【正文】 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????42（二）項目投資凈現(xiàn)值 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????42（三）項目靜態(tài)投資回收期 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????42四、融資后分析 ?????????????????????? 42五、不確定性分析 ????????????????????? 43六、財務(wù)評價結(jié)論 ????????????????????? 43第九章 風(fēng)險分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????44一、風(fēng)險因素的識別和評估 ????????????????? 44（一）風(fēng)險等級劃分 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????44（二）風(fēng)險因素的識別和評估 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????44二、風(fēng)險防范對策 ????????????????????? 46（一）風(fēng)險對策的基本類型 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????46（二）市場風(fēng)險對策 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????47（三）工程風(fēng)險對策 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????47（四）資金來源風(fēng)險對策 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????47第十章 研究結(jié)論和建議 ??????????????????????????????????????????????????????????????48一、結(jié)論 ????????????????????????? 48二、建議 ????????????????????????? 48..第一章 總論一、項目背景（一）承辦單位概況單位名稱： 住宅投資有限公司法定代表人： 地址：江漢區(qū)新華路 314 號（二）可行性研究報告編制依據(jù)建設(shè)部和 省、**市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策；**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“ 十一五”計劃和遠景目標綱要；**市 2022~2022 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；**市城市總體規(guī)劃大綱（2022 年~2020 年） ；國家發(fā)改委、建設(shè)部 《 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版) 》(2022 年)；建設(shè)部《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》(建標 【2022 】205 號)；國家發(fā)展改革委 《投資項目可行性研究指南 》(計辦投資【2022 】15 號)；**市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；（三）項目的提出項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置，項目位于發(fā)展大道于常青路交匯處，火車站商業(yè)圈內(nèi)，扼守王家墩 CBD 北門戶，項目門前路直達機場高速，與..空港板塊，各類生活設(shè)施配套完善，交通極為便捷，地段升值潛力巨大。商業(yè)用地 1023㎡，寫字樓 9811㎡，容積率 ，綠地率 35%，地下車位 80 個。 項目規(guī)劃建設(shè)方案的總體概況見下表所示?；谝陨纤?，項目在財務(wù)上是可行的。第二章 **寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢分析一、2022 年2022 年第一季度**寫字樓市情況2022 年二季度重點區(qū)域存量房交易情況　..**20222022 年第一季度 寫字樓租金持續(xù)上漲走勢二、**寫字樓分布及特點（一）**寫字樓分布**優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)主要分布在四大區(qū)域，即位于漢口的建設(shè)大道沿線，航空路區(qū)域和位于武昌的中南路附近和光谷內(nèi)。以佳麗廣場、長航大廈、民意廣場、中原大廈等中高檔物業(yè)為代表，多為中小型企業(yè)所租賃或購買。..關(guān)山片依托大量高新技術(shù)企業(yè)，關(guān)山寫字樓需求與供應(yīng)十分旺盛。徐東——中南路沿線：該區(qū)域作為**中環(huán)線的重要組成部分，由于距離省政府行政圈較近及商業(yè)氛圍濃厚，吸引了不少創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、省內(nèi)企業(yè)駐漢機構(gòu)、本地服務(wù)型企業(yè)、外地電子類企業(yè)駐漢機構(gòu)等，鴻源國際大廈、凱旋門廣場、中立名居商務(wù)樓、東沙大廈、龍源大廈、世紀廣場、中南大廈等中高檔寫字樓呈一字型排開，平均入住率在 85%左右。