【正文】 器裝機容量預(yù)計為 9600kVA(6x1600kVA)； 會所按 125VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為 800kVA(2x400kVA)； 還建部分按 95VA/m2 計算，變壓器裝機容量預(yù)計為1600kVA(2x800kVA)。各弱電 系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設(shè)備需配置 UPS；應(yīng)急照明需配置 EPS，集中或分散式供電。 （ 6） 設(shè)備選型及特殊電氣要求 設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理 。 （ 7） 防雷與安全保護(hù)接地： 建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。 建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實現(xiàn)夜景照明。 2． 弱電部分 弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進(jìn)性 (成熟性 )、開放性 (標(biāo)準(zhǔn)化及可擴展性 )、安全性、服務(wù)需求與功能統(tǒng)一性等設(shè)計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計算機網(wǎng)絡(luò) (含InterneVIntra)、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標(biāo)準(zhǔn)智能化的 需求。全部通過電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統(tǒng)、舊 DN 接入、可視電話、 lP 電話路由等的支持。 同時， 設(shè)無線手機信號增強覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。 同時， 實 現(xiàn)與 Inter 互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) 可 實現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運行。特定場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機房、高大空間可采用空氣采樣報警器。 （ 6） 安防系統(tǒng) 設(shè)計原則：安防系統(tǒng)在合理加強管理基礎(chǔ)上，以防盜報警系統(tǒng)為核心，采用電 視監(jiān)控、多種報警探測技術(shù)和計算機控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。 電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視 和取證手段，及重要的歷史記錄。 安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。 （二） 環(huán)境保護(hù) 措施 1．大氣污染治理 項目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次／ h 換氣量計算，送風(fēng)量按 5 次 /h 換氣量計算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。 3．水污染治理 項目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 二、交通影響分析 （一）項目周邊交通 現(xiàn)狀 1． 主要道路 根據(jù) 《項目交通影響評價報告 (交評單位 )》 ，項目周邊 主要道路 有多條。該區(qū)域公交車較發(fā)達(dá)，有多路公交在項目周邊經(jīng)過。 （二）項目交通預(yù)測 1． 交通 方式 預(yù)測 按北京市建筑設(shè)計院提供的設(shè)計方案，以步行 、 自行車 、 汽車和出租車的出行比例 如下表： XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 29 表 6－ 1 交通結(jié)構(gòu)表 出行方式 比 例 出租車 8% 小汽車 27% 公共交通 38% 自行車、步行 27%（自行車 20%） 2． 公交預(yù)測 該區(qū)域現(xiàn)有公 交 線路 36 條，保守測算，按高峰期每 5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù) 30240 人次，而項目高峰小時依靠公交出行 預(yù)測為1286 人次，占公交總運量的 ％，因此該項目依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運力完全可以承受。遠(yuǎn)期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導(dǎo)項目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。 2．建議 (1) 在項目的下一步方案設(shè)計中，深化地下停車場出入口的位置，落實自行車停車場。 (4) 項目地下停車庫設(shè)立交通標(biāo)志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛順利、安全的停車。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 31 第 七 章 項目 組織機構(gòu)及 實施計劃 一、項目組織機構(gòu) 項目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師 —名、財務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。 項目建設(shè)進(jìn)度具體安排 如下表所示： 總經(jīng)理 采購部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 預(yù)算合約部 財務(wù)部 。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部 道路尚未完全按規(guī)劃實施，建議周邊路網(wǎng)盡決實施。在路口西側(cè) XX路 上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。考慮到商業(yè)和休閑人流對于本項目還是比較集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 XX路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。以上幾條道路在項目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項目北側(cè)規(guī)劃支路進(jìn)入停車場；可通過 XX 路 右轉(zhuǎn)進(jìn) 入項目一、二期之間的支路進(jìn)入停車場。 3． 存在問題 經(jīng) 過對 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車 36 條線路，交通運力充足。 （三）環(huán)境影響評價 入駐本項目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置 在單獨房間內(nèi)，對其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項目 東鄰 XX 路 ， 西鄰 XXXX 項目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號路， 長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。與消防中心合用機房。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。 （ 5） 消防系統(tǒng) 按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計 (大于 860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。 （ 2） 計算機網(wǎng)絡(luò) 建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。 同時， 為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動的開展，可設(shè)會議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊 DN 綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及 Inter 網(wǎng)實現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。 （ 1） 通信網(wǎng)絡(luò) 原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過 PSTN(公用電話交換網(wǎng) )、 DDN(數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng) )、 PSPDN(X． 25 分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng) )等，采用燈 M、 FR(幀中繼 )、 [SDN、 ADSL 等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)。 此外， 采用先 進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。 所有電氣設(shè)備、安全保護(hù) (低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TN 名系統(tǒng) )及建筑物防雷的接地，采用 共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進(jìn)電磁環(huán)境。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。變電所低壓單母線分段運行，聯(lián)絡(luò)開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對于一級負(fù)荷及特別重要負(fù)荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和 UPS 作為后備電源，末端互投切換。擬由市電引來雙路 10kV獨立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。其中一級負(fù)荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負(fù)荷。 3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計量裝置。 所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠(yuǎn)點的距離小于 30 米。 面積超過 100平方米的地上房間 (無窗或固定窗房間 )設(shè)排煙系統(tǒng)。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放標(biāo)準(zhǔn)后排入室外，并設(shè)消聲裝置。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機排出室外。游泳池采用全新風(fēng)直流空調(diào)系統(tǒng)，機組內(nèi)設(shè)置全熱交 換器，回收排風(fēng)的能量。空調(diào)水系統(tǒng)系 統(tǒng)為；個壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨?。通過水 水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為 60/50℃，采暖熱水供回水溫度為 85/60℃。 3． 冷熱水計量 每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。污水排水總 量約為 800m3/8。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。中水采用貯水池。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。 自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過 0。平方米，持續(xù)噴霧時間 1小時，噴頭工作壓力不小于 。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。 3． 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 18 位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)合理。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 17 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計 X年 年 7月 1日開始實施的“公共建筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 在建筑總平面設(shè)計中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計量的可能。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。因此，我們將建筑的性質(zhì)定 義為辦公綜合體。DM 事務(wù) 所新近設(shè)計的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于海淀區(qū) XX 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項目推廣名） ）項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X年 規(guī)意條字 0527 號），本項目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 （五）交通條件 項目鄰近 XX 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。 3．電力 XXXX 項目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。 （四）市政條件 1．雨污水 XXXX 項目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) XX 路 現(xiàn)狀污水管線。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)， 夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。該項目建成后，項目單位給 X公司 提供地上面積為 20000 平方米的建筑用房作為補償。該用地毛地價款 三義房地產(chǎn)公司 已于 X 年 年 12 月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。 XXXX 項目 二期（ （項目推廣名） ）項目可行性研究報告 北京市工程咨詢公司 12 第 四 章 項目 選址 和建設(shè)條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項目 建設(shè)地點 在 XXXX 項目 小區(qū) 東側(cè) ，位于 海淀區(qū) XX路 5號。而且，政府部門還拿出專款在新浪網(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。對于世界 500 強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立