【正文】 阿門。　　　　我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)?！　　　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。連告都不知道要去告誰。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。 我往往都報以冷笑。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。1結(jié)束語 　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。我反正沒親眼見過這種事情。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個備案就沒什么好多說了。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完成了。　　　　質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。　　只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。而且還不敢計較這個。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。我就講個電的事情。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能搞定。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?！　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了?？傊k法都是人想出來的。同樣是利用懸空期來做事?！　　　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。　　　　　　　　先從土地抵押說起。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。這個話題非常敏感。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。嘿嘿。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。從來都是如此。這個價格申報一下就完了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。唉，又來一個“做通”工作?！　　　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。　　　　我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證。　　　　　　　　恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建　　　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1?！　　　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云?！　　　≡诂F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，