【正文】 游春波 20200824 13:58 土地投標(biāo) (商務(wù) ) 1．作業(yè)目的 土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。 2．作業(yè)依據(jù) 政府土地管理部門(mén)發(fā)布的土地公開(kāi)招投標(biāo)信息，公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。 主辦崗位 土地開(kāi)發(fā) ： 負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書(shū)所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé) 按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書(shū)，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。其中營(yíng)銷(xiāo)策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷(xiāo)策劃崗位委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司進(jìn)行）。 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫(xiě)的文件經(jīng)本部門(mén)主管審核后匯總到本主辦崗位。 各崗位責(zé)任和分工 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。 土地開(kāi)發(fā)： 向各負(fù)責(zé)部門(mén)催辦其部門(mén)和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。 通過(guò)各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收集 與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門(mén)。 成本控制： 負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本。 融資會(huì)計(jì)： 負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料。 總經(jīng)濟(jì)師： 審閱土地開(kāi)發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容： 投標(biāo)申請(qǐng)表；投 標(biāo)書(shū)；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書(shū)；可行性研究報(bào)告等。 參加投標(biāo)： 投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過(guò)程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。 游春波 20200824 13:58 土地投標(biāo)（技術(shù)） 土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書(shū)的主要組成部分。 從政府土地管理部門(mén)取得的土地開(kāi)發(fā)招標(biāo)書(shū)。 主管崗位 總建筑師： 布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評(píng)選會(huì)議，向總經(jīng)理推薦首選方案。 4．緊前工 作條件 已獲悉政府公布的土地公開(kāi)招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 委托概念方案設(shè)計(jì) 主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù)中選擇 2 至 3 名分屬不同設(shè)計(jì)單位的合適人選，并通過(guò)選中的設(shè)計(jì)師與其注冊(cè)的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。 編寫(xiě)設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)草稿 詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。 概念方案的設(shè)計(jì)成果 必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃說(shuō)明書(shū)：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車(chē)泊位數(shù)量（停車(chē)庫(kù)面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥(niǎo)瞰圖， 總體景觀效果，建筑單體效果圖等。由總建筑師確定首選方案后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。如對(duì)方提出要求，還可承諾同意將對(duì)方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見(jiàn)與 設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。 保密責(zé)任 本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。 公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書(shū)，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線(xiàn)圖。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師 ：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。 協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃 ： 熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況。 5．作業(yè)要求 踏勘現(xiàn)場(chǎng)需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專(zhuān)業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部?jī)?nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。 6．作業(yè)描述： 調(diào)研外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、 娛樂(lè)設(shè)置等布局情況。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互 影響。對(duì)貼近規(guī)劃紅線(xiàn)的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。 調(diào)研內(nèi)部環(huán)境： 地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場(chǎng)地平整情況，有否需要保留的大樹(shù)、古樹(shù)、水面、建筑。 對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線(xiàn)路，如地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 游春波 20200824 13:59 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可 行性研究和深度可行性研究。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。 總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。 主辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技 術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)業(yè)人員參加。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 小組集體討論，議題為： 市場(chǎng)研究。 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。 初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、存量面積、平均空置率。 法規(guī)政策分析 開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī) 劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類(lèi)型 整體開(kāi)發(fā) /分期 開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 附件 （包括附圖和附表）。 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線(xiàn)圖，總平面方案等。 游春波 20200824 14:00 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫(kù) 的 為充分了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，為提高本崗位設(shè)計(jì)管理的專(zhuān)業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成功案例，提供大量的直觀信息。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。 協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 將業(yè)務(wù)接觸或房展會(huì)上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 制作電子相冊(cè)，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。 本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評(píng)價(jià)。 電子相冊(cè)制作方法 按以下分類(lèi)制成分冊(cè)：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場(chǎng)，會(huì)所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過(guò)掃描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入電子相冊(cè)。 說(shuō)明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁(yè)面的下方或右側(cè)，建筑名稱(chēng)可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁(yè)面合適的部位。這是公司的一項(xiàng)日常的，基本的信息管理工作。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫(kù)的建立和使用。首選信息庫(kù)始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫(kù)內(nèi)補(bǔ)充。 要求本崗位與首選庫(kù)的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容，也包括上門(mén)請(qǐng)教咨詢(xún)，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的 途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛(ài)，必要時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。 制作方法：一人一個(gè)文件目錄，每個(gè)文件的首頁(yè)是個(gè)人信 息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年 ‘ 目前的注冊(cè)單位和注冊(cè)等級(jí)、職稱(chēng)職務(wù)、榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)、工作經(jīng)歷、擅長(zhǎng)專(zhuān)業(yè)、業(yè)余愛(ài)好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù) 書(shū)。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé) 最后審查和簽發(fā)。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師： 會(huì)簽草稿，提出修改意見(jiàn)。 協(xié)辦崗位 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，和主辦崗位研究討論市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。 介紹現(xiàn)場(chǎng)地理情況，包括 地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹(shù)木等。 分階段實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的大至區(qū)域范圍。 市場(chǎng)定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶(hù) 類(lèi)型的定向。 住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶(hù)型面積控制范圍，大中小戶(hù)型的比例，車(chē)輛泊位與戶(hù)數(shù)的比例等。 樣板區(qū)，樣板 房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。 ：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得 少于 30~40 個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。 當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來(lái)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，按照建筑方案的審批意見(jiàn)，同時(shí)吸取會(huì)審專(zhuān)家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，重新遞交設(shè)計(jì)單位 。 標(biāo)有規(guī)劃紅線(xiàn)的 1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000 的地形圖），并在所有紅線(xiàn)拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無(wú)此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。 游春波 20200824 14:01 建筑方案招標(biāo) 1. 作業(yè)目的 為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹(shù)立公司持久的品牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開(kāi)發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。 總建筑師 ： 負(fù)責(zé)招標(biāo)全過(guò)程工作，組建