【正文】 分析 25 敏感性分析 2511 結(jié)論與建議 28參考文獻(xiàn) 301 項(xiàng)目概況 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目名稱為“建賞?高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設(shè)集中和較繁華的地段。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況（1）公司基本情況簡介西安城投房地產(chǎn)有限公司成立于1997年12月9日，具有完全民事行為能力的獨(dú)立法人資格，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為民營企業(yè)，公司已成立黨支部7年。（3）公司業(yè)績簡介公司成立以來，建造了7萬m2和5萬余m2儲備土地。 自然地理環(huán)境本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。%；，%，%。其次是西高新住宅、寫字樓均價(jià)也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點(diǎn)區(qū)域?！苯又槍@一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。其次還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。 社會環(huán)境西安是一座歷史文化悠久的城市，是我國六大古都之一，下轄八區(qū)六縣，全市行政區(qū)域總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積約227平方公里，中心市區(qū)面積（三環(huán)以內(nèi)），全市總?cè)丝诩s690萬人。在本階段，綜合水平低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為原始和落后。2002年西安提前迎來了房地產(chǎn)大盤時(shí)代，在“紫薇田園都市”成功入市之后，占地上千畝的大盤已紛紛上馬，且呈現(xiàn)東南西北四面開花的嶄新格局。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關(guān)注。3）郊區(qū)購房者中外地到穗發(fā)展的人口比重較大，沒有老城區(qū)情緒，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征；在針對這一群體做營銷時(shí)應(yīng)盡量少使用方言等。5）在目前郊區(qū)住宅消費(fèi)市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費(fèi)者對投資物業(yè)升值的期望低。7）從“影響購買因素”統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映消費(fèi)者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及景觀”的最關(guān)注，體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量的特點(diǎn)。同時(shí)，購房者對“江景”、“湖景”和“運(yùn)動”的喜好度也很高，正可充分利用項(xiàng)目臨近東江的獨(dú)特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運(yùn)動，將“水”的主題與“動”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項(xiàng)目品味。4 項(xiàng)目具體區(qū)位條件和競爭分析 項(xiàng)目具體區(qū)位條件分析（1）該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有：1）交通：交通便利，游14路、201 路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué)院。4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党牵晃挥谠龀切绿伶?zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。由于新塘與本項(xiàng)目距離近，可以認(rèn)為項(xiàng)目的投建受此影響最大。（2）經(jīng)理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市中，所占比例為10%20%，而在城鄉(xiāng)合一的縣（市），%3%。社會階層的細(xì)分法 （7）商業(yè)服務(wù)員工階層：目前，商業(yè)服務(wù)員工階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為12%。 項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇定位的原則：（1）對項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶；（2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對精神生活向往比較高的客戶；（3）收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價(jià)的客戶。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個(gè)體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。該項(xiàng)目的外在優(yōu)勢是：當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶對此地塊作為文房四寶或文化一條街的認(rèn)同度高；與政務(wù)新區(qū)、西安古城景區(qū)、汽車站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設(shè)的黃龍國際友好飯店作配套。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。（2）戶型分布廣，戶型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從80~160m，以滿足不同消費(fèi)者的需求。從以上的分析可以看到，由于目前項(xiàng)目所在的區(qū)域房價(jià)相對較低，升值空間大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該區(qū)域的商品房開發(fā)必將進(jìn)入一輪熱潮。④項(xiàng)目的升值空間大，租售前景較好。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹、水池、休閑小品。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號樓問，車行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車庫出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。（2）小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)實(shí)用、自然園林風(fēng)格。但設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)意到而形薄。通過色彩和建筑構(gòu)件的高低前后變化，形成獨(dú)特的城市建筑景觀，強(qiáng)化商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)氛圍。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度橫道圖如下圖所示： 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表季度項(xiàng)目2007年2008年2009年3412341234前期工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝及裝修工程室外工程場地清理及竣工驗(yàn)收銷售進(jìn)度8 投資收入估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算與資金使用計(jì)劃（1）土地成本該項(xiàng)目基地總占地面積為62468m2，土地價(jià)格為120萬元/畝；故可初步估算土地成本為120117=14040萬元；（2）建安造價(jià)1）土建造價(jià) 住宅土建造價(jià)表（單位：萬元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用高層1600元/㎡60840 m29734萬元小高層1450元/㎡102498 m214862萬元總計(jì)163338 m224596萬元 公建土建造價(jià)表（單位：萬元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用會所800元/m21500 m290萬元變電室500元/m250 m2其他400元/m2100 m24萬元總計(jì)1500 m296萬元2）地下停車場造價(jià)地下停車場建筑面積為9288m2，依據(jù)類似工程估算、概算指標(biāo)，地下停車場的土建成本為1600元/ ㎡，地下停車場的造價(jià)為1022萬元。②其他設(shè)備及安裝其他設(shè)備包括除電梯外的其他所有設(shè)備，具體估算可參見下表。3）城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見下頁表） 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 （單位：萬元）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用收費(fèi)依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：150元/m2；2450市政辦發(fā)[2005]159號易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積： 14元/m2；229陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2000]07號工程定額測定費(fèi)按建安總造價(jià)：%40陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安總造價(jià)：%（實(shí)施監(jiān)理）31陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號勞保統(tǒng)籌費(fèi)%；1084陜建政發(fā)[1995]389號散裝水泥專項(xiàng)資金按建筑面積：5元/m2；25陜西省人民政府51號令總計(jì)3859將上述三項(xiàng)相加得前期工程費(fèi)用為4561萬元。（6）管理費(fèi)（1+2+3+4+5）3%建設(shè)單位管理費(fèi)按前四項(xiàng)之和的3%，共計(jì)1542萬元。（10）項(xiàng)目的總投資的確定綜合前面九項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì)為57363萬元。資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)總投資計(jì)劃就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入三個(gè)部分。9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析。則項(xiàng)目的借款償還期=82+5314/22028≈（季度）≈（年） 借款還本付息表借款還本付息計(jì)算表（單位：萬元）　　2007年2008年2009年　　三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1期初借款本息累計(jì)　　13285981107111161113