多點：指的**商務(wù)寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個集中、規(guī)?；虅?wù)空間。而武昌區(qū)中南路、中北路沿線的商務(wù)樓越來越集中，并開始向積玉橋、水果湖等地延伸，開始了由線向面的發(fā)展，打造中南總部經(jīng)濟區(qū)。新世界中心商務(wù)寫字樓以銷售均價 11800 元/㎡、租賃價格 60 元/㎡?月的高價而創(chuàng)造了新生代商務(wù)寫字樓價格新空間，使得價值杠桿得以體現(xiàn)。消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流商務(wù)寫字樓的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。三、**寫字樓市場分析寫字樓市場　　2022 年第 1 季度沒有新項目交付使用，**市甲級寫字樓總存量仍然保持 萬平方米。截止本季度，**甲級寫字樓整體租金達到每月每平方米 元(US$)，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %?！　≡诟呷腭v率支撐下，**甲級寫字樓結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整。與此同時，未來五年，**將迎來寫字樓供應(yīng)高峰期，大量新增供應(yīng)入市將帶來現(xiàn)有 CBD的擴延，同時助推新興 CBD 的崛起，逐漸形成多中心格局。 2022 年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 2,523 億元 (US$383 億)，同比增長 %。伴隨通貨預(yù)期加重，住宅價格高企，投資者為了規(guī)避貨幣貶值加快轉(zhuǎn)向商鋪市場，帶動商鋪銷售市場成交活躍。2022 年第 1季度，所選商圈內(nèi)購物中心首層平均租金小幅上漲 1%，至每月每平方米 元(US$)。其中體量達 27萬平方米的武商摩爾城將打造成為**首個高端購物中心，并與現(xiàn)有世貿(mào)廣場、**廣場和**國際廣場連通，形成單體體量達 50 萬平方米的巨型購物中心，輻射范圍達整個華中地區(qū)。外部配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、超市、數(shù)十條公交通達**三鎮(zhèn)，地鐵線、火車站、長途汽車站步行 10 分鐘可致。容積率大，沒有陽臺、電梯配置不足。..心型規(guī)劃，有創(chuàng)意，有活力。開發(fā)商在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的思聯(lián)花園城口碑好。隨著二環(huán)線的完工、CBD 項目的推進、福星項目的啟動、火車站商業(yè)圈的繁榮等，項目升值無限。周邊幾個重大市政配套項目，如：二環(huán)線改造、金墩路、銀墩路站北路改造、漢口站改造工期可能有所滯后，帶來的影響。結(jié)　論綜上定性分析認為，本項目具有較大的可行性，可進行下一步的經(jīng)濟效益分析。在右下角的企業(yè)盡管具有較大的內(nèi)部優(yōu)勢，但要面臨嚴峻的外部挑戰(zhàn)，應(yīng)利用企業(yè)自身優(yōu)勢，開展多元化經(jīng)營，避免或降低外部威脅的打擊，分散風(fēng)險，尋找新的發(fā)展機會。位于這一象限應(yīng)該采取的基本措施或采取的基本戰(zhàn)略是謀求項目自身的發(fā)展，或者說是做好項目自身應(yīng)該做的工作。高品質(zhì)寫字樓應(yīng)達到以下五個方面的要求：（1）高舒適程度。這是保證寫字樓高品質(zhì)的前提，要求提高寫字樓的平面功能、設(shè)備功能和空間功能的價值，達到在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度。這是保證寫字樓高品質(zhì)的基礎(chǔ)，要求對工程項目從設(shè)計到施工進行全程的嚴格管理，克服質(zhì)量通病，加強施工工藝的配套水平，提高生產(chǎn)效率。（二）以人為本的開發(fā)建設(shè)原則項目的開發(fā)建設(shè)遵循以人為本的開發(fā)建設(shè)原則，要讓未來的業(yè)主通過本項目體會到高品質(zhì)寫字樓給辦公及生活帶來的實惠。同時，要通過設(shè)計整合成套技術(shù)，建造新型建筑，在市場上形成新的賣點，發(fā)揮其先導(dǎo)作用。（二）建筑設(shè)計寫字樓設(shè)計依據(jù)市場需求，正確定位定級，有針對性地設(shè)計出不同檔次、不同面積標準的套型。寫字樓設(shè)計執(zhí)行模數(shù)協(xié)調(diào)原則和方法，促進寫字樓部品的標準化、系列化和通用化。.. （三）給排水設(shè)計（1）給水1）設(shè)計范圍高層建筑（包括公寓辦公樓、商業(yè)）的生活給水、消防給水設(shè)計。噴淋系統(tǒng) 108m3/次，貯存在地下室消防貯水池內(nèi)。給水系統(tǒng)根據(jù)層婁分為二個區(qū)：4 ～16 層為 1 區(qū)，17～29 層為 11 區(qū)。地下車庫、商業(yè)和塔樓各層設(shè)置磷銨鹽干粉滅火器。一層排水單獨排出室外。（四）電氣設(shè)計（1）配電系統(tǒng)1）負荷等級根據(jù)建筑專業(yè)提供的資料，本工程屬一類高層公共建筑。