【正文】 ）設(shè)定根據(jù)國(guó)家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic ）設(shè)定為%。三、融資前分析項(xiàng)目融資前財(cái)務(wù)分析主要進(jìn)行項(xiàng)目投資的盈利能力分析。四、融資后分析項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率考慮項(xiàng)目所得稅后的項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%。項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值..項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值為： 萬元。其中所得稅按照調(diào)整所得稅計(jì)算。..周邊可比項(xiàng)目調(diào)查表（注：銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)間為 2022 年 12 月 31 日至 2022 年 04 月 28 日）項(xiàng)目名稱 漢口天地項(xiàng)目座落 項(xiàng) 目 位 于 漢 口 火 車 站 前 廣 場(chǎng) 西 側(cè)用地面積 1983 平方米土地用途建筑面積 30000 平方米住宅成交均價(jià) 待定一樓商鋪成交均價(jià) 待定項(xiàng)目基本情況 綠化率 39%容積率 開發(fā)企業(yè) **奧里商務(wù)有限公司投資商 **奧里商務(wù)有限公司考慮擬開發(fā)項(xiàng)目與漢口天地的差異及近兩年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，確定項(xiàng)目2022 年商業(yè)的預(yù)售平均價(jià)格為 2500030000 元/平方米（13 樓） ，辦公樓預(yù)售平均價(jià)格為 10000 元/平方米（精裝） 。..（4）項(xiàng)目低價(jià)傾銷預(yù)案。（2）預(yù)售和現(xiàn)房銷售不暢，資金回籠困難。但只可作為應(yīng)對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)的措施，且比例不可偏大。根據(jù)建設(shè)需要，本項(xiàng)目貸款總額為：4000 萬元。二、建設(shè)期利息估算項(xiàng)目債務(wù)資金的各項(xiàng)建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計(jì)算公式為：各年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+ 本年借款額/2 ） 年利率三、項(xiàng)目總投資及造價(jià)指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為： 萬元。根據(jù)土地評(píng)估報(bào)告，面積 萬平方米，總價(jià) 2500 萬元。..（二）工程招標(biāo)方案本工程招標(biāo)方案列入表。具體說明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)：采用公開競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式。（2）招標(biāo)組織形式..招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。（二）項(xiàng)目實(shí)施的原則（1）項(xiàng)目的實(shí)施要符合國(guó)內(nèi)工程建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)審批程序。在大樓門廳、消防電梯、防煙樓梯的前室及合用前室、變配電室、自備電室、自備發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、電氣豎井等處設(shè)煙溫復(fù)合探測(cè)器：在適用當(dāng)部位設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕用聲光報(bào)警器等。智能化系統(tǒng)配置分為三個(gè)檔次，即普及型、提高型、超前型。（三）垃圾收運(yùn)處理垃圾應(yīng)袋裝、分類收集。（二）電氣設(shè)備節(jié)能選用低耗能的電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機(jī)等） 。門窗節(jié)能（1）窗戶達(dá)到國(guó)家對(duì)節(jié)能窗的評(píng)價(jià)指標(biāo)，具有抗雨水滲漏、抗風(fēng)壓、抗空氣滲透和保溫等四性。排煙風(fēng)機(jī)入口煙管穿越防火分區(qū)或風(fēng)機(jī)房的隔墻柔性處、水平排煙管與風(fēng)道的交接處均設(shè)有排煙防火閥，當(dāng)煙氣溫度超過 280℃時(shí)，排煙防火閥自動(dòng)關(guān)閉，同時(shí)風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行。2）排煙系統(tǒng)地下汽車庫(kù)排煙系統(tǒng)地下汽車庫(kù)排煙量按換氣次數(shù)不小于 6 次/h 計(jì)算。低壓配電系統(tǒng)的接地型式為 TN—S 系統(tǒng)。（3）照明系統(tǒng)1）照明：包括地下室、門廳、走廊、設(shè)備用房等照明插座。地上二層為商業(yè)用房，三層以上為公寓式辦公。