【正文】 多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充 分實(shí)現(xiàn) 蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 蒲氏集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) 蒲氏集團(tuán) 股東。 35 十五、研究結(jié)論與建議 28 十一、融資方案 22 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 2 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 13 五、節(jié)能節(jié)水措施 16 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 19 七、勞動(dòng)安全 衛(wèi)生與消防 33 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 54 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 4）武漢市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） （ 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程 建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 （ 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 （ 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報(bào)告》的委托合同 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 近兩年來(lái)，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 節(jié)完美的追求。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè) 的供熱干線接入。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 資金 萬(wàn)元。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占 33%,承受總價(jià)格在 2130萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬(wàn)以上的占 4%。 洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 2021 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取 得了 3000 平方米以上的銷量。華城新都本季度銷售量在 1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤 湯遜湖版 塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 民購(gòu)房能力將大大提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 武漢 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利 、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 鑒于 本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái) ,教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提 高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 4） 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì) 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市 場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖 2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見(jiàn)下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽(yáng)臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：廳、房為乳膠漆。 ：戶外窗用彩鋁窗。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全 保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過(guò)開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng) 景區(qū)的書香墨秀。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對(duì)選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 6. 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一．節(jié)能措施 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策， 嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散 熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。充分利用雨水，減少市政供水。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 六、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一．環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出 “ 綠色生 態(tài)社區(qū) ” 的概念。遠(yuǎn)離重工 業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施 工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。車庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h (2)天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然 氣，最大燃?xì)饬繛? 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛?立方米 /h， 996 戶居民共用天然氣 2420210 立方米。 四．公眾參與 現(xiàn)代花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見(jiàn)、建 管理人網(wǎng) 免費(fèi)海量下載 議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使 該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合