【正文】 三醫(yī)院疼痛門診、橋西口腔醫(yī)院口腔診所、河北省優(yōu)撫醫(yī)院、石家莊市第八醫(yī)院、石家莊市友誼燒傷醫(yī)院、石家莊聯(lián)誼醫(yī)院 休閑娛樂 ： 石家莊中影聯(lián)電影城 、裕西公園、友誼公園、西清公園； 商業(yè)購物 ： 北國超市（西興店）、國大超市（省直店）； 益友百貨 、新百廣場；明月家具城、東明國際家具博覽中心、北國商場家電城等； 二、 區(qū)位分析 石家莊住址市場分析 （資源共享） 2020 年 12 月石家莊房地產(chǎn)市場分析報告 前言：龍 年伊始，兩會召開，溫家寶總理明確提出“房價遠未回歸到合理價位，調(diào)控不能放松”，樓市調(diào)控再度陷入收緊預期之中。 2020 年 12月，石家莊住宅批準預售套數(shù)共計 2362 套，環(huán)比同期下跌 64%。 2020 年 2 月，石家莊市區(qū)商品房市場批準預售證共計 11 個，同比下降 %。 圖一： 2020年 2月 ~2020年 2月石家莊商品房上市面積折線圖 圖二： 2020年 2月 ~2020年 2月石家莊住宅上市套數(shù)折線圖 由圖一、圖二可以看出，隨著壬辰龍年到來，調(diào)控預期不斷加強，市場觀望態(tài)勢持續(xù)彌漫，在調(diào)控與新春的雙重影響下，市場需求量降低，購房者購買積極性不高，更多的購房者只是在性價比合適的樓盤中進行觀望考察，而出手購房的速度減緩，這也影響到開發(fā)商被動減少推盤量，因而造成了上市量明顯減 少的現(xiàn)象。環(huán)比 2020 年同期，成交套數(shù)下跌 66%，總成交面積下跌 61%，成交均價上漲約 32%，與 2020 年平均成交均價相比，上漲約 13%。 圖四： 2020年 2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交套數(shù)比例圖 圖五： 2020年 2月石家莊房地產(chǎn)市場 商品房成交面積比例圖 圖六： 2020年 2月石家莊房地產(chǎn)市場商品房成交金額比例圖 由圖三 ~圖六綜合分析可知， 2020 年 2月，石家莊全市商品房成交量繼續(xù)走低，這也是自 2020 年 11月以來持續(xù)四個月出現(xiàn)下滑；從產(chǎn)品成交來看，住宅市場的成交仍舊占據(jù)了商品房市場的大半江山，普通住宅成交套數(shù)接近整體樓市成交的一半，這也意味著春節(jié)過后，樓市上的剛性需求消費者開始在觀望中有所出手，或許能為三月的“小陽春”起到好的引領(lǐng)作用；而受金融信貸政策影響，商業(yè)地產(chǎn)整體成交也繼續(xù)走低，商業(yè)營業(yè)用房的成交成為商業(yè)地產(chǎn)成交的主體部分 。 圖七： 2020年 3月 ~2020年 2月石家莊商品房市場成交價格走勢圖 從圖七中可以看出，經(jīng)過限購令“周年”的調(diào)控，住宅成交均價在這一年中走勢平穩(wěn)，在進入 2020 年以后有小幅上升并在 2月基本保持持 平；而商業(yè)營業(yè)用房則從 2020 年 10月以來持續(xù)呈攀升狀態(tài)，這從雙方面證明了投資渠道開始轉(zhuǎn)向到正常的商業(yè)地產(chǎn)上來，投機、投資性需求已經(jīng)從住宅市場中被擠壓出一部分，去年全年住宅價格漲幅控制在 10%以內(nèi)， 2020 年初受剛需釋放影響有所回暖。 2020 年 2月，石家莊二手房市場成交 461 套，成交面積 萬㎡；成交套數(shù)環(huán)比下降 15%；成交面積環(huán)比下降 29%； 2020 年 2 月，石家莊二手房市場成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上漲 4%，與 2020 年石家莊二手房市場成交均價相比上漲 14%； 其中，二手房商業(yè)營業(yè)用房項目成交均價為 元 /㎡，環(huán)比上漲 110%，與 2020 年二手房商業(yè)營業(yè)用房成交均價相比上漲 93%；住宅類項目成交均價為 元 /㎡，環(huán)比下降 %，與 2020 年二手房住宅成交均價相比上漲 11%。 