2）估算污、廢水排水量，雨水量及重現(xiàn)期參數(shù)等本樓生活污水量約 320m/d，屋面雨水量按屋面的匯水面積和漢口瀑雨強(qiáng)度公式等計(jì)算，雨水管道的設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用 5 年。4）生活給水系統(tǒng)1～2 層商業(yè)利用市政給水管網(wǎng)水壓直接供水， 3 層以上的公寓式辦公樓由變頻調(diào)速二次供水。隔斷墻使用輕質(zhì)隔斷材料。工程的設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想，充分體現(xiàn)當(dāng)今建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域中的最新理念、最新設(shè)計(jì)手法和最新技術(shù)成果。這是保證寫字樓高品質(zhì)的有效途徑，要求通過技術(shù)推廣、技術(shù)融合、技術(shù)配套等方式，提高建筑設(shè)施、設(shè)備的集成水平。要求在安全、實(shí)用、便捷、健康和美觀等方面達(dá)到現(xiàn)代辦公的文明標(biāo)準(zhǔn)。處于左下角的企業(yè)既面臨外部威脅，自身?xiàng)l件也存在問題，應(yīng)采取防御戰(zhàn)略，避開威脅，消除劣勢(shì)。未來幾年內(nèi)漢口中心城區(qū)，小戶型供應(yīng)的比重將會(huì)逐步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈。機(jī)會(huì)分析 威脅分析3040 平米小戶型在漢口區(qū)域內(nèi)極具市場(chǎng)產(chǎn)品機(jī)會(huì)，為供小于求的產(chǎn)品。由于二環(huán)線改造，地鐵線建設(shè)、銀墩路改造及緊鄰漢口站，因此周圍環(huán)境極為嘈雜。伴隨它的開業(yè)，武廣商圈將成為**高端品牌聚集地，檔次和租金都會(huì)有大幅提升。然而，銷售成交活躍帶動(dòng)商鋪價(jià)格上漲過快，將給今后項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)帶來壓力。雖然新物業(yè)不在**傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)，但考慮到目前嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，我們預(yù)計(jì)：至 2022 年年末，**甲級(jí)寫字樓吸納量將達(dá)到 3 萬平方米，整體空置率維持在 2%左右，同時(shí)整體租金將上漲至每月每平方米 70 元(US$)。..　　 由于沒有新物業(yè)交付使用，加上租賃需求旺盛，**甲級(jí)寫字樓的空置率繼續(xù)保持低位。吸引了大量發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資。新華路民生銀行大廈更是以 336 米的高度成為**新地標(biāo)，民生銀行大廈共 68 層，其中 10 層以下為證券大廳、西餐廳、會(huì)議室等，11 ～40 層為純商務(wù)寫字樓，41～63 層為高級(jí)賓館、總統(tǒng)套房等，同時(shí)創(chuàng)造了 米層高的寫字樓空間，民生銀行配合西北湖周邊金融、商業(yè)等配套，可視為獨(dú)立綜合體，民生銀行的投入使用將極大的提升西北湖片區(qū)商務(wù)區(qū)寫字樓的價(jià)值。（二）**寫字樓市場(chǎng)特征寫字樓分布出現(xiàn)一線多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。大量低密度多層寫字樓及部分中高層寫字樓是武昌寫字樓的典型特點(diǎn)。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。軌道物業(yè)潛力無限項(xiàng)目北面賀家墩村舊城改造項(xiàng)目及漢品火車站南北廣場(chǎng)的啟動(dòng)合項(xiàng)目周邊環(huán)境在幾年內(nèi)將有大幅改善； 金墩路通車、銀墩路與站北路的工程進(jìn)展，將極大改善項(xiàng)目周邊交通壓力大的問題；地鐵 7 號(hào)線進(jìn)出站口位于項(xiàng)目東側(cè) 200 米處，使項(xiàng)目周邊具備成為地鐵樞紐商業(yè)核心的潛質(zhì)。**住宅投資有限公司立足**面向全國(guó)發(fā)展，以多年的的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，經(jīng)過細(xì)致周密的市場(chǎng)調(diào)查分析，并綜合**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計(jì)劃從新建難度小、地理?xiàng)l件優(yōu)越的漢口火車站商業(yè)圈，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴(kuò)大規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目 單位 數(shù)量總規(guī)劃用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 12450地上總建筑面積 ㎡ 10835公寓式辦公 ㎡ 9811其中商業(yè) ㎡ 1023地下總建筑面積 ㎡ 1615總占地面積 ㎡ 1983容積率 綠地率 % 35機(jī)動(dòng)車停車位 地下 80 個(gè)三、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總投資和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù)一 