2）負荷估算本工程供電總設(shè)備容量約為：pe5260kw（公變 4160kw、專變 1200kw）。（2）應(yīng)急電源以 P500 型應(yīng)急自啟動柴油發(fā)電機組作為一、二級負荷的備用電源，其工作電壓～380/220V 。3）照度標準：根據(jù)（建筑照明設(shè)計標準）GB50034 —2022；主要場所照度如..下：一般商店工業(yè)廳 300Lx,門廳走廊 50—150Lx，設(shè)備用房，100—300Lx4）應(yīng)急照明：主要通道出口、公共場所、消防泵房、空調(diào)機房、變配電室、消防控制室等，均設(shè)有不同用途的應(yīng)急照明。2） 在向重要設(shè)備供電的未端配電箱的各相母線上應(yīng)裝設(shè) SPD。所有電氣裝置的外露導(dǎo)電部分及裝置外導(dǎo)電部分均應(yīng)可靠接至 PE 線。（2）防排煙設(shè)計1）機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)該建筑屬一類高層公共建筑，且建筑高度超過 50m，對防煙樓梯間、前室及合用前室設(shè)機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。當某一防煙分區(qū)發(fā)生火災(zāi)時，風(fēng)機運行進行排煙。3）其它防火措施通風(fēng)及排煙系統(tǒng)采用無機不燃復(fù)合風(fēng)管，柔性接頭采用不燃材料。管道穿過圍護結(jié)構(gòu)處，其洞孔四周的縫隙應(yīng)采用不燃材料填充密實。（2）采用夾芯保溫、外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻，大幅度地降低外墻的傳熱系數(shù)。（2）合理控制窗墻比。屋面地面節(jié)能屋面保溫要求一般高于外墻。五、環(huán)境及其保障（一）綠化滿足綠化率要求，選擇適應(yīng)當?shù)貧夂驐l件的樹木花草進行優(yōu)化種植。..圖 44 　　綠化景觀分析圖..（二）水壓水質(zhì)保障選擇帶變頻調(diào)速裝置的水泵加壓設(shè)備，保證用戶水壓穩(wěn)定。在合理位置設(shè)立垃圾收集箱。六、建筑管理智能化對寫字樓實施專業(yè)化管理，寫字樓應(yīng)建立現(xiàn)代化智能管理系統(tǒng)，為用戶構(gòu)筑安全、舒適和便利的信息化辦公環(huán)境。（一）安全防范系統(tǒng)出入口管理及周界防越報警；閉路電視監(jiān)控；..保安巡更管理。柜式消防中心控制系統(tǒng)：由智能型通用火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制器、消防廣播系統(tǒng)組成。當火災(zāi)發(fā)生時，停止有關(guān)部位的空調(diào)送風(fēng)，關(guān)閉電動防火閥，啟動有關(guān)部位正壓送風(fēng)機、防排煙風(fēng)機，開啟有關(guān)部位正壓送風(fēng)口、排煙口、同時切斷非消防電源，啟動消防水泵，發(fā)出控制信號，強制電梯停于首層。而若業(yè)主方不具備條件自行管理項目建設(shè)，則可考慮采用 B 模式。（3）項目的設(shè)計、供貨、施工、安裝、工程監(jiān)理和預(yù)售、交易等履行必要的法律手續(xù)，違約責(zé)任應(yīng)按照國家有關(guān)法律執(zhí)行。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程總承包或“ 交鑰匙工程承包” ，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。本項目的業(yè)主具備自行招標的能力，宜采用自行招標形式。此外，前兩種招標方式規(guī)定，投標截止日期后投標單位不得對所投標書再作實質(zhì)性的修改，而議標盡管也要求投標單位遞交投標書和報價，但在協(xié)商談判過程中允許雙方就合同條件、合同價格、付款方式、材料供應(yīng)條件等諸多內(nèi)容討論修改，對此沒有任何限制。工程監(jiān)理：采用有限公開招標方式。為彌補平行承發(fā)包的不足，可選擇一家承包單位作為項目的主承建商，擔(dān)負地盤統(tǒng)籌管理責(zé)任。 建設(shè)單位蓋章 年 月 日..三、項目實施進度2022 年 10 月完成前期工作后開始施工，2022 年 1112 月全部竣工。（二）投資估算編制依據(jù)國家、省、**市相關(guān)的政策法規(guī)和基本建設(shè)收費標準；省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（2022 年版） ；省建筑安裝工程費用定額（2022 年版） ；工程勘察設(shè)計收費標準（2022 ） ；關(guān)于發(fā)布工程建設(shè)監(jiān)理費有關(guān)規(guī)定的通知（國家物價局、建設(shè)部，[1992] 價費字 479 號） ；建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定（計價格[1999]1283 號） ；市政工程可行性研究投資估算編制辦法（試行） ；建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標準（計價格 【2022】125 號） ；1招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法（計價格 【2022】1980 號） ；1建設(shè)工程施工圖審查咨詢收費