【正文】 你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？。看電視的時(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了；沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這都是可以鉆營的地方。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)?？偲矫鎸彶殡A段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。嘿嘿?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。非常的社會(huì)主義特色。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨(dú)有的。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰敛块T在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。阿門。我無意于評價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個(gè)問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。連告都不知道要去告誰。我親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。憤青們又會(huì)說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。我往往都報(bào)以冷笑。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。不過這個(gè)結(jié)尾很倉促就是了。1結(jié)束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個(gè)東西，我是真寫出厭煩情緒了。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我反正沒親眼見過這種事情。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這是普遍現(xiàn)象?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這個(gè)企業(yè)也不說什么。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。這個(gè)懸空期是合理的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這兩個(gè)部門絕對不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。不多說了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。這其中有無數(shù)的道道兒。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。唉，又出來一個(gè)“做通”工作?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)叫預(yù)測繪。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。隨便你怎么公示。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。1預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。讓他們提前來做放線。放線后，測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。這個(gè)活就叫放線。啦啦啦1放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡單的說一說吧。這個(gè)效果，我就不多說了。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我只對客觀效果予以評價(jià)。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。就是讓老百姓沒錢買房子。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。這是一個(gè)很瘋狂的概念。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。啦啦啦，我開始撒嬌。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個(gè)故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。檢測合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。特牢騷百余字。這得寫死我啊。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。但是沒法子。嘎