【正文】 由于項(xiàng)目的切入點(diǎn)是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入為前提，前期資金投入量大。 通過相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析可知，本項(xiàng)目的預(yù)期收益率符合房地產(chǎn)的投資利潤要 求，因此本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)可行的投資項(xiàng)目。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及完善的物業(yè)管理都將為 B 市提供了一定的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將增加 B 市財(cái)稅收入。 D 集團(tuán)與中國銀行、中國建設(shè)銀行是戰(zhàn)略發(fā)展伙伴；是廣發(fā)銀行和廣發(fā)證券以及數(shù)家金融機(jī)構(gòu)的大股東，項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營有暢通的融資渠道 （五）項(xiàng)目投資效益分析 開發(fā)及銷售假設(shè) 占地面積 2020 畝，土地單價(jià)為 25 萬元 /畝（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資及投資回報(bào)折算的凈地價(jià)格），綜合容積率為 ，開發(fā)產(chǎn)品為多層洋房、小高層、別墅和商業(yè)用房，多層洋房及小高層建筑面積為 1260000 平 方米，銷售單價(jià)為 1800 元 /平方米；別墅建筑面積為 140000 平方米，銷售單價(jià)為 4000 元 /平方米；商業(yè)建筑面積為 600000 平方米，銷售單價(jià)為 3000元 /平方米。在項(xiàng)目分期開發(fā)中，在前一期項(xiàng)目完成后，通過階段性運(yùn)營，為下一期項(xiàng)目打鋪墊作準(zhǔn)備，憑借成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作收入，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡和資產(chǎn)的增殖，完成對(duì)下一期項(xiàng)目的運(yùn)作投資，直至項(xiàng)目全部建成并投入使用。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目選擇在 B 市 C 區(qū) X 湖片區(qū)有利有弊，獲利與風(fēng)險(xiǎn)并存。 項(xiàng)目選址地是 B 市與 C 區(qū)已經(jīng) 確立的城市功能新區(qū)， 兩級(jí)政府對(duì)該區(qū)域具有強(qiáng)烈的建設(shè)開發(fā)需求，為下一步開發(fā)提供了良好的政策環(huán)境。 項(xiàng)目以投 F大道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點(diǎn)，對(duì)前期籌備工作和資金要求較高。 5 D集團(tuán)有多年綠色高尚住宅開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。因此，項(xiàng)目未來升值潛力巨大。老百姓有錢了，幾億農(nóng)民要進(jìn)城，而中國人天生又喜歡置業(yè)，就有了很大住房的需求，需求和供應(yīng)的博弈帶來價(jià)格的上漲。 XX 是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，素有 “XX” 和 “XX” 之稱，佛道同尊共榮于一山的宗教文化為我國宗教一絕。全市各金融機(jī)構(gòu)（本幣）存款余額 億元，比上年末凈增 億元，增長 %，其中企業(yè)存款 億元，增長 %，居民儲(chǔ)蓄存款 億元，凈增 億元，增長 %。經(jīng)過不懈的努力，把中心城區(qū)建設(shè)成園林綠化城市、優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市。充分挖掘和提升歷史文化內(nèi)涵，圍繞江、湖、山，以標(biāo)志性建筑、公園廣場(chǎng)、江河風(fēng)光帶、綠化亮化和城市雕塑等市政設(shè)施，豐富城 市內(nèi)涵，提升城市品位。 2．政策環(huán)境 B 市委市政府十分重視 X 湖新城的發(fā)展，“十一五”規(guī)劃綱要明確提出： 提高城鎮(zhèn)綜 合承載能力，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程 ， 高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理，做優(yōu)做強(qiáng)市區(qū)中心城市，充分發(fā)揮中心城市和城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能。 XX、 XX 鐵路干線交匯市 C 區(qū)，目前正建設(shè)的武廣高速鐵路也穿過 B 市，并且該高速客運(yùn)站落戶 B 城市東部。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 30 頁 分析項(xiàng)目的可行性，首先必須對(duì)該項(xiàng)目所關(guān)涉的政治、經(jīng)濟(jì)和地理的環(huán)境進(jìn)行分析和把握。本項(xiàng)目銷售時(shí)，將充分利用 D 集團(tuán)已有的成功銷售策略制定相應(yīng)的銷售方案。整體設(shè)計(jì)，分步建設(shè)是本項(xiàng)目開發(fā)的主要原則，整體設(shè)計(jì)方案制定后，分解確定每步項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容完成相關(guān)設(shè)計(jì)并逐步實(shí)施。后期項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行開發(fā)。占地約 600 畝，建筑面積約 60 萬平方米。同時(shí)住宅區(qū)主要包圍在 X 湖公園周邊和布局在 F 大道兩廂用地上。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 30 頁 高尚生態(tài)居住社區(qū)概念設(shè)計(jì)之二 高尚生態(tài)住宅區(qū)。占地約 1000 畝。