【正文】 其他的一些風險則是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的常見的問題，運作過程中應(yīng)該時刻防范。（2） 開發(fā)建設(shè)：主要是從項目正式動工到交付使用這一階段的風險。這一點對于國有企業(yè)來講是較為常見的。（2） 信用：信用風險指項目投資參與者與項目有關(guān)的各方面之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責任上存在的風險/。建議密切關(guān)注市場動態(tài)，隨時準備調(diào)整銷售策略。但是外商進入市場的影響應(yīng)該是長期的影響，短期內(nèi)不會給市場造成大的影響。計劃工期60天。如果按資金投入實際計算情況來分析如下： 一、動遷安置費：4000萬元 拆平 二、建安費投入按總造價的20％投入14400萬*20％=2880萬元因此該項目最大投入資金應(yīng)為 4000萬元+2880萬元=6880萬元。 項目總投資為：1440元/平方米*10萬平方米=14400萬元 綜合考慮:我們認為其項目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價值按照上邊分析，,總體可提升的價值為：=1319元/平米，這是項目的起價參考。對于期房來說，項目包裝和營銷策劃顯得更為重要。在一個消費者逐漸成熟、競爭日趨激烈、管理制度越來越完善的房地產(chǎn)市場中，軟件的配置，實施能力即持續(xù)發(fā)展能力等后期工作對項目的前期支持越發(fā)重要。事實上，規(guī)劃成功的樓盤比規(guī)劃差的樓盤更具抗風險能力，而且往往能給開發(fā)商帶來意想不到的成功。相信未來中國經(jīng)濟仍會保持目前的上升勢頭。1 3周邊樓盤土地價值因素類比 類比因素 本項目 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 說 明 地段綜合資源 0 + + 地理位置 0 0 0 0表示以本項目為基準 自然景觀 0 0 0 人文環(huán)境 0 + + 0 0 +表示比本項目好 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + 表示比本項目差 市政配套 0 + 污染及干擾 0 0 0 0 表四 周邊樓盤土地價值因素類比表21地塊價值提升和價值實現(xiàn)的主要要素分析211宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)政策的形式是較重要的外部因素。8個項目平均起步價1679元/㎡；平均實現(xiàn)均價2070元/㎡；其中金龍園的起價和均價最低，但是銷售情況最好。以地理位置做參照，隨著收入提高，對價格因素的敏感度降低。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行，因為配套作為“保健因素”，做好可以使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵因素”，做好可以使人滿意，進而產(chǎn)生購買沖動，這也是 改善型購房者的一大特征。前不久，國家統(tǒng)計局經(jīng)濟景氣檢測中心對此進行了專題調(diào)查，結(jié)果被消費者列為重要考慮因素的前四位依次是價格、環(huán)境、交通、位置。3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項目地塊的威脅及困難點（T）項目直接威脅點周邊項目群項目潛在威脅隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。2配套差，人文環(huán)境不好。34河北區(qū)住宅價格分析我們抽取了51個項目作價格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計的是項目的起步價，51個項目中，起步價的平均價為2118元/㎡，最高的是米蘭公寓，起價3500元/㎡，最低的是文江美庭苑，1280元/㎡起步。項目建筑面積在6萬平米以下的有65個，占到調(diào)查項目總數(shù)的73%。按目前水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價格僅高于紅橋區(qū)（項目的平均起步價1937元/㎡）。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求有外流的趨勢和傾向。 2） 河西、河北、河東、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。 對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，2003年—2005年銷售量必有大幅回調(diào)。持續(xù)的火爆銷售，可能會使一些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進入市場，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。232金融政策怎樣進一步支持 2001年6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。如果通過有效的政策引導，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。224危改將繼續(xù)起到拉動作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長階段。本市2000年人均國民總產(chǎn)值為2169美元，所以2002年應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現(xiàn)象逐漸嚴重，空氣污染加劇，生活質(zhì)量下降，大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集導致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設(shè)成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。而且，隨著消費者對住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項目將難以在激烈的市場競爭中站住腳，除降價之外別無他法，導致房地產(chǎn)市場的價格不穩(wěn)定性增加。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已有開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向境外的設(shè)計公司，借助高水平的設(shè)計思路來創(chuàng)造項目個性，提升項目檔次。而環(huán)境設(shè)計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分，市場集中度會有所上升?！　I(yè)內(nèi)人士認為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費已經(jīng)向改善型消費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預(yù)計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，其中購買單套面積在100－。銷售也將于2001年持平?！【C上所述，我們預(yù)期：伴隨著入世，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內(nèi)外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。 三、居民消費結(jié)構(gòu)升級是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別，一是個人購房比重的增加，另一個是開發(fā)資金出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預(yù)付款為主的轉(zhuǎn)變，因此可以認為這一產(chǎn)業(yè)也正在達到健康運行的水準線?！芭嘤币馕吨鴶U大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。在這方面最好的例子是上海?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖?，因此不是關(guān)鍵問題。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前仍然保留著“政策市”的特性。 　　帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