【正文】 預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。一、選址定點(diǎn)階段。第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開(kāi)展有困難的地區(qū)。(3)協(xié)商議標(biāo)由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。(2)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)單位不公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過(guò)多時(shí)，由招標(biāo)人通過(guò)隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。招標(biāo)方式：開(kāi)發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：(1)公開(kāi)招標(biāo)由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開(kāi)請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開(kāi)招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定。公開(kāi)招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。訂立書(shū)面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；由代理銀行代收專柜開(kāi)具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。（六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理定標(biāo) 工作內(nèi)容：按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。（二）由建設(shè)局指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；（三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。（三）投標(biāo)文件的遞交和接收投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：（一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名（一）投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；資質(zhì)證書(shū)；投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理（一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；（二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；（三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開(kāi)始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺(tái)）開(kāi)具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書(shū)》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記 工作內(nèi)容：填報(bào)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；（五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。4)屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。2)按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送建設(shè)局。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開(kāi)工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程（三）四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料： 1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》；2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書(shū)》，辦理完畢后憑此通知書(shū)到建管部門辦理《施工許可證》。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)》。c/到地籍處辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。開(kāi)發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)申報(bào)選址定點(diǎn)。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件 1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見(jiàn)和選址意見(jiàn)。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)。進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：(1)在項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書(shū)中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；(2)在項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。開(kāi)發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。3）拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。拆遷方式：1）政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》。(8)按合同的約定支付余款。(6)用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。(4)到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。(6)收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。(4)到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。（4）地價(jià)評(píng)估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。