【正文】 主辦崗位 設計管理： 按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。 總建筑師： 主要合同條款定調，代表公司簽署委托合同。 游春波 20200824 14:03 設計委托 設計工作是建設項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。方法是選擇后續(xù)關鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調整持續(xù)時間。 當關鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。另一種后續(xù)也是非關鍵工作而且可以借用其自由時 差進行彌補的，計劃也不需要調整。 非關鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關大局，計劃不需作調整。通常有以下幾種方法： 關鍵工作拖延的，一定會影響總工期。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎上提出調整意見應該是胸有成竹了。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為 進度比 。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 過程檢查 在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預料的事情，使實際進度發(fā)生變化。因為這樣會使非關鍵工作轉變?yōu)殛P鍵工作，而關鍵路線的路徑改變，將導致邏輯關系的變化，在多數情況下，不希望發(fā)生這種變化。當然這種調整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內。 例如某個項目要求進度優(yōu)先。過高質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。 事先優(yōu)化 成本目標，進度目標和過高的質量目標，只能三 者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關鍵工作適當延長。 檢查各工作的邏輯關系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。 分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關系。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。 確定目標工期和計劃工期 根據對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調整留有余地。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。如果邏輯出現錯誤，網絡計劃也就從根本上失去了可操作性。 持續(xù)時間和時距相同的工作稱為 關鍵工作 ，自始至終全部由關鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為 關鍵線路 。 邏輯要素 左側的工作必須完成后才有條件去完成右 側相鄰的工作。在網絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。在非關鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為 時距 。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的 持續(xù)時間 。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結束日期。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。在座標雙代號網絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。定期檢查和調整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調整。 根據公司通用的雙代號座標網絡計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經濟師在土地中標后十天內完成。 主辦崗位 營銷策劃： 負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制雙代號座標網絡計劃，并根據各總師的意見修改完善。 總工程師： 在與總建筑師和總經濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調整。 總經理： 負責批準計劃和批準計劃調整。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調整痕跡的網絡計劃圖就是一份寶貴的原始資料。 游春波 20200824 14:02 編制房地產開發(fā)流程計劃 一套科學的網絡計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領性的地位和作用。 核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的時限為 40 個工作日。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的 “ 一書二證 ” 聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領證手續(xù)。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置地界。 * 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。 已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設計方案的批復 主辦崗位 到規(guī)劃部門領取《建設用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件： (帶 *號的為必送文件，所送原件在窗 *****驗后退還 )。 總經濟師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調問題。避免將本作業(yè)轉化到關鍵路線上去。 游春波 20200824 14:02 申辦《建設用地規(guī)劃許可證》 為了體現政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。 商品房項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《 **年固定資產投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。 本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 項目建議書經上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申報。項目建議書可自行編制也可經總經濟師批準委托有資質的投資咨詢公司編制。 規(guī)劃方案已經由規(guī)劃主管部門批準。 總經濟師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。 接規(guī)劃部門總窗口領證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的 “ 一書二證 ” 聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領證手續(xù)。 規(guī)劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發(fā) “ 一審 ” 意見。 規(guī)劃部門 組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。 《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。 * 建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套， 圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖一份，地形圖上應有設計單位用 ≤ 的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調整。 總建筑師： 負責規(guī)劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調問題。避免將本作業(yè)轉化到關鍵路線上去。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。 ： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設計合同。 ： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。 中標通知書由招標小組發(fā)出。 招標小組應當確定排名第一的中標候 選方案為中標方案。評標報告由全體評委簽字。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。 先由投標人分別介紹各自的方案，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術先進、適用創(chuàng)新、經濟、社會和環(huán)境效益等原則，結合在設計進度、取費服務等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。 會議地點由招標小組安排落實，設招辦可以派員列席。 在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。 投標文件有下列情形之一的，招標小組不予受理： 未按招標文件要求密封的。 評標小組人員名單不公開，評標小組成員須對評標活動內容保密，不得外泄。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經公司總經理批準后報設招辦核準。該解答的內容作為招標文件的組成部分。 踏勘和答疑： 招標人在發(fā)售招標書后的約定時間統(tǒng)一組織現場踏勘，統(tǒng)一介紹現場及周邊情況。 確定投標人名單 公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇 3 至 5 名入圍，邀請招標的可直接向 3 名或 3 名以上發(fā)邀請書。補償標準應在招標書中明確。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內。 答疑、開標、評標等活動的日程安排。 投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。 編制設計招標書 經組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發(fā)給投標人。 招標登記 向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開 發(fā)項目的設計招標工作。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以下簡稱設招辦）的全程監(jiān)督和管理。市場調研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。 主辦崗位 招標工作小組成員： 按照組長的指令 承擔招標具體事務。 上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法實施細則。 ： 建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部 2020年第 82號）。 ，部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關內 容可以簡略。 當地規(guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。 在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經濟補償和延長設計時限。 作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。 設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。 公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經營方式，服務范圍等。 規(guī)劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 規(guī)劃和建筑風貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現代為主兩種）。 介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。 ： 市場調研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。 主辦崗位 設計管理： 起草設計任務書，并依照總經濟師和總建筑師的意見修改。 主管崗位 總建筑師： 擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。 市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。 游春波 20200824 14:00 編制設計任務書 不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經常性地到網上收索，從各種