【正文】 增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷 售面積才約 46 萬平方米，照此計算是供不應(yīng)求的。 項(xiàng)目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。其開發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務(wù)水準(zhǔn)高。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋 現(xiàn)還沒有開工建設(shè)。 C 區(qū)現(xiàn)有社會經(jīng)濟(jì)總量與未來發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展空間。在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會大大降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險，使開發(fā)商和投資者看到獲利空間。 D 集團(tuán)投資該項(xiàng)目，是建立在對自身實(shí)力和資金穩(wěn)定來源及對項(xiàng)目前景的科學(xué)分析的基礎(chǔ)上。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目 單價 計價數(shù)額 合計 總價 開發(fā)成本 土地的綜合成本 25 2020 50000 50000 319380 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計勘探等專業(yè)費(fèi)用 3% 202000 6000 16000 臨時道路平整和建設(shè)單位臨時設(shè)施費(fèi)用 2020000 10000 建筑成本 土建費(fèi)用 2020000 202000 202000 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 30 頁 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)用（紅線內(nèi)工程費(fèi)用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 2020000 40000 40000 開發(fā)期間稅費(fèi) 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 2020000 工程監(jiān)理費(fèi) % 202000 其它稅費(fèi) 2% 202000 4000 不可預(yù)見費(fèi) 3% 246000 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 3% 319380 銷售費(fèi)用 2% 462800 9256 財務(wù)費(fèi)用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi) 營業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費(fèi)附加 % 462800 其他稅費(fèi) % 462800 2314 土地增值稅 投資合計 支出合計 銷售合計 462800 預(yù)計稅前利潤 投資利潤率 % 所得稅 稅后利潤 稅后投資利潤率 % 綜 上靜態(tài)初步分析，可看到， X 湖新城項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益 ,項(xiàng)目稅前利潤率可達(dá)到 %. （六）項(xiàng)目社會效益分析 項(xiàng)目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開發(fā)建設(shè)。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過市場定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項(xiàng)目符合目前市場消費(fèi)、符合國家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場需求、符合城市總體規(guī)劃。 總而言之，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 、 社會效益。同時，為規(guī)避政策法律風(fēng)險，請求政府對項(xiàng)目開發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價 款方式投資啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 通過項(xiàng)目的敏感性分析，容積率指標(biāo)及銷售價格對項(xiàng)目的投資利潤率影響較大，因此項(xiàng)目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷售價格等確定值得重視。因此本項(xiàng)目從社會效益上是可行的。 項(xiàng)目的建設(shè)和 D 集團(tuán)建設(shè)國際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強(qiáng)大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C 區(qū)吸引大量的高端消費(fèi)群。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項(xiàng)目的成功業(yè)績 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 30 頁 和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺。 （四）項(xiàng)目資金來源分析 根據(jù)項(xiàng)目“整體規(guī)劃、 分 期實(shí)施“原則， D 集團(tuán)憑借雄厚的現(xiàn)金和資 產(chǎn)實(shí)力， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開發(fā)初期的資金需要；在進(jìn)入開發(fā)期后、項(xiàng)目開始運(yùn)營和項(xiàng)目成熟期之前，通過物業(yè)租售及財務(wù)杠桿手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。 威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目規(guī)模大，對前期籌備工作要求較高； 主題定位的準(zhǔn)確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項(xiàng)目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場地位。因此，本項(xiàng)目的操作可控制 2020 多畝土地，對集團(tuán)實(shí)行土地儲備是個較好的時機(jī)。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無形中降低了物業(yè)檔次。 項(xiàng)目可以說是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。 （三）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設(shè)）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 30 頁 火車站、 X湖汽車站、東外環(huán)、武廣高速客運(yùn)站為對外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場非?；钴S，價格上漲也很快，根源在于我國改革開放二十多年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 B 是全國商品糧、豬、魚、油重點(diǎn)生產(chǎn)基地，其優(yōu)質(zhì)米、活大豬、黃花菜、湘黃雞、湖之酒、云霧茶、龍須草席等農(nóng)產(chǎn)品在國際市場久負(fù)盛名。 經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境 B 市經(jīng)濟(jì)民展進(jìn)入快車道， 2020 年，全市 GDP 總量 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，提高 個百分點(diǎn)，為近 9 年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加 值 億元，增長 %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長湖町片新城區(qū)。加快交通主干線及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 優(yōu)越的交通、區(qū)位環(huán)境為城市發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。距 XX600 公里， XX 約200 公里， XX300 公里，素有 “南北要沖，兩廣咽喉 ”之稱，是我國南方的重要交通樞紐。 五、 項(xiàng)目可行性分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境分析 大凡做事都是 “做事在人，成事在天 ”， “天時、地利、人和 ”是成功的三大法寶，與時遷移，應(yīng)時變化，立俗施事，指約而易操，事半而功倍。 樓盤銷售。 社 區(qū)建設(shè)。項(xiàng)目第一期啟動開發(fā)規(guī)劃 300 畝。為方便消費(fèi)，該功能區(qū)將主要布局在武廣高速客運(yùn)站周邊和緊靠 F 大道兩側(cè)，其功能包括：商業(yè)步行街、生活集市、商務(wù)酒店、休閑中心、體育活動中心、文化書市、金 融服務(wù)、郵政服務(wù)等。考慮該項(xiàng)目就在區(qū)域土地為 X 水泥沙沖積而成，地面建筑以小高層和低層為主。占地約 2020 畝。投資 F 大道建設(shè)，打造以 F 大道、 武廣高速客運(yùn)站、東外環(huán)及其他城市次干道為交通樞紐的 B 東部新城區(qū)，徹底解決長期以來制約 B 東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸。 項(xiàng)目總體 分兩期進(jìn)行。從初步來看，本項(xiàng)目地塊進(jìn)行綠化時將初步計劃在 F 大道路側(cè)進(jìn)行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有 X 湖水面并對其投資改造型，初步計劃利用項(xiàng)目地 塊內(nèi) X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個主要景觀帶。 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū) 擬定位為大面積綠化花園式國際化生態(tài)高尚住宅。最終建造一個人與自然和諧的國際化生態(tài)高尚社區(qū)。 F 大道的建設(shè)，將極大地拉動城市東擴(kuò)南移，拓寬城市發(fā)展空間，縮短中心城區(qū)與城市出口的距離。 B、賣場和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣場和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤不注重賣場的包裝和銷售氣氛的營造，大多僅設(shè)置非常簡陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開始做綠化園林，無法體現(xiàn)樓盤的檔次，甚至沒有綠化園林，也沒有認(rèn)識到全新式營銷 對樓盤銷售的促進(jìn)作用，缺乏對購房者的正確引導(dǎo)。 宣傳推廣落后 B 市房地產(chǎn)市場整體營銷策劃隨著樓盤競爭的加劇也逐步在提高，很多發(fā)展商已開始改變原來營銷策劃、開發(fā)、銷售都由自己獨(dú)立完成的觀念，已有部分樓盤聘請外地專業(yè)營銷策劃公司和廣告公司參與代理，市場上開始出現(xiàn)較高水準(zhǔn)的樓盤。 開發(fā)理念較為滯后 A、戶型設(shè)計 ：戶型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計面積偏大，布局不合理。由于整個 B 城市空間往西移動，江東的一些居民過