總建筑面積 平方米 12450 　1 公寓式辦公建筑面積 平方米 9811 　2 商業(yè)建筑面積 平方米 1023 　..3 地下室 平方米 1615 　二 項(xiàng)目總投資 萬元 　三 資金籌措 萬元 　1 自有資金 萬元 　2 銷售收入轉(zhuǎn)投資 萬元 　3 銀行貸款 萬元 　四 銷售收入 萬元 項(xiàng)目總銷售收入五 銷售稅金 萬元 項(xiàng)目總銷售稅金六 銷售凈收入 萬元 項(xiàng)目總銷售凈收入七 土地增值稅 萬元 700 　八 開發(fā)利潤(rùn) 萬元 項(xiàng)目總利潤(rùn)九 所得稅 萬元 　十 稅后凈利潤(rùn) 萬元 　經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo)一　 稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 　 　三 稅后項(xiàng)目投資回收期 年 　　 稅前項(xiàng)目投資回收期 年 　四 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 　五 稅前利潤(rùn)率 　 % 　　 稅后利潤(rùn)率 　 20% 　六 稅前投資回報(bào)率 　 % 　　 稅后投資回報(bào)率 　 % 　七 稅前自有資金投資回報(bào)率 　 % 　　 稅后自有資金投資回報(bào)率 　 % 　八 利息備付率（高） 　　 利息備付率（低） 　　 償債備付率 　　 資產(chǎn)負(fù)債率（高） 　 %四、項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)結(jié)論..項(xiàng)目地塊位置頗佳，市場(chǎng)前景看好，開發(fā)條件成熟。..漢口武廣商圈：以泰合廣場(chǎng)、世界貿(mào)易大廈和**廣場(chǎng)為代表建設(shè)大道商圈：以建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)中心為代表中百商圈：以佳麗廣場(chǎng)為代表漢口一直是**寫字樓的主要誕生區(qū)域，**90% 以上高檔寫字樓分布在漢口，在總體分布上，主要是解放大道至青年路、新華路到建設(shè)大道沿線、中山大道至沿江大道沿線、發(fā)展大道沿線等三大主要區(qū)域。產(chǎn)品類別走向高層高密度與低層低密度兩個(gè)極端。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過一百萬方，但其又不同于..傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國(guó)際企業(yè)中心、SBI 創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目，多為規(guī)模化、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對(duì)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。武昌片區(qū)中建?工行廣場(chǎng)也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元/㎡ 銷售均價(jià)?！　”炯径龋鹑谕顿Y業(yè)租賃需求旺盛，多家世界 500 強(qiáng)企業(yè)積極問詢租賃甲級(jí)寫字樓，進(jìn)駐意愿強(qiáng)烈。一方面，銀行持有類寫字樓因業(yè)務(wù)擴(kuò)展逐漸增加自用比率。2022 年第 1 季度，**無新商場(chǎng)投入使用，多個(gè)項(xiàng)目處于招商階段。其中新佳麗廣場(chǎng)得益于位置優(yōu)勢(shì)，人氣最旺，本季度租金大幅上漲5%，成為租金最高的購(gòu)物中心。內(nèi)部有 24 小時(shí)便利店、自助洗衣店、健身房等。隨著二環(huán)線的完工、CBD 項(xiàng)目的推進(jìn)、福星項(xiàng)目的啟動(dòng)、火車站商業(yè)圈的繁榮等，項(xiàng)目升值無限。隨著賀家墩拆遷、銀墩路沿線拆遷、金墩路沿線拆遷、新華西路沿線拆遷、石橋村拆遷等**市大量的城中村改造，帶來巨大的拆遷剛性需求。..二、項(xiàng)目 SWOT 分析結(jié)論（一）SWOT 分析圖 SWOT 分析圖劃分為四個(gè)象限，根據(jù)企業(yè)所處的不同位置，應(yīng)采取不同的戰(zhàn)略。通過項(xiàng)目良好的策劃、細(xì)致的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、縝密而全面的過程管理、專注和周到的客戶服務(wù)，抓住機(jī)會(huì)，深刻挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和潛能，項(xiàng)目就應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)。（3）高性能標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，要提高辦公區(qū)的精神文明程度和管理水平。寫字樓各功能空間面積配置合理，使用方便。 2）水源擬從周圍市政道路現(xiàn)有的市政給水管網(wǎng)上引入 2 根 DN150 的給水管，作為該工程給水水源。5）消防給水系統(tǒng)該工程由“豐梨苑 ”項(xiàng)目共同組成，根據(jù) “高規(guī)”規(guī)定，塔樓的各層，裙房各層及地下室設(shè)置了室內(nèi)消火栓給水設(shè)施，辦公樓走道、商業(yè)及地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火設(shè)施，地下室柴油發(fā)電機(jī)和配電房設(shè)置超細(xì)干粉滅火設(shè)施。