一期項(xiàng)目包括：投資對(duì) F 大道從 B 市康乾公司至東外環(huán)路路段（約 公里）的基礎(chǔ)設(shè)施及 X 湖公園建設(shè)；投資對(duì) F大道上述路段兩廂的土地及 X 湖公園周邊的補(bǔ)償土地（ F 大道上述路段兩廂的土地的補(bǔ)償順序?yàn)樽晕飨驏|依次出讓）進(jìn)行商住開發(fā)。社區(qū)具體綠化設(shè)計(jì)方案將進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將本社區(qū)建成 B 市有影響力的國際化生態(tài)高尚社。整個(gè)建設(shè)內(nèi)容主要由以下幾部分組成：創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計(jì)理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨(dú)特的高層建筑、突顯大氣的社區(qū)會(huì)所、流暢的交通干道、大面積的綠化草坪、前瞻性規(guī)劃的綠化樹木及齊全的商業(yè)社區(qū)配套設(shè)施等。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 30 頁 高尚生態(tài)居住社區(qū) 概念設(shè)計(jì)之一 高尚生態(tài) 居住 社區(qū) 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū)的建設(shè)將充分利用 X 湖自然景觀，吸收項(xiàng)目投資商開發(fā)的 “ XX” 、 “ XX” 、 “XX” 等知名 樓盤 的 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 理念，以 國際級(jí) 、 專業(yè) 化服 務(wù)質(zhì) 量，打造出 B 最高端居住小區(qū)。打破 C區(qū)的交通瓶頸，進(jìn)一步強(qiáng)化 B“東大門”的交通樞紐地位，對(duì)提升城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。 四、項(xiàng)目定位 X 湖 新 城 概 念 設(shè) 計(jì) 之 二 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 30 頁 （一） X 湖公園、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路建設(shè) 充分利用 X 湖公園的自然資源，融合現(xiàn)代文化色彩，投資對(duì)其開發(fā)建設(shè) 。為代表的樓盤有： D以三房以上的戶型為主，面積普遍比較大，缺乏小戶型產(chǎn)品； B、建筑風(fēng)格 ：絕大部分樓盤建筑風(fēng)格千遍一律毫無個(gè)性可言，抄襲 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 30 頁 現(xiàn)象極為嚴(yán)重； C、服務(wù)體系： 專業(yè)物業(yè)管 理公司較少，大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司 `進(jìn)行管理，管理水平不高，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米； D、戶型面積 ：根據(jù)全國房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市的統(tǒng)計(jì)情況來看，市場(chǎng)供需主力戶型為 100 平米以上的三房二廳二衛(wèi)一廚住宅，經(jīng)過科學(xué)研究結(jié)果也表明舒適性住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是客廳面積 2535 平米左右，主臥 1520 平米，兩間次臥分別為 1215 平米和 1012 平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和公攤單套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售樓盤中，三房二廳一般都以 130 平米以上的大戶型為主力，且缺少二房等小戶型產(chǎn) 品，與全國的差距較大； E、園林景觀 ： B 市目前在售項(xiàng)目一般規(guī)模均較小，小區(qū)內(nèi)很少有園林景觀和綠化。住宅在 980~1800 元 /㎡左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度 比其它幾個(gè)區(qū)為快。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，隨著都市春天、 D住宅在 1380~2020元 /㎡左右。 B 房地產(chǎn)市場(chǎng) 供求特征 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 30 頁 物業(yè)特點(diǎn) : 目前市場(chǎng)在售樓盤相對(duì)集中在老城區(qū)和 XX 開發(fā)區(qū)，大致可分三類： 第一類以舊城改造的項(xiàng)目居多，主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，周邊環(huán)境較雜亂，小區(qū)景觀無從談起，面積以偏大戶型為主； 第二類為中小規(guī)模的樓盤，主要特征是：規(guī)模很小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層和小高層建筑，規(guī)劃水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以偏中大戶型為主，不同區(qū)域地段的樓盤售價(jià)相差較大，整體均價(jià)在 1400 元 /㎡左右； 第三類為規(guī)模稍大、品質(zhì)高的樓盤，如 XX 開發(fā)區(qū)的 D 房屋銷售面積 2020年全市銷售面積為 ，比上年同期增長 %。人均住房面達(dá)到 42 平方米。城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)繼續(xù)提高。 2020 年， B 市金融業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)， B 市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %；各項(xiàng)貸款余額 億元，較年初凈增 億元，增長 %