房地產(chǎn)投資可行性分析-wenkub
2023-01-17 05:02:47 本頁(yè)面
【正文】 費(fèi) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算 收回資金 投入資金 投入資金 地價(jià)＝取得成本＋開發(fā)成本＋政府收益 熟地地價(jià)＝出讓金＋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋稅費(fèi) 毛地地價(jià)＝出讓金＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＋后支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋稅費(fèi) （ 1）土地費(fèi)用的估算 土地出讓地價(jià)款 區(qū)分土地生熟狀況以及出讓方式 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 協(xié)商 土地租用費(fèi) 較為少見 土地投資折價(jià) 價(jià)值評(píng)估、協(xié)商作價(jià) （ 2）前期工程費(fèi)用的估算 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 3％ 可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目總投資的 1～ 3％ 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 設(shè)計(jì)概算的 ％左右 三通一平等土地開發(fā)費(fèi)用 根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算 （ 3）房屋開發(fā)費(fèi)的估算 建筑安裝 工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)和安裝工程費(fèi)，依據(jù)資料的可獲得性，采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法、類似工程經(jīng)驗(yàn)法等進(jìn)行估算 公建設(shè)施建設(shè)費(fèi) 非營(yíng)利性的居民服務(wù)設(shè)施，按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目紅線內(nèi)與建筑物 2米以外的管線和道路工程建設(shè)和接口費(fèi)，按實(shí)際工程量估算 （ 4）開發(fā)費(fèi)用的估算 管理費(fèi)用 管理人員工資、職工福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、社保費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失及其他 按照項(xiàng)目總投資（合同中規(guī)定的土地開發(fā)費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)和公建配套工程費(fèi)）的 3～ 5％ 估算， 說明： 開發(fā)間接費(fèi)用是指在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位所發(fā)生的費(fèi)用，如工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)等。 財(cái)務(wù)上可行 物理上可行 法律上可行 方案或計(jì)劃可行 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究概述 1. 可行性研究的概念 在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的分析和技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 2. 可行性研究的作用 不要在一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)間、一個(gè)錯(cuò)誤的地點(diǎn)、面向一個(gè)錯(cuò)誤的市場(chǎng)開發(fā)或購(gòu)買了一個(gè)錯(cuò)誤的樓盤?。?！ 后續(xù)設(shè)計(jì)任務(wù)書和規(guī)劃設(shè)計(jì) 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據(jù) 投資決策 籌集資金 可行性研究報(bào)告 出發(fā)點(diǎn) 3. 可行性研究的工作階段 機(jī)會(huì)可行性研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調(diào)查研究 方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià) 編制可行性研究報(bào)告 5. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析過程 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目策劃 投資方案的擬訂 選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù) 定量分析 項(xiàng)目策劃 ：項(xiàng)目投資方案的擬訂和選擇 區(qū)位分析與選擇； 投資內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇； 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇； 合作方式的分析與選擇； 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇； 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。當(dāng)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)時(shí)，該費(fèi)用可計(jì)入管理費(fèi)用。 開發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項(xiàng)目總開發(fā)成本－租售稅金 開發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金－項(xiàng)目總開發(fā)成本 開發(fā)自營(yíng)型： 經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)－項(xiàng)目總開發(fā)成本 總開發(fā)價(jià)值＝項(xiàng)目總銷售收入－銷售稅費(fèi) 銷售凈收入＝總開發(fā)價(jià)值－項(xiàng)目總開發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)投資中的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經(jīng)營(yíng)稅金 營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計(jì) 交易服務(wù)費(fèi) 每平方米 3元，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級(jí)別分成四級(jí)，按每年每平方米計(jì)，如大城市 ~10元，計(jì)入管理費(fèi) 土地增值稅 針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經(jīng)營(yíng)稅金 營(yíng)業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計(jì) 交易服務(wù)費(fèi) 轉(zhuǎn)讓： 6元 /m2，各負(fù)擔(dān)一半；經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級(jí)別分成四級(jí)，按每年每平方米計(jì)，如大城市 ~10元，計(jì)入管理費(fèi) 房產(chǎn)稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對(duì)轉(zhuǎn)讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個(gè)人： 20% 土地增值稅的計(jì)算 ： 四級(jí)超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%。 扣除項(xiàng)目金額 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項(xiàng)目 ： A. 取得土地使用權(quán)
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