房地產(chǎn)開發(fā)前期流程⑸-在線瀏覽
2024-10-04 15:28本頁面
【正文】 合同工期執(zhí)行情況和合同質(zhì)量等級控制情況。 7．綜合整理審核資料，形成初步成果。 邁克?E?米勒斯《房地產(chǎn)開發(fā)－原理與程序》中的房地產(chǎn)開發(fā)八階段模型 邁克雖然因具體條件的變化會導(dǎo)致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。 但是，米氏同時強(qiáng)調(diào)如下三個要點： 實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進(jìn)行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導(dǎo)致的工作步驟變化。 在第一個階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項目整個生命周期的影響。 二：投資設(shè)想細(xì)化 開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。 四：合同談判 開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設(shè)計方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。 六：工程建設(shè) 開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實施進(jìn)度管理。 八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。 1)《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》一式兩份。 3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或相關(guān)圖紙（復(fù)印件）。（復(fù)印件）（由商用的性質(zhì)決定所需要的文件） 5)《工商營業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件）。 以上資料需要帶上正本。 1)先寫《關(guān)于改變房屋使用功能申請書》，一式兩份： 2)準(zhǔn)備所有的證件及復(fù)印件。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案： 3．關(guān)于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。 3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。 4．到區(qū)國土、房管局辦理步驟 1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)、補(bǔ)交地價：辦理房地產(chǎn)變更登記。 5．主要費用 1)一般違章罰款，80—800元／平方米。 4)行政費用約100元左右。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。 二、規(guī)劃設(shè)計 由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設(shè)計紅線，提供規(guī)劃設(shè)計條件。 市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行會審批復(fù)。 計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書； 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》； 符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書； 人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》； 消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》； 防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》； 地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》； 建設(shè)資金證明； 工程預(yù)算書和造價部門核發(fā)的《建設(shè)工程類別核定書》； 1法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。 建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 建設(shè)工程施工公開招標(biāo)申請表； 建設(shè)工程監(jiān)理公開招標(biāo)申請表。 建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 建設(shè)工程施工邀請招標(biāo)審批表； 建設(shè)工程監(jiān)理邀請招標(biāo)審批表； 工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明； 法人營業(yè)執(zhí)照； 其他申請邀請招標(biāo)理由證明。 建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明； 建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程施工單位報告； 建設(shè)單位申請安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報告； 工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明； 法人營業(yè)執(zhí)照； 建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。 《規(guī)劃許可證》； 工程施工中標(biāo)通知書或工程施工發(fā)包審批表； 工程監(jiān)理中標(biāo)通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表； 施工合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書復(fù)印件； 施工圖設(shè)計文
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