屋面雨水由雨水斗收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 總計(jì)算負(fù)荷約為：pjs2704kw( 公變 1664kw、專變 1040kw)；設(shè)計(jì)變壓器總裝機(jī)容量為3250kvA(公變 2X1000KVA、專變 1X150KVA)3）供電源及電壓大樓一路高壓電源由附近供電局開閉所以 10KV 電纜線路引入，電源電壓等級(jí)為～10KV，以 YJV22—10KV 型電力電纜埋地引入地下室高壓開關(guān)柜作為工作電源。（4）防雷接電系統(tǒng)據(jù) GB50057—94（建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范） ，本工程劃為第二類防雷建筑物。（五）暖通系統(tǒng)（1）通風(fēng)設(shè)計(jì)1）地下室設(shè)備用房通風(fēng)系統(tǒng)地下設(shè)備房（發(fā)電機(jī)房、變配電室、水泵房）設(shè)機(jī)械送風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，其中發(fā)電機(jī)房、變配電室排風(fēng)系統(tǒng)兼作排煙。排煙口按距最遠(yuǎn)點(diǎn)的水平距離不超過 30m 進(jìn)行布置火災(zāi)時(shí)補(bǔ)風(fēng)依靠機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)風(fēng)，且風(fēng)量不小于排煙量的 50%。四、節(jié)能及新能源利用工程嚴(yán)格依照建設(shè)部發(fā)布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 （建設(shè)部第 76 號(hào)令）的各項(xiàng)要求實(shí)施。工程中住宅外窗采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。采用先進(jìn)的種植技術(shù)和防止病蟲害技術(shù)，提高植物的成活率。垃圾收集箱應(yīng)具有較強(qiáng)的封閉性、不散發(fā)異味，并便于清運(yùn)，方便保潔管理。（二）信息管理系統(tǒng)對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控；水、電等表具遠(yuǎn)程抄收與管理或 IC 卡電子計(jì)量；車輛出入與停車管理；對(duì)部分供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等設(shè)備實(shí)施監(jiān)控管理；緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)；物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。 ..第五章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案一、項(xiàng)目實(shí)施組織(一) 項(xiàng)目法人和項(xiàng)目管理模式（1）項(xiàng)目法人為了建立投資責(zé)任約束機(jī)制，規(guī)范項(xiàng)目法人的行為，明確其責(zé)、權(quán)、利，提高投資效益，國(guó)家實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值，實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。二、工程招投標(biāo)（一）工程招投標(biāo)概述根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告需增加招標(biāo)內(nèi)容，并作為可行性研究報(bào)告附件與可行性研究報(bào)告一同送交項(xiàng)目審批部門審批。采用自行招標(biāo)形式，需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》 （國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 5 號(hào)）的規(guī)定向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書面材料。即面對(duì)本地的工程監(jiān)理單位組織公開招標(biāo)。前期工作時(shí)間約為三個(gè)月，施工總工期為 450 個(gè)公歷日。土地費(fèi)用總計(jì)為 萬元。項(xiàng)目總投資合計(jì)為：7400 萬元。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)只付利息，不還本金。（二）融資結(jié)構(gòu)分析在項(xiàng)目總投資中，資本金部分占 %，債務(wù)資金占： %。（3）銀行的信貸計(jì)劃產(chǎn)生變動(dòng)，如終止、計(jì)劃變更、數(shù)額減少、要求提前還貸等。（二）利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)，考慮銀行的實(shí)際融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為 8%。（二）土地增值稅的估算根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。（三）項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為：