????????? 1（一）承辦單位概況 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1（二 ）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????1（三）項(xiàng)目的提出 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1二、項(xiàng)目概況 ???????????????????????? 2（一）項(xiàng)目位置 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????2（二）地塊現(xiàn)狀 ????????????????????????????????????????????????????????????