【正文】 現(xiàn)在都是要求雨污分流了。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。我就不多說(shuō)了。　　單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異?！　‘?dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。買(mǎi)的人也少。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車(chē)道。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。這就是客觀規(guī)律。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律?！　?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。不值得多說(shuō)。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。　　先從消防說(shuō)起。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能?chē)?yán)格按規(guī)范做夠做足。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒(méi)人敢去辦。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我不知道這個(gè)東西算啥。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉?！　∪朔啦块T(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著?！　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能?chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。也不知道能防什么?！　」?jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。　　現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。現(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱(chēng)沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢(qián)，了事。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音?！　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕５诤芏鄷r(shí)候，根本不可能這么規(guī)范?！　∮嗄嘣谶\(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面?！　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。但是沒(méi)法子。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這得寫(xiě)死我啊。特牢騷百余字?！　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?！　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。收人錢(qián)手軟，云云?！　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。嘿嘿施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建　　還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。黑得讓人毛骨悚然。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。 　恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。寫(xiě)完這段我就開(kāi)始撒嬌，啦啦啦　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。而且得一步一步來(lái)。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。最后撤資了，不干了?！　‖F(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。　　我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證?！　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算?！　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。從來(lái)都是如此。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。嘿嘿?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　 昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。這個(gè)話題非常敏感。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。　　先從土地抵押說(shuō)起。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了?！　「鶕?jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了。　　我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行?！　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。同樣是利用懸空期來(lái)做事。總之，辦法都是人想出來(lái)的。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?！　∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。也只有他們能搞定。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專(zhuān)業(yè)的施工單位的主要原因。我就講個(gè)電的事情。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。　　只要不得罪這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)?！　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。這就完成了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。1結(jié)束語(yǔ)首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫(xiě)出厭煩情緒了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門(mén)扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。 我往往都報(bào)以冷笑。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。連告都不知道要去告誰(shuí)?！　o(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。　　我無(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧。阿門(mén)。唉　1預(yù)售許可證預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算?！　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。從來(lái)都是如此。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。嘿嘿?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。這個(gè)話題非常敏感。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解?！?先從土地抵押說(shuō)起。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。　　根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了。　　我不知道其他公司的融資及報(bào)建