【正文】 業(yè)主的購房行為是一系列活動的總和，從其收集售房信息階段到購房決策階段以至后期的裝修使用階段，開發(fā)商都應該為其提供相應的服務項目和經營項目，最大限度地開發(fā)項目的潛在資源，達到資源的有效利用和項目經濟效益的實現(xiàn)。對該項目來說，銷售收入也是影響其盈利能力的重要敏感性因素。（1）西安市房地產市場競爭日益激烈，樓盤越來越多，本項目所在地周邊的競爭項目也較多，各個開發(fā)商紛紛爭奪該區(qū)域消費者。11 結論與建議通過前面對本項目進行的SWOT分析可知，項目的優(yōu)勢和機會相對較多，本項目在高新區(qū)以及西安市房地產市場的競爭環(huán)境中和國家相關的宏觀調控政策下有相對較好的發(fā)展前景。在此建議開發(fā)商在銷售過程中做好銷售收入的管理工作，嚴防價格的下調和優(yōu)惠措施的幅度過大。本項目主要進行內部收益率（IRR）對銷售收入和建設投資的敏感性分析，主要包括當銷售收入、建設投資分別發(fā)生變化時全部投資內部收益率對它們的單因素敏感性分析以及這兩個因素同時發(fā)生變化時內部收益率對它們的雙因素敏感性分析。從項目的盈虧平衡點82%來看，可以說本項目開發(fā)具有一定的風險。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。因項目財務內部收益率大于基準收益率，且財務凈現(xiàn)值均大于零，盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。%，折算成稅后年財務內部收益率為19%，稅后財務凈現(xiàn)值（%）為3101萬元；%，折算成稅前年財務內部收益率為21%，稅前財務凈現(xiàn)值（%）為5757萬元；，項目資金能按時回收；因項目財務內部收益率大于基準收益率，且財務凈現(xiàn)值均大于零，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求。則資本金利潤率=5658/22589100%≈25%（4）資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金總額100%其中：年平均稅后利潤總額為（141443536）/≈4243萬元/年，資本金同上。 項目清償能力評價項目借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)開始借款期數(shù)+上期償還借款額/當期可用于還款的資金額其中該項目借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)為8季度，開始借款期數(shù)為2季度，上期償還借款額為5314萬元，當期可用于還款的資金額為22028萬元。為了體現(xiàn)資金的流向，按季度計算，季度貸款利率r=%，其計算公式如下：(1+r) 4 1=%，得出r=%。要求編制收入及銷售稅金及附加估算表。（9）貸款利息貸款利息為891萬元。（5）建設監(jiān)理費建設監(jiān)理費按建安工程費用的1%計算，共計為305萬元。2）可行性研究費依據(jù)國家發(fā)改委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）文件中附表：建設項目估算投資額分做為收費標準，乘以行業(yè)調整系數(shù)和工程復雜程度調整系數(shù)，計算出可行性研究費為35萬元。①電梯設備及安裝本項目的住宅有11幢高層、3幢小高層，共需電梯40部，每部電梯的設備及安裝按35萬元計，電梯總價為4035=1400萬元。 項目進度安排根據(jù)本項目的結構類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，同時考慮到本項目的前期工作基本就緒，擬確定本項目的工期為兩年零一個季度。（4）強調商業(yè)用房的廣告店招的合理設置，使其形成對建筑的美化。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。 項目環(huán)境景觀設計（1）本小區(qū)景觀設計著重強調生活味，旨在為小區(qū)居民提供一個可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場所，而不一味追求氣勢。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學提供方便條件。小區(qū)中庭設二層地下車庫。沿城市道路布置三棟30層塔式高層，臨東北面道路布置1，2號樓，1，2號樓群樓相連，臨西北面道路布置3號樓，帶獨立群樓口2，3號樓問，城市道路交匯處設600 m2公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。③配套設施齊全。目前在項目附近，主要在建的和己經建成正在銷售的樓盤主要包括：夢澤園、新秀佳園、康美花園等項目，以下是這些樓盤的開發(fā)規(guī)模，戶型基本結構及銷售情況如表所示。項目建成后應為該片區(qū)的標志性小區(qū)。據(jù)調查資料顯示，建筑面積在80130 m2的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80100的兩室為主力戶型。該項目的內在優(yōu)勢是：擁有當?shù)鬲氁粺o二的山水資源；處于太白樓漁梁壩旅游一條線上；有較好的歙硯加工經營市場基礎。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。（7）外地來西安經商的個體商戶。（10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層：目前，%。（6）個體工商戶階層目前，%。（4）專業(yè)技術人員階層目前，%。 