【導(dǎo)讀】土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企。業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。量決定投標(biāo)報價。對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負(fù)責(zé)。管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平。要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。權(quán)委托書；可行性研究報告等。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過。程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。

　　

【正文】 地點、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想； 建設(shè)條件介紹； 投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測算； 項目建設(shè)進(jìn)度計劃； 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益估計； 結(jié)論。 項目建議書經(jīng)上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申報。住宅、商辦樓項目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項目由社會發(fā)展處審批。 本主辦崗位應(yīng)隨時對審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 項目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會批準(zhǔn)后，項目即已立項。 商品房項目在擴(kuò)初設(shè)計批準(zhǔn)后，本主辦崗位應(yīng)填寫《 **年固定資產(chǎn)投資項目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級主管部門或區(qū)發(fā)改委填報，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會批準(zhǔn)后，列入上海市基本建設(shè)投資計劃并分批下達(dá)。 游春波 20200824 14:02 申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。 總經(jīng)濟(jì)師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 主辦崗位 土地開發(fā)： 負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù) 主辦崗位 到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件： (帶 *號的為必送文件，所送原件在窗 *****驗后退還 )。 批準(zhǔn)的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)計劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。 * 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件一份）。 *《建筑工程設(shè)計方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。 * 凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送 “ 國有土地使用權(quán)出讓合同 ” 文本（副本）及附圖各一份（原件）。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的 “ 一書二證 ” 聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為 40 個工作日。 本崗位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。 游春波 20200824 14:02 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。 只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項目完成后，這張記錄著歷次實際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進(jìn)度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計劃和批準(zhǔn)計劃調(diào)整。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實在項目前期策劃階段 的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 總工程師： 在與總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 協(xié)管崗位 總建筑師，總會計師： 分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。 主辦崗位 營銷策劃： 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。 項目經(jīng)理： 在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準(zhǔn)。 根據(jù)公司通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。 工作要素 事件的內(nèi)容稱為 工作 ，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復(fù)，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。 時間要素 在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為 時間坐標(biāo)軸 。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的 持續(xù)時間 。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為 時距 。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機(jī)動時間稱之為該項工作的 自由時差 。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮的潛力所在。 邏輯要素 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右 側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。 持續(xù)時間和時距相同的工作稱為 關(guān)鍵工作 ，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為 關(guān)鍵線路 。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也就從根本上失去了可操作性。 責(zé)任要素 相關(guān)的 工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責(zé)考核。 確定目標(biāo)工期和計劃工期 根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。 建立座標(biāo)系統(tǒng) 橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。 縱座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時， 所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補(bǔ)足。 把沒有自 由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。 事先優(yōu)化 成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三 者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。 例如某個項目要求進(jìn)度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手， 看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。當(dāng)然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。 在計劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導(dǎo)加以修正。 過程檢查 在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實際進(jìn)度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為 檢查時點基準(zhǔn)線 ，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為 實 際進(jìn)度前鋒線 。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點到基準(zhǔn)線的距離從時間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。 經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來的進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為 進(jìn)度比 。該比值大于 1，小 于 1 或等于 1 分別表示某線路的實際進(jìn)展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不變），那么就不難預(yù)測若干天以后，線路的前鋒將要到達(dá)的位置。 需要說明的是，用進(jìn)度比這種方法預(yù)測未來的進(jìn)度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進(jìn)展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進(jìn)度比預(yù)測方法對于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分 實用可靠的。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。 及時調(diào)整 調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進(jìn)展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法： 關(guān)鍵工作拖延的，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當(dāng)然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。如果超出了時距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢必引起關(guān)鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時 差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實際進(jìn)度比計劃進(jìn)度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應(yīng)把后續(xù)計劃當(dāng)作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機(jī)會降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費(fèi)用高的予以適當(dāng)延長。 對于牽涉面不大的調(diào)整有時也采用以不變應(yīng)萬變的做法，可以假設(shè)下一次檢查時點的前鋒線和基準(zhǔn)線重合，要求承擔(dān)各項工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時間，在下一次的檢查時點前達(dá)到原計劃的同步狀態(tài)。 游春波 20200824 14:03 設(shè)計委托 設(shè)計工作是建設(shè)項目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容考慮周到全 面；二是項目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項目的建造、實施。 總建筑師： 主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師： 審閱合同草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設(shè)計管理： 按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。 土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計與建