【正文】 即表示收益；在橫軸的下方的箭線表示現(xiàn)金流出，即表示費用周小平 北京師范大學說明：二維：橫軸 — 時間； 縱軸 — 現(xiàn)金流量水平線是時間標度，時間的推移是自左向右， 每一格代表一個時間單位（年、月、日）；箭頭表示現(xiàn)金流動的方向： 向上 —— 現(xiàn)金的流入； 向下 —— 現(xiàn)金的流出； 現(xiàn)金流量圖與立腳點有關?；厥盏墓潭ㄙY產(chǎn)余值216。銷售稅金及附加216。固定資產(chǎn)投資216。銷售收入216。試比較哪家銀行貸款條件優(yōu)惠些？ 解：因為 i乙 i甲 ，所以甲銀行貸款條件優(yōu)惠些。（二）公式：某人現(xiàn)借得本金 1000元，一年后付息 80元，年利率為？周小平 北京師范大學利率高低的影響因素通貨膨脹金融市場上借貸資本的供求情況借出資本的期限長短借出資本承擔的風險社會平均利潤率的高低利率是各國發(fā)展國民經(jīng)濟的重要杠桿之一，其影響因素為：周小平 北京師范大學（三）名義利率定義：單利計息時的利率，一年內(nèi)多次計息給出的年利率。 是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇， 主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小。v最常用的方法是 連比法 ，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預測結果。周小平 北京師范大學167。周小平 北京師范大學 房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：?滿足自身生活居住即 自用?作為投資的物業(yè) 出租 給最終使用者?作為投資的物業(yè)進行 儲備?購入物業(yè)以滿足 生產(chǎn)經(jīng)營 需要房地產(chǎn)間接投資的主要目的w 通過購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票、債券以及房地產(chǎn)抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實現(xiàn)保值、增值，在合適的價格出售獲得 利差收益 。周小平 北京師范大學 房地產(chǎn)投資的特點投資選擇的多樣性216。周小平 北京師范大學 房地產(chǎn)投資的類型 房地產(chǎn)投資類型體系圖 周小平 北京師范大學土地開發(fā)投資：投資人對尚未滿足商品房開發(fā)條件的 土地 進行投資，以完成征地拆遷、土地平整及其基礎設施建設，使土地 滿足建筑開發(fā)的條件 。房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告周小平 北京師范大學學習目標：1. 房地產(chǎn)投資的類型與特點2. 資金時間價值的基本概念及其公式3. 現(xiàn)金流量的概念、現(xiàn)金流量圖、不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流量構成4. 財務分析中的基本財務報表與分析指標的內(nèi)容5. 不確定分析和風險分析的主要方法6. 投資方案的分類與比選指標7. 可行性研究報告與項目申請報告的主要內(nèi)容周小平 北京師范大學 167。房地產(chǎn)投資分析概述255。資金的時間價值及等值計算255。房地產(chǎn)投資項目的財務評價255。房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析 房地產(chǎn)投資項目方案比選255。 房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析概述 投資與房地產(chǎn)投資的含義v狹義的投資 是指經(jīng)濟主體 (個人、家庭、企業(yè)等 )以獲得所期望的 未來貨幣增值或收益 為目的， 預先 投入一定的資源 (資金、不動產(chǎn)、技術等 )，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。商品房開發(fā)：投資人對已經(jīng)滿足商品房開發(fā)條件的土地進行投資， 建成 可以滿足人們居住、使用或經(jīng)營的房地產(chǎn)產(chǎn)品 ，并對已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)進行 銷售 。物業(yè)類型的多樣性216。周小平 北京師范大學 房地產(chǎn)投資分析的任務定義：房地產(chǎn)投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運作方式、投資收益、投資風險等方面問題的解決方法。 市場與區(qū)位分析市場與區(qū)位分析（ 1）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調查與預測v投資環(huán)境：擬投資的地域在一定時期內(nèi)所具有的能決定、制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。其公式如下：總市場潛量 =特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量 購買者的平均購買數(shù)量 平均單價 市場因素修正率 1 市場因素修正率 2 其他修正率周小平 北京師范大學（ 2）市場趨勢預測v市場趨勢分析主要方法有 ：?意見調查分析法：直接對消費者、銷售人員和專家進行意見調查，并對調查數(shù)據(jù)進行分析。利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基 礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。資金時間價值的概念及產(chǎn)生原因概念現(xiàn)在一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值 .產(chǎn)生的原因l投資收益l通貨膨脹l時間風險周小平 北京師范大學影響資金時間價值的因素資金數(shù)量的大小資金的使用時間資金周轉的速度資金投入和回收的特點影響資金時間價值的因素周小平 北京師范大學 利息和利率一、利息（一）定義：占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償 .