【正文】 們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。這種事情太常見了。我反正是被這個東西搞怕了。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。就是雨水和生活污水要分兩條管排。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異?！　‘斎?，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。這個時候什么毛招都會用上。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。買的人也少。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。規(guī)劃部門都這么掌握。這就是客觀規(guī)律。不過這個不代表一般規(guī)律?！　?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。不值得多說。　　這兩樣?xùn)|西搞死人。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。在這個方面，審查那也是越來越嚴。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。起碼我不敢?！　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。節(jié)能審查、施工圖審查　　節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。　　現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。我個人無言以對。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責(zé)。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。兩邊就吵了起來。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。這個是環(huán)境保護部門管著的。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那是真管得不錯。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回?！≠|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督但是沒法子。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這得寫死我啊。特牢騷百余字。　　質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。　　在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。收人錢手軟，云云。　　現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。嘿嘿施工招投標、監(jiān)理報建　　　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。黑得讓人毛骨悚然。我在此隨便講個故事哈。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。結(jié)果，連交件都交不進去。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。到最后當然這個標是投不進去了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。 　恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。通過了就是下一步，施工許可證。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的?！　∥覒阎f分激動的心情，打下了上面那5個字。缺一不可。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。這是什么概念？這是卡死你的概念。　　在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。上級政府震怒，云云。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡?！∫虼?，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。1放線、驗線圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證?！　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。唉，又來一個“做通”工作。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。所以測繪院也得要畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項目做下來，終于把開發(fā)弄得七七八八。如果你打算做開發(fā)或者是正在做，希望下面內(nèi)容能對你有所幫助。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題?！　∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行?！　∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式?！　〔贿^無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)?！　〕鞘?、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼?！　≡僬f立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。立不了項根本做不了環(huán)評。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個?？偲矫鎸彶殡A段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?！　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。看起來這個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。　　再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。這都是可以鉆營的地方。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行?！　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。搞得不好的話，實在是害死人啊。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死?！　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。引到多少電算多少電?！　≡僬f到這個排水許可證。