【正文】 。1土地收益金(土地增值費(fèi))土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)êB同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙o第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 因此，以租帶售這種新的營(yíng)銷(xiāo)方式給購(gòu)房者以較大的選擇余地，又為開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)拓出了一種嶄新的銷(xiāo)售市場(chǎng)。 二是如果租房者想買(mǎi)下所租的房子時(shí)，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實(shí)惠。 這種方式有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)： 一是打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有好處。物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。商品房綜合驗(yàn)收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。《商品房預(yù)售許可證》 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)，用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售繼承。第四節(jié) 管理政策類(lèi) “五證” 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。前者指城市自來(lái)水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。人口規(guī)模在4至5萬(wàn)人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門(mén)診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等； (4)市政公用設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等； (2)住宅小區(qū)的配套設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次。一般設(shè)置一整套可滿(mǎn)足居民日常生活需要的基層專(zhuān)業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。 智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成，其旨在通過(guò)高度集成的通訊和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)的保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使小區(qū)內(nèi)居民可以24小時(shí)與社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂(lè)場(chǎng)所等處聯(lián)絡(luò)。 物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。 建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長(zhǎng)。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。超高層房屋樓面地價(jià)最低，但建筑安裝成本高。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對(duì)基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價(jià)相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房型設(shè)計(jì)難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高。多層房屋一般48層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策對(duì)民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定：46層為多層住宅；710層為小高層住宅（也稱(chēng)中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)也較高。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。3框架結(jié)構(gòu)住宅 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配成而的住宅。MALL 直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。公寓式住宅大多是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱(chēng)為一個(gè)居住單元。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)（或三個(gè)）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開(kāi)。 錯(cuò)層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過(guò)一人高度，相當(dāng)于兩層樓，而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。 錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。 ，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足： ，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶(hù)型朝向不佳，自然采光較差。 ，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。 復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%70%。復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅。 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。其中三戶(hù)或三戶(hù)以上連體的別墅為連棟別墅，二戶(hù)連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。 1建筑線建筑線一般稱(chēng)建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 1公共綠地 公共綠地是指滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 1公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱(chēng)公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者 1居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng)。標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。 綠