【正文】 增加的需求，而現(xiàn)在 B 市區(qū)每年銷(xiāo) 售面積才約 46 萬(wàn)平方米，照此計(jì)算是供不應(yīng)求的。 項(xiàng)目區(qū)域有 B市大學(xué)城，文化氛圍濃厚。其開(kāi)發(fā)的物業(yè)配置高、公共部分裝修檔次品位定位高、全封閉式物業(yè)管理，服務(wù)水準(zhǔn)高。 與 F大道相配套的連接河西 新建跨 X江大橋 現(xiàn)還沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)。 C 區(qū)現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量與未來(lái)發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展空間。在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作有力，管理到位的條件下，需政府在政策方面給予大力扶持，為開(kāi)發(fā)商和投資者創(chuàng)造寬松的投資環(huán)境，將會(huì)大大降低開(kāi)發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)商和投資者看到獲利空間。 D 集團(tuán)投資該項(xiàng)目，是建立在對(duì)自身實(shí)力和資金穩(wěn)定來(lái)源及對(duì)項(xiàng)目前景的科學(xué)分析的基礎(chǔ)上。 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)額 合計(jì) 總價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 土地的綜合成本 25 2020 50000 50000 319380 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 3% 202000 6000 16000 臨時(shí)道路平整和建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用 2020000 10000 建筑成本 土建費(fèi)用 2020000 202000 202000 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 30 頁(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)用（紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)用，綠化、道路、供水供電、煤氣等等工程） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 2020000 40000 40000 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 2020000 工程監(jiān)理費(fèi) % 202000 其它稅費(fèi) 2% 202000 4000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 246000 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 3% 319380 銷(xiāo)售費(fèi)用 2% 462800 9256 財(cái)務(wù)費(fèi)用 319380 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 5% 462800 23140 城建稅 % 462800 教育費(fèi)附加 % 462800 其他稅費(fèi) % 462800 2314 土地增值稅 投資合計(jì) 支出合計(jì) 銷(xiāo)售合計(jì) 462800 預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 % 所得稅 稅后利潤(rùn) 稅后投資利潤(rùn)率 % 綜 上靜態(tài)初步分析，可看到， X 湖新城項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益 ,項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率可達(dá)到 %. （六）項(xiàng)目社會(huì)效益分析 項(xiàng)目與 F 大道、 X 湖公園等基礎(chǔ)設(shè)施捆綁開(kāi)發(fā)建設(shè)。 六、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 綜合以上各方面的分析，可以得出如下結(jié)論： 通過(guò)市場(chǎng)定位、區(qū)位分析和需求分析可知 X 湖新城 項(xiàng)目符合目前市場(chǎng)消費(fèi)、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、符合市場(chǎng)需求、符合城市總體規(guī)劃。 總而言之，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益。同時(shí)，為規(guī)避政策法律風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)求政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地先行掛牌，投資商以支付土地價(jià) 款方式投資啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 通過(guò)項(xiàng)目的敏感性分析，容積率指標(biāo)及銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率影響較大，因此項(xiàng)目的規(guī)劃條件、功能布局、產(chǎn)品定位、銷(xiāo)售價(jià)格等確定值得重視。因此本項(xiàng)目從社會(huì)效益上是可行的。 項(xiàng)目的建設(shè)和 D 集團(tuán)建設(shè)國(guó)際化生態(tài)高尚社區(qū)的理念及強(qiáng)大的企業(yè)資源，將有效提升 B 市房地產(chǎn)行業(yè)整體建筑水平，為 B 市、 C 區(qū)吸引大量的高端消費(fèi)群。其住宅地產(chǎn)、商貿(mào)地主項(xiàng)目的成功業(yè)績(jī) 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 30 頁(yè) 和企業(yè)良好的資信為企業(yè)搭建了良好的融資平臺(tái)。 （四）項(xiàng)目資金來(lái)源分析 根據(jù)項(xiàng)目“整體規(guī)劃、 分 期實(shí)施“原則， D 集團(tuán)憑借雄厚的現(xiàn)金和資 產(chǎn)實(shí)力， 以自有資金及多渠道融資等方式，解決開(kāi)發(fā)初期的資金需要；在進(jìn)入開(kāi)發(fā)期后、項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目成熟期之前，通過(guò)物業(yè)租售及財(cái)務(wù)杠桿手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡。 威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目規(guī)模大，對(duì)前期籌備工作要求較高； 主題定位的準(zhǔn)確性、前期展示、后期建設(shè)能否完整貫徹到位直接影響項(xiàng)目綜合品質(zhì)的打造及建立起高端市場(chǎng)地位。