圖九： 2020年 2月石家莊二手房市場成交套數(shù)比例圖 圖十： 2020年 2月石家莊二手房市場成交面積比例圖 圖十一： 2020年 2月石家莊二手房市場成交金額比例圖 （注：圖九、十、十一中有部分選項因量極少故而顯示比例為 0%） 政策分析 2020年房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析 2020 年國家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強成長。 一、房地產(chǎn)政策調(diào)整 2020 年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。占總土地供應 總量 50%。由于地方財政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。 四、保障性住房走勢 國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來， 參加保障性住房建設。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。 六、商品房走勢 無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。 一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設按計劃經(jīng)濟模式中運行。全年中央政府是 “ 緊、緊、緊、松 ” 。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。 三線城市價格 : 將上漲空間 3%— 5%。 現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。后者是一個危險想信號，當大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設資金鏈斷裂。 自然位置分析 東勝御熙臺位于 石家莊橋西區(qū)苑東街與工農(nóng)路交口， 三、項目規(guī)劃設計方案 一、設計思想、設計理念及設計特點 設計指導思想 東勝御熙臺致力于建造一個喧鬧城市中的寧靜鄉(xiāng)村，以西貴之上的百萬平米天地宏構(gòu)，開啟當代盛世家族榮耀生活。以自由式的設計手法 打造純英倫風情景觀，通過密植與水景的結(jié)合，創(chuàng)造出幽靜與精致并存的景觀開放空間，讓使用者與景觀之間的關(guān)系更為融洽，同時考慮北方冬天景觀，使其更具觀賞性。 室外消防 本工程室外設室外消火栓，其間距不超過 120m，距道路邊不大于 ，距建筑物外墻不小于 。地下室設置 2 臺噴淋泵，一用一備，噴淋泵直接抽吸市政給水管，不設消防水池。 b 室內(nèi)生活污廢水經(jīng)收集后排入室外污水管網(wǎng)，餐飲業(yè)含油廢水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管，上述污水經(jīng)室外污水管網(wǎng)收 集后排入市政污水管網(wǎng)。 b 單體屋面雨水匯合后排入雨水井；室外設若干雨水口，匯集地表水，最后接入雨水井。由全熱交換新風換氣機組負責集中送入新風，排除濁氣。 （六） 、人防通風系統(tǒng) 本項目二期地下層設計戰(zhàn)時人員掩蔽所。 （七） 、機械通風系統(tǒng) 賓館和商業(yè)區(qū)域的餐廳廚房的烹飪操作區(qū)域、蒸飯間、面點間等 均設有獨立的排油煙通風系統(tǒng)，油煙經(jīng)凈化處理達標后高空排放。防煙樓梯間采用常開百葉風口，其風機出口設置止回閥；合用前室采用常閉多葉送風口，火災時同時打開著火層和其上下兩層的送風口，所有正 壓送風機均置于塔樓屋面。 所有通風及空調(diào)系統(tǒng)均采用不燃、難燃的設備和材料，如風管采用鍍鋅鋼板，排煙風管采用加厚鍍鋅鋼板并考慮用耐熱材料敷設，空調(diào)風管采用離心玻璃棉作為保溫材料等。 另地 下機動車庫的排風保證在室外地坪 ，以避開人員活動區(qū)。末端空調(diào)機組均設置有可供清洗的空氣過濾網(wǎng)，必要時可設置殺菌裝置，以保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求。 （十 二） 信系統(tǒng) 住宅部分：在一期設一處面積為 60平方