【正文】 多，說明各項(xiàng)工作的同步性越差。因?yàn)橥粭l水平線路上的不同工作，進(jìn)展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時(shí) 差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計(jì)劃也不需要調(diào)整。 游春波 20200824 14:03 設(shè)計(jì)委托 設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。 總建筑師： 主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前時(shí)，先要確定計(jì)劃總工期是否也要縮短。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵(lì)崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。因?yàn)檫@樣會(huì)使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。 事先優(yōu)化 成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三 者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。 分解出項(xiàng)目的具體工作，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期，它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。 根據(jù)公司通用的雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 項(xiàng)目建議書經(jīng)上級(jí)主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會(huì)向上海市發(fā)展與改革委員會(huì)申報(bào)。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 總建筑師： 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 ： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。那么前三名即作為評(píng)標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。 投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理： 未按招標(biāo)文件要求密封的。 踏勘和答疑： 招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時(shí)間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。 答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開 發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。 在設(shè)計(jì)過程中，甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長設(shè)計(jì)時(shí)限。 規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。 游春波 20200824 14:00 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識(shí)。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位、簡要評(píng)論等說明。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競爭對(duì)手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 編寫研究報(bào)告。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次 進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會(huì)計(jì)師：審閱相 關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。 對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 本作業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。 總經(jīng)濟(jì)師： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。 5． 作業(yè)描述 編制工作進(jìn)度計(jì)劃 因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動(dòng) “ 土地投標(biāo) ” 工作程序，確定其中各事件 的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早 1 至 2 天，留有一定的時(shí)間余地。 各崗位對(duì)自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。 負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算書，測估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 組織現(xiàn)場踏勘 由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。 成本控制： 負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 參加投標(biāo)： 投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。 從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。 編寫設(shè)計(jì) 任務(wù)書草稿 詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書》。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖， 總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 保密責(zé)任 本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。 協(xié)辦崗位 營銷策劃 ： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 初步可行性研究：已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技 術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。 初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期 開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 制作電子相冊(cè)，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。 說明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容，也包括上門請(qǐng)教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的 途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛，必要時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù) 書。 介紹現(xiàn)場地理情況，包括 地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 樣板區(qū)，樣板 房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。 標(biāo)有規(guī)劃紅線的 1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000 的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。 已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。 發(fā)布信息 待登記表批復(fù)后，即可自行向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi) 容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。 知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。 組建評(píng)標(biāo)小組 評(píng)標(biāo)小組通常由 7～ 11人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家 3～4 名，營銷策劃專家 2～ 3 名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各 1～ 2 名，其中包括本公司的三總師。 招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名 要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。 評(píng)標(biāo)小組提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。 游春波 20200824 14:01 規(guī)劃方案報(bào)審 為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件 (帶 *號(hào)的為必送文件，所送原件在窗 *****驗(yàn)后退還 )： * 批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。并附蓋有 “ 上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章 ” 或 “ 上海市 **區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章 ” 的核定設(shè)計(jì)方案。 主辦崗位 土地開發(fā)： 具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。 項(xiàng)目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段 的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 工作要素 事件的內(nèi)容稱為 工作 ，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。 建立座標(biāo)系統(tǒng) 橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。 把沒有自 由時(shí)差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。該比值大于 1，小 于 1 或等于 1 分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長或資源投入率相對(duì)較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。要求保持原計(jì)劃總工期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會(huì)降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。 土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建