【正文】 多，說明各項工作的同步性越差。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時 差進行彌補的，計劃也不需要調(diào)整。 游春波 20200824 14:03 設(shè)計委托 設(shè)計工作是建設(shè)項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。 總建筑師： 主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。 當關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。 事先優(yōu)化 成本目標，進度目標和過高的質(zhì)量目標，只能三 者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。 根據(jù)公司通用的雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經(jīng)濟師在土地中標后十天內(nèi)完成。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標明用地位置地界。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 項目建議書經(jīng)上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申報。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設(shè)計階段的管理。 《建設(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 總建筑師： 負責規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 ： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標投標情況的書面報告。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。 投標文件有下列情形之一的，招標小組不予受理： 未按招標文件要求密封的。 踏勘和答疑： 招標人在發(fā)售招標書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。 答疑、開標、評標等活動的日程安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開 發(fā)項目的設(shè)計招標工作。 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標投標管理暫行辦法實施細則。 在設(shè)計過程中，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。 規(guī)劃設(shè)計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 主辦崗位 設(shè)計管理： 起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。 游春波 20200824 14:00 編制設(shè)計任務(wù)書 不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。 主辦崗位 設(shè)計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 財務(wù)評價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。 項目研究結(jié)論和建議。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機會（ T）。 編寫研究報告。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次 進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相 關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 本作業(yè)形成的調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。 總經(jīng)濟師： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃 因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動 “ 土地投標 ” 工作程序，確定其中各事件 的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標截止日期提早 1 至 2 天，留有一定的時間余地。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔保密責任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔保密責任。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。 負責匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。 組織現(xiàn)場踏勘 由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。由于商務(wù)標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標是投標成敗的關(guān)鍵。 主管崗位 總經(jīng)濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標報價。 投標準備會議 總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。 成本控制： 負責編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 參加投標： 投標授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。 從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。 編寫設(shè)計 任務(wù)書草稿 詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》。 表達規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖， 總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 保密責任 本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。 協(xié)辦崗位 營銷策劃 ： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。 初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技 術(shù)指標； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。 項目分析和項目建議。 初步可行性研究報告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期 開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標題的形式插入頁面合適的部位。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的 途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù) 書。 介紹現(xiàn)場地理情況，包括 地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 樣板區(qū)，樣板 房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。 標有規(guī)劃紅線的 1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000 的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。 已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。 發(fā)布信息 待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi) 容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。 知識產(chǎn)權(quán)申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應(yīng)于同意。 組建評標小組 評標小組通常由 7～ 11人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家 3～4 名，營銷策劃專家 2～ 3 名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各 1～ 2 名，其中包括本公司的三總師。 招標小組在審查投標人資質(zhì)和匿名 要求后應(yīng)當眾宣布有效投標人名單。 評標小組提出書面評標報告后，招標工作小組一般應(yīng)當在十五日內(nèi)確定中標方案。 游春波 20200824 14:01 規(guī)劃方案報審 為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準。 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計方案送審單》填報，并同時附送下列文件 (帶 *號的為必送文件，所送原件在窗 *****驗后退還 )： * 批準的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)批準文件（原件及復(fù)印件各一份）。并附蓋有 “ 上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章 ” 或 “ 上海市 **區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章 ” 的核定設(shè)計方案。 主辦崗位 土地開發(fā)： 具體經(jīng)辦本項作業(yè)。 項目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會批準后，項目即已立項。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負責收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。 主管崗位 總經(jīng)濟師： 在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段 的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 工作要素 事件的內(nèi)容稱為 工作 ，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務(wù)。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時間座標上的結(jié)束日期。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。 建立座標系統(tǒng) 橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。 把沒有自 由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。該比值大于 1，小 于 1 或等于 1 分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。 土地中標，規(guī)劃設(shè)計與建