項目市場細分房地產市場細分如下：（1）國家與社會管理者階層：在城市中的比例為1%5%；%。同質樓盤供應量大，價格競爭將不可避免。 項目競爭分析區(qū)域內廣園東路一線，隨著各種設施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結南路。4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。受可開發(fā)土地資源的局限，區(qū)內上規(guī)模新項目的開發(fā)現(xiàn)主要分布于電視塔以西、丈八路以南、西萬路以西區(qū)域，其均已被各類型開發(fā)商在丈八路和繞城高速未建成通車之前圈定，因此土地成本相對較低，如開發(fā)商對利潤抱平常心態(tài)，保持性價比優(yōu)勢，預計未來23年內，項目所在區(qū)域市場仍將保持供求兩旺的良好勢頭。建議在項目開發(fā)中，盡可能保護大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。但如果貴集團擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進一步的研究。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設施必須在項目推出初期就配備。2）購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者，為他們設計住宅產品時，可沿用集團過往項目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。 市場需求分析 項目雖地處鎮(zhèn)，目標客戶應包括當?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。西安房地產市場也自此完全邁進買方時代。西安市房地產市場起步于1992年，且經過了長達7年的初始發(fā)展階段。從上述分析可以看到，政府對控制房地產價格上漲的決心，而且，政府的調控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網絡上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產信息網上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。業(yè)主可隨時上網查詢維修資金的使用情況及去向。同時，要達到70%這一指標，對于大中城市而言，政府至少要建設超過50%的中低價商品房和經濟適用房，在很大程度上加重了政府的財政負擔。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。從2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內土地緊缺狀況日益嚴重。經陜西省統(tǒng)計局評估，比上年同期增長13%。292 項目投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析主要對擬開發(fā)項目所在城市自然地理環(huán)境、政策法律環(huán)境、經濟環(huán)境、社會環(huán)境等進行分析，以確定外部投資環(huán)境為擬開發(fā)項目帶來哪些機會，哪些威脅。 （2）公司規(guī)模簡介截止2012專業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫手價格，免去中間環(huán)節(jié)和費用★☆通過后付款，保障您的權益★☆需要作業(yè)答案請聯(lián)系：1227258276年1月，公司現(xiàn)有資產總額16297萬元，其中：流動資金10687萬元；負債總額3736萬元；所有者權益總額12560萬元，其中：實收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計未分配利潤3695萬元。該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場等生活設施配套齊全。某房地產開發(fā)項目可行性研究房地產項目可行性研究畢業(yè)論文目 錄內容摘要 I引 言 11 項目概況 3 房地產開發(fā)項目基本情況 3 房地產開發(fā)企業(yè)基本情況 32 項目投資環(huán)境分析 4 自然地理環(huán)境 4 經濟環(huán)境 4 政策環(huán)境 5 社會環(huán)境 63 市場供給與需求分析 7 市場供給分析 7 市場需求分析 7 市場供求關系預測 84 項目具體區(qū)位條件和競爭分析 9 項目具體區(qū)位條件分析 9 項目競爭分析 95 項目STP策劃 10 項目市場細分 10 項目目標市場選擇 11 項目市場定位 11 項目檔次定位 11 項目主題定位 12 項目功能定位 12 項目產品定位 126 項目規(guī)劃設計 14 項目設計方案 14 項目總平面布置 14 項目環(huán)境景觀設計 157 建設方式及進度安排 16 項目建設方式 16 項目進度安排 168 投資收入估算與資金籌措 17 項目投資估算與資金使用計劃 17 項目收入估算與資金籌措 209 項目財務評價 21 項目盈利能力評價 21 項目清償能力評價 21 項目資金平衡能力評價 22 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 22 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 23 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 2310 項目不確定性分析 25 臨界點