【正文】 、 項目規(guī)劃設(shè)計方案 四、工程建設(shè)進度 五、總成本及費用估算 六、收入與稅金估算 七、經(jīng)濟分析 八、風險分析 九、總結(jié) 一、 項目簡介 物業(yè)類別 ： 住宅 項目特色 ： 生長在自然中的有機社區(qū) 建筑類別 ： 板樓 多層 高層 裝修狀況 ： 精裝 環(huán)線位置 ： 二至三環(huán) 所屬商圈 ： 老動物園 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 35% 開 發(fā) 商 ： 東勝集團 / 河北東麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 ： 裕西公園旁 物業(yè)地址 ： 苑東街與工農(nóng)路交口 交通狀況 ： 南北縱跨城市主干道裕華路、中山路，輔助干道工農(nóng)路；公交配套四通發(fā)達， 10路 19 路 24 路 39 路 357 路 25 路 ； 均價 ： 15000 元 /m2 項目配套 全程名校 ： 小學： 中山西路小學 、維明街小學、草場街小學、實驗小學等； 中學：石家莊市第二十四中學、第十七中學、第十一中學、第十中學、第六中學等； 大學 ： 河北師范大學、河北醫(yī)科大學、河北經(jīng)貿(mào)大學、石家莊大學、河北交通職業(yè)技術(shù)學院、河北司法警官職業(yè)學院、石莊法商學院、河北省委直機關(guān)工委黨校等； 醫(yī)療衛(wèi)生 ：白求恩國際和平醫(yī)院、中國人民解放軍白求恩國際和平醫(yī)院、河北醫(yī)科大學第三醫(yī)院疼痛門診、橋西口腔醫(yī)院口腔診所、河北省優(yōu)撫醫(yī)院、石家莊市第八醫(yī)院、石家莊市友誼燒傷醫(yī)院、石家莊聯(lián)誼醫(yī)院 休閑娛樂 ： 石家莊中影聯(lián)電影城 、裕西公園、友誼公園、西清公園； 商業(yè)購物 ： 北國超市（西興店）、國大超市（省直店）； 益友百貨 、新百廣場；明月家具城、東明國際家具博覽中心、北國商場家電城等； 二、 區(qū)位分析 石家莊住址市場分析 （資源共享） 2020 年 12 月石家莊房地產(chǎn)市場分析報告 前言：龍 年伊始，兩會召開，溫家寶總理明確提出“房價遠未回歸到合理價位，調(diào)控不能放松”，樓市調(diào)控再度陷入收緊預期之中。 2020 年第一季度的石家莊樓市商業(yè)地產(chǎn)活躍、住宅地產(chǎn)冷清的局面也顯示出調(diào)控持續(xù)對市場的影響，但是剛需樓盤的不斷發(fā)力則使得產(chǎn)品定位逐步趨向于明朗。環(huán)比 2020 年同期，石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)批準預售證數(shù)上漲 11%，供應(yīng)預售面積下跌 63%。 2020 年 12月，石家莊市商品房批準預售面積達到 萬㎡，而 2020年 12月則只有 萬㎡。 2020 年 2 月， 石家莊市區(qū)商品房市場上市供應(yīng)批準預售證共計 11 個，其中住宅類 5 個，非住宅類 6個；其中住宅類含商品用房類項目 5個，非住宅類含商業(yè)營業(yè)用房類 2個、辦公樓 1個、其他類 3個。其中，住宅類 5個，同比下降 45%；商業(yè)營業(yè)用房類 2個，同比下降 %。 2020 年 2 月，石家莊市住宅批準預售共計 1367 套，同比下跌 61%。 但隨著傳統(tǒng)三月“小陽春”的即將到來，市場供需回暖， 2月份供應(yīng)量雖然仍處于低點，但已有回暖跡象，并已經(jīng)漸漸逼近 2020 年 3月開始反彈的低點，因而今年的三、四月是否能迎來樓市第一輪回暖，剛需是否能夠拯救樓市，蟄伏月余便可待證。據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查， 2020 年 1~2月石家莊商品房市場成交均價為 6756 元 /㎡。 2020 年 2 月，石家莊商品房市場成交 1084 套，成交面積 萬㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降 22%，成交面積環(huán)比下降 14%； 2020 年 2 月，石家莊商品房市場成交均價為 6750 元 /㎡，環(huán)比上月微降 1%，與 2020 年平均成交均價相比，上漲 13%。 2020 年 2 月，石家莊商品房市場商業(yè)營業(yè)用房項目成交 萬㎡；住宅類項目成交 萬㎡，其中非普通住宅 萬㎡，普通住宅 萬㎡。 2020 年 1~2月，石家莊商品房市場成交均價為 6756 元 /㎡，其中，商業(yè)營業(yè)用房成交均價為 15841 元 /㎡，住宅成交均價為 5446 元 /㎡。 2020 年 2月，石家莊商品房市場成交均價同比上漲 36%，環(huán)比下降 1%，與2020 年同類成交均價相比上漲 13%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比上漲 92%，環(huán)比上漲 17%，與 2020 年同類成交均價相比上漲 32%；住宅成交均價 同比上漲 11%，環(huán)比上漲 1%，與 2020 年同類成交均價相比上漲 6%。樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效。 環(huán)比 2020 年同期，石家莊二手房市場成交套數(shù)下降 49%，成交面積下降 59%，成交均價上漲 7%。 圖八： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊二手房市場成交價格走勢圖 從上圖中可以看出，一年來石家莊二手房市場整體成交價格走勢平穩(wěn)，在2020 年 11 月開始出現(xiàn)上揚勢頭；商業(yè)營業(yè)用房項目成交價格波 動較大， 2 月較上月攀升幅度明顯，但二手房市場整體成交均價仍然以二手房住宅成交均價為主導， 2020 年 1~2 月均在在 5000 元上游浮動。 2020 年 2 月，石家莊二手房市場非住宅類產(chǎn)品成交面積 萬㎡，其中辦公樓 萬㎡，商業(yè)營業(yè)用房 萬㎡；二手房市場住宅類產(chǎn)品成交面積 萬 ㎡，其中普通住宅 萬㎡，高層住宅 萬㎡，已購公產(chǎn) 萬㎡，其他類 萬㎡。 由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。 2020 年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做貢獻，為國家調(diào)控 GDP 走勢的杠桿之一。 國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策； 國家進一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策； 一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日； 國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策； 下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整； 下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴控范圍。 對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。 政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，實行限制性招、拍、掛。 商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟形式供應(yīng)，招、拍、掛。 這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。 三、房地產(chǎn)資金走勢 對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。 所以， 2020 年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。同時加強對 保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強對保障性住房使用監(jiān)管。 一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建； 二線城市 : 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來 保障資金回籠。 三線城市 : 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。 五、政策性商品住房 —— 限價房走勢 限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場， 30 年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。 2020 完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪邸Ｖ率拐咝陨唐纷》砍蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)商新的 相互角逐的戰(zhàn)場。土地在市場經(jīng)濟模