（二）公式：本金 ＋ 利息 ＝ 本利和P ＋ I ＝ Fn周小平 北京師范大學（三）單利定義：僅用本金作計息基數(shù) ， 不考慮利息的時間價值，即不計算利息產(chǎn)生的利息。公式：名義利率 =周期利率 *每年的計息周期數(shù)周小平 北京師范大學（四）實際利率定義：一年內(nèi)多次計息時，年末終值比年初初值的比值。周小平 北京師范大學一、資金等效值的相關概念資金等效值：在特定利率下，不同時點上、數(shù)額不等而價值相同的資金?；厥盏墓潭ㄙY產(chǎn)余值216。固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅216。所得稅u凈現(xiàn)金流量 216?；厥盏牧鲃淤Y金216。周小平 北京師范大學三、資金等效值計算（一）一次性付款（整付類型）含義：在折現(xiàn)率 i的條件下， n個計息期后的終值 F等效于在零時點的資金現(xiàn)值 P。周小平 北京師范大學現(xiàn)值公式推導02nAA 現(xiàn)值計算示意圖周小平 北京師范大學 等額支付系列資金回收公式 0 1 2 3 n –1 n P(已知） … A =？意義：當利率為 i 時，在復利計算的條件下，如果現(xiàn)在借出一筆現(xiàn)值為 P 的資金，那么在今后 n 期內(nèi)連續(xù)每期期末需等額回收多少本息 A，才能保證期滿后回收全部本金和利息周小平 北京師范大學 [例 ]某投資者準備在 6年后購買一套住房，屆時需要資金 348 750元，若年利率為 6%，則該投資者從現(xiàn)在開始每年年末應存入多少錢？周小平 北京師范大學 等額支付系列終值公式 0 1 2 3 n –1 n F =？ …A (已知）意義：對 n 期期末等額支付的現(xiàn)金流量 A，在利率為 i 的復利計算條件下，求第 n 期期末的終值 (本利和 ) F。年，假設每年年末向銀行貸款 時，到第 年，求 ％）周小平 北京師范大學等額支付系列償債基金公式 0 1 2 3 n –1 n F (已知）… A =？當利率為 i 時，在復利計算的條件下，如果需在 n 期期末能一次收入 F 數(shù)額的現(xiàn)金，那么在這 n 期內(nèi)連續(xù)每期期末需等額支付 A 為多少？周小平 北京師范大學根據(jù)F = P(1+i)n = P(F/P,i,n)F =A [ (1+i)n － 1i ]P(1+i)n =A [ (1+i)n － 1i ]周小平 北京師范大學一、 CI：銷售收入二、 CO土地取得成本土地開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅費167。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。資金籌措分析v資金籌措計劃 是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數(shù)量的過程。資金籌措計劃資金使用計劃周小平 北京師范大學v資金使用計劃 應根據(jù)可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。 3）項目的前期費用應盡早落實。財務評價概述是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等 基本資料和數(shù)據(jù) 的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的 盈利能力、清償能力和資金平衡 情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在 財務上的可行性 。財務分析基本報表v財務分析基本報表 主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、利潤表、資產(chǎn)負債表。周小平 北京師范大學序號 項目 合計 1 2 3 … N1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本3 運營費用4 修理費用5 經(jīng)營稅金及附加6 土地增值稅7 利潤總額8 所得稅9 稅后利潤 盈余公積金 應付利潤 未分配利潤 計算指標： 投資利潤率（ %）； 投資利稅率（ %）； 資本金利潤率（ %）； 資本金凈利潤率（ %）利潤表周小平 北京師范大學周小平 北京師范大學傳統(tǒng)財務分析指標構成圖周小平 北京師范大學現(xiàn)代財務分析指標構成圖（ 2） 現(xiàn)代的財務分析指標 包括：靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標。其計算公式為： 投資利潤率 =年利潤總額 247。 總投資額 100% 式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。 資本金 100% 。 資本金 100% 資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標，因為它反映投資者自己出資所帶來的凈利潤。項目借款償還期往往已由借款合同確定。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。 年年項目項目0 1 2 3 4 5～～ 25開發(fā)游資開發(fā)游資 250 2， 500 2， 600經(jīng)營費用經(jīng)營費用 400 450 500經(jīng)營收入經(jīng)營收入 700 800 1， 300凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量 250 2， 500 2， 600 300 350 800周小平 北京師范大學【 例 】 有一個房地產(chǎn)投資項目， 1998投資為 1200萬元，1999年的凈現(xiàn)金流量為 200萬元，以后各年分別為 300萬元， 400萬元、 380萬元， 390萬元，基準收益率為 15％，期末還可回收固定資產(chǎn)余值 80萬元，回收流動資金100萬元。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應被拒絕。 房地產(chǎn)開發(fā)投資主要的不確定性因素項目不確定性因素資本化率租售價格土地費用開發(fā)周期建安工程費融資成本建筑面積周小平 北京師范大學177。為固定成本。 是指在總成本中，隨產(chǎn)品產(chǎn)量變動而成比例變動的成本費用。項目銷售價格 為 4200元 /平方米， 銷售稅金率 為 7%（稅金包括營業(yè)稅、城市建設維護稅