房地產(chǎn)投資可行性分析-在線瀏覽
2025-01-30 05:02本頁面
【正文】 期 貸款利率 資金投入比例 財務杠桿比率 預售收入用于后續(xù)開發(fā)的比例 出租率 空置率 運營成本比率 價格和租金 租售計劃表 基準收益率 目標成本利潤率 目標投資利潤率 目標投資回報率 回收期 凈現(xiàn)值 房地產(chǎn)項目投資與收入估算 投資計劃與資金籌措表 資金使用計劃 資金籌措計劃 投資估算 收入估算 財務報表 財務指標的計算 二、房地產(chǎn)投資成本估算 投資形式 經(jīng)營 方式 投 資 成 本 開發(fā) 投資 銷售 開發(fā)建設(shè)過程中資金投入 開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出 出租 開發(fā)經(jīng)營過程中資金投入 含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本 自營 開發(fā)經(jīng)營過程中資金投入 含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本 置業(yè) 投資 出租 購買房地產(chǎn)的資金投入 含購買成本和出租成本 自營 購買房地產(chǎn)的資金投入 含購買成本和經(jīng)營成本 開 發(fā) 建設(shè)投資 土地費用 前期工程費用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 建筑安裝工程費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 開發(fā)間接費用 開發(fā)費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費用 經(jīng)營資金 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 房地產(chǎn) 開發(fā)銷售 開發(fā)經(jīng)營成本 總投資 房地產(chǎn)開發(fā)出租 自營 房地產(chǎn)置業(yè)投資 獲取土地 土地再改造 規(guī)劃設(shè)計 工程建設(shè) 房地產(chǎn)產(chǎn)品 出售 出租 自營 土地費用 稅費 前期工程費；建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施費 管理費、財務費、銷售費 其他費用，不可預見費 銷售收入 出租收入 ：出租成本 營業(yè)收入 ：經(jīng)營成本 稅費 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算 收回資金 投入資金 投入資金 地價＝取得成本＋開發(fā)成本＋政府收益 熟地地價＝出讓金＋拆遷安置補償費＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＋稅費 毛地地價＝出讓金＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＋后支付的拆遷補償費＋稅費 （ 1）土地費用的估算 土地出讓地價款 區(qū)分土地生熟狀況以及出讓方式 土地轉(zhuǎn)讓費 協(xié)商 土地租用費 較為少見 土地投資折價 價值評估、協(xié)商作價 （ 2）前期工程費用的估算 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費的 3％ 可行性研究費 項目總投資的 1～ 3％ 水文地質(zhì)勘探費 設(shè)計概算的 ％左右 三通一平等土地開發(fā)費用 根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算 （ 3）房屋開發(fā)費的估算 建筑安裝 工程費 建筑工程費、設(shè)備采購費和安裝工程費，依據(jù)資料的可獲得性，采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法、類似工程經(jīng)驗法等進行估算 公建設(shè)施建設(shè)費 非營利性的居民服務設(shè)施，按規(guī)劃指標和實際工程量估算 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費 項目紅線內(nèi)與建筑物 2米以外的管線和道路工程建設(shè)和接口費，按實際工程量估算 （ 4）開發(fā)費用的估算 管理費用 管理人員工資、職工福利、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育費、社保費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失及其他 按照項目總投資（合同中規(guī)定的土地開發(fā)費、房屋開發(fā)費和公建配套工程費）的 3～ 5％ 估算， 說明： 開發(fā)間接費用是指在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位所發(fā)生的費用，如工資、福利費、辦公費等。 財務費用 資金使用成本，如借款或債券利息； 資金籌集成本，如手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及其他 —— 參照市場利率和資金分期投入情況，按復利計算利息； 利息以外的籌資費用，按利息的 10％估算 銷售費用 銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領(lǐng)費 —— 按照銷售額的一定百分比 3～ 5％計 （ 5）開發(fā)期稅費及其他費用的估算 開發(fā)期稅費 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費 —— 按照當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算 其他 費用 臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等 —— 按照當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算 不可 預見費 按照上述費用之 和的 3～ 7％估 算 （ 6）可能需要估算的運營費用 人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費，維修與保養(yǎng)費，辦公費，保險，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預見費。 土
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