因此，本項(xiàng)目的操作可控制 2020 多畝土地，對(duì)集團(tuán)實(shí)行土地儲(chǔ)備是個(gè)較好的時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)街道環(huán)境雜亂、人流混雜、素質(zhì)較低，無(wú)形中降低了物業(yè)檔次。 項(xiàng)目可以說(shuō)是 B市規(guī)模最大的功能完善社區(qū)，綠化景觀大體量規(guī)劃設(shè)置。 （三）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目所在位于 B市東部， F大道、 XX東路（ B市“十一五”規(guī)劃建設(shè)）建成后，該區(qū)域?qū)⑿纬梢?F大道、 XX東路為城市重要的交通干道， B 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 30 頁(yè) 火車(chē)站、 X湖汽車(chē)站、東外環(huán)、武廣高速客運(yùn)站為對(duì)外聯(lián)系的完善交通交通網(wǎng)絡(luò)，拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 （二）房地產(chǎn)需求分析 近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，價(jià)格上漲也很快，根源在于我國(guó)改革開(kāi)放二十多年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 B 是全國(guó)商品糧、豬、魚(yú)、油重點(diǎn)生產(chǎn)基地，其優(yōu)質(zhì)米、活大豬、黃花菜、湘黃雞、湖之酒、云霧茶、龍須草席等農(nóng)產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)久負(fù)盛名。 經(jīng)濟(jì)資源環(huán)境 B 市經(jīng)濟(jì)民展進(jìn)入快車(chē)道， 2020 年，全市 GDP 總量 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，提高 個(gè)百分點(diǎn)，為近 9 年來(lái)增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加 值 億元，增長(zhǎng) %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。改造提質(zhì)建設(shè)老城區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)打造 X 湖片、城南片、 XX 湖片、長(zhǎng)湖町片新城區(qū)。加快交通主干線(xiàn)及次干道建設(shè)，健全城市管理體系，提升城市管理水平。 優(yōu)越的交通、區(qū)位環(huán)境為城市發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。距 XX600 公里， XX 約200 公里， XX300 公里，素有 “南北要沖，兩廣咽喉 ”之稱(chēng)，是我國(guó)南方的重要交通樞紐。 五、 項(xiàng)目可行性分析 （一）項(xiàng)目環(huán)境分析 大凡做事都是 “做事在人，成事在天 ”， “天時(shí)、地利、人和 ”是成功的三大法寶，與時(shí)遷移，應(yīng)時(shí)變化，立俗施事，指約而易操，事半而功倍。 樓盤(pán)銷(xiāo)售。 社 區(qū)建設(shè)。項(xiàng)目第一期啟動(dòng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃 300 畝。為方便消費(fèi)，該功能區(qū)將主要布局在武廣高速客運(yùn)站周邊和緊靠 F 大道兩側(cè)，其功能包括：商業(yè)步行街、生活集市、商務(wù)酒店、休閑中心、體育活動(dòng)中心、文化書(shū)市、金 融服務(wù)、郵政服務(wù)等?？紤]該項(xiàng)目就在區(qū)域土地為 X 水泥沙沖積而成，地面建筑以小高層和低層為主。占地約 2020 畝。投資 F 大道建設(shè)，打造以 F 大道、 武廣高速客運(yùn)站、東外環(huán)及其他城市次干道為交通樞紐的 B 東部新城區(qū)，徹底解決長(zhǎng)期以來(lái)制約 B 東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸。 項(xiàng)目總體 分兩期進(jìn)行。從初步來(lái)看，本項(xiàng)目地塊進(jìn)行綠化時(shí)將初步計(jì)劃在 F 大道路側(cè)進(jìn)行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有 X 湖水面并對(duì)其投資改造型，初步計(jì)劃利用項(xiàng)目地 塊內(nèi) X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個(gè)主要景觀帶。 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū) 擬定位為大面積綠化花園式國(guó)際化生態(tài)高尚住宅。最終建造一個(gè)人與自然和諧的國(guó)際化生態(tài)高尚社區(qū)。 F 大道的建設(shè)，將極大地拉動(dòng)城市東擴(kuò)南移，拓寬城市發(fā)展空間，縮短中心城區(qū)與城市出口的距離。 B、賣(mài)場(chǎng)和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣(mài)場(chǎng)和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤(pán)不注重賣(mài)場(chǎng)的包裝和銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造，大多僅設(shè)置非常簡(jiǎn)陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開(kāi)始做綠化園林，無(wú)法體現(xiàn)樓盤(pán)的檔次，甚至沒(méi)有綠化園林，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到全新式營(yíng)銷(xiāo) 對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用，缺乏對(duì)購(gòu)房者的正確引導(dǎo)。 宣傳推廣落后 B 市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃隨著樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也逐步在提高，很多發(fā)展商已開(kāi)始改變?cè)瓉?lái)營(yíng)銷(xiāo)策劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都由自己獨(dú)立完成的觀念，已有部分樓盤(pán)聘請(qǐng)外地專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司和廣告公司參與代理，市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)較高水準(zhǔn)的樓盤(pán)。 開(kāi)發(fā)理念較為滯后 A、戶(hù)型設(shè)計(jì) ：戶(hù)型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計(jì)面積偏大，布局不合理。由于整個(gè) B 城市空間往西移動(dòng)，江東的一些居民過(guò)