房地產(chǎn)投資可行性分析-wenkub
2023-01-17 05:02:47 本頁面
【正文】 費 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算 收回資金 投入資金 投入資金 地價＝取得成本＋開發(fā)成本＋政府收益 熟地地價＝出讓金＋拆遷安置補償費＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＋稅費 毛地地價＝出讓金＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＋后支付的拆遷補償費＋稅費 （ 1）土地費用的估算 土地出讓地價款 區(qū)分土地生熟狀況以及出讓方式 土地轉(zhuǎn)讓費 協(xié)商 土地租用費 較為少見 土地投資折價 價值評估、協(xié)商作價 （ 2）前期工程費用的估算 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費的 3％ 可行性研究費 項目總投資的 1～ 3％ 水文地質(zhì)勘探費 設(shè)計概算的 ％左右 三通一平等土地開發(fā)費用 根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算 （ 3）房屋開發(fā)費的估算 建筑安裝 工程費 建筑工程費、設(shè)備采購費和安裝工程費，依據(jù)資料的可獲得性，采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法、類似工程經(jīng)驗法等進(jìn)行估算 公建設(shè)施建設(shè)費 非營利性的居民服務(wù)設(shè)施，按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費 項目紅線內(nèi)與建筑物 2米以外的管線和道路工程建設(shè)和接口費，按實際工程量估算 （ 4）開發(fā)費用的估算 管理費用 管理人員工資、職工福利、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育費、社保費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失及其他 按照項目總投資（合同中規(guī)定的土地開發(fā)費、房屋開發(fā)費和公建配套工程費）的 3～ 5％ 估算， 說明： 開發(fā)間接費用是指在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位所發(fā)生的費用，如工資、福利費、辦公費等。 財務(wù)上可行 物理上可行 法律上可行 方案或計劃可行 一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究概述 1. 可行性研究的概念 在投資決策之前對擬開發(fā)項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的分析和技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定項目是否可行的綜合研究。 2. 可行性研究的作用 不要在一個錯誤的時間、一個錯誤的地點、面向一個錯誤的市場開發(fā)或購買了一個錯誤的樓盤?。。? 后續(xù)設(shè)計任務(wù)書和規(guī)劃設(shè)計 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據(jù) 投資決策 籌集資金 可行性研究報告 出發(fā)點 3. 可行性研究的工作階段 機會可行性研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調(diào)查研究 方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化 財務(wù)評價和綜合評價 編制可行性研究報告 5. 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析過程 市場分析 項目策劃 投資方案的擬訂 選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù) 定量分析 項目策劃 ：項目投資方案的擬訂和選擇 區(qū)位分析與選擇； 投資內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇； 開發(fā)時機的分析與選擇； 合作方式的分析與選擇； 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇； 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。當(dāng)不設(shè)現(xiàn)場機構(gòu)時，該費用可計入管理費用。 開發(fā)出售型： 銷售凈收入＝銷售收入－項目總開發(fā)成本－租售稅金 開發(fā)出租型： 出租凈收入＝出租收入－運營成本－經(jīng)營稅金－項目總開發(fā)成本 開發(fā)自營型： 經(jīng)營凈收入＝商業(yè)經(jīng)營收入－商業(yè)經(jīng)營成本和利潤－項目總開發(fā)成本 總開發(fā)價值＝項目總銷售收入－銷售稅費 銷售凈收入＝總開發(fā)價值－項目總開發(fā)成本 3. 房地產(chǎn)投資中的稅金 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金 稅種 稅率 經(jīng)營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務(wù)費 每平方米 3元，經(jīng)濟適用房減半計收 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 土地增值稅 針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 企業(yè)所得稅 25％ （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資中的稅金（作為業(yè)主方） 稅種 稅率 經(jīng)營稅金 營業(yè)稅 5％、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 印花稅 按售房金額的 ‰ 計 交易服務(wù)費 轉(zhuǎn)讓： 6元 /m2，各負(fù)擔(dān)一半；經(jīng)濟適用房減半計收 租賃： 100元 /套 城鎮(zhèn)土地 使用稅 按城市大小、土地類別和級別分成四級，按每年每平方米計，如大城市 ~10元，計入管理費 房產(chǎn)稅 按原值扣減 10~30%的余值，或按租金收入征收 土地增值稅 主要針對轉(zhuǎn)讓情形 所得稅 企業(yè)： 25％；個人： 20% 土地增值稅的計算 ： 四級超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為30%。 扣除項目金額 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項目 ： A. 取得土地使用權(quán)
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