【正文】 連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長(zhǎng)30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。圖21 目標(biāo)地塊位置示意圖 圖22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為2665元/平方米。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。管線說(shuō)明如下：：位于九水東路道路南側(cè)。圖23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過(guò)，去往市區(qū)、嶗山、城陽(yáng)等方向均十分方便；未來(lái)即將建成的地鐵M2號(hào)線將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項(xiàng)目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學(xué)院——利津路361路恒星學(xué)院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場(chǎng)——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。、娛樂(lè)場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方?！?011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有1套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。 《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國(guó)土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域?yàn)楹诵?，以組團(tuán)布局為主要形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。，%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速增長(zhǎng)。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。圖31 青島市近期新建住宅成交套數(shù)圖32 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖李滄區(qū)是青島市內(nèi)四區(qū)之一，2014青島世園會(huì)主辦地，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。買對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項(xiàng)目有萬(wàn)科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。a. 萬(wàn)科生態(tài)城項(xiàng)目地址：李滄金水路128號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)）項(xiàng)目占地：建筑面積：容積率：建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層開(kāi)盤時(shí)間：2011年11月20日當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià)7000元/平， 均價(jià)900013000元/平，最高14600元/平物業(yè)費(fèi)： 元/平方米月 綠化率：% 圖37 綠城理想之城示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝開(kāi)發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問(wèn)卷”一份，通過(guò)到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購(gòu)房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問(wèn)卷36份，通過(guò)對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問(wèn)卷的分析以及了解到的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位。目前最受歡迎的是二室二廳，占47%，一室一廳占17%，三室二廳占11%、二室一廳占9% ，三室一廳和小別墅占8%。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。 項(xiàng)目的SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)同在，機(jī)會(huì)威脅并存Strengths（優(yōu)勢(shì)）：地理位置優(yōu)越，交通便利 ；地塊周邊社區(qū)配套完善； 土地平整，便于規(guī)劃及施工； 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，名牌物管 。根據(jù)以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通住宅。表31：戶型分配表戶型面積（㎡）1室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)602室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)702室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)853室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)1054項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空間的組合，建筑風(fēng)格形式，內(nèi)在居住功能，住區(qū)景觀等方面，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、方便且具有豐富居住空間環(huán)境的宜住社區(qū)。，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹(shù)木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。小區(qū)會(huì)所、物業(yè)管理與商鋪布置在裙房里。 該地塊項(xiàng)目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。該地塊是以出讓方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款。 表62 建安工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開(kāi)線169消防8010對(duì)講機(jī)系統(tǒng)35合計(jì)2519建安工程費(fèi)計(jì)算如下：*2519=。詳見(jiàn)表63。+道路工程：按20元/平方米*。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。計(jì)算如下： (+ +++)*3%= 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目利息以外的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的1%左右計(jì)算。 表66 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)估算表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)6％3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)，600元/t 4供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費(fèi)按200元/戶 合計(jì) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)資金是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。為預(yù)估該項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格，在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實(shí)例，分別為：萬(wàn)科生態(tài)城，和達(dá)和城,綠城理想之城。由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)預(yù)估為8000元/㎡，現(xiàn)售單價(jià)為8100元。表69 住宅銷售收入估算表序號(hào)銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計(jì)，銷售收入分期估算見(jiàn)表10。扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=+++++= 萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=+（+ ）*5%= 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%的扣除）=（+ ）*20%=增值額=銷售收入扣除項(xiàng)目=（+ +++）= 因?yàn)樵鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，所以土地增值稅=*30%。(ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）的15%。%,按等額償還本金和利息,借款還本付息表見(jiàn)附表6。全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表8,年基準(zhǔn)收益率取12%，%。：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%, %。資金來(lái)源為銷售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是可行的。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)表71和表72。 概率分析又稱風(fēng)險(xiǎn)分析，是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。這里仍然選擇建安工程費(fèi)與銷售價(jià)格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者政府做出政策的重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無(wú)法實(shí)現(xiàn)。資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來(lái)源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷?xiàng)目中止或無(wú)法實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。重視項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，即重視事前控制：優(yōu)化設(shè)計(jì)，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；選擇優(yōu)良的施工單位；制定切實(shí)可行的施工方案。此外，本項(xiàng)目擬用地所處的地理位置及交通運(yùn)輸方便，運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)較小。 8結(jié)論與建議、漢川路以西地塊項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，李滄區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展看好，將成為青島市未來(lái)的居住重心，因此該項(xiàng)目的建設(shè)背景與發(fā)展市場(chǎng)良好。、盈虧平衡分析及概率分析來(lái)看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。及時(shí)了解國(guó)內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)向，運(yùn)用最先進(jìn)的管理、技術(shù)手段，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。重視住宅產(chǎn)品的附加值，以最大限度的提高效益為最終目標(biāo)。，要規(guī)范、有序。建議實(shí)施該項(xiàng)目,嚴(yán)格管理過(guò)程，爭(zhēng)取最大效益。、清償能力分析、資金平衡能力分析來(lái)看，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。、漢川路以西地塊項(xiàng)目已進(jìn)行了充分的市場(chǎng)研究，市場(chǎng)與產(chǎn)品定位明確。由于該項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售，因此在項(xiàng)目前期做好詳細(xì)、周全的營(yíng)銷計(jì)劃與宣傳計(jì)劃，在銷售階段加強(qiáng)管理，使資金快速回收以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程風(fēng)險(xiǎn)較小?，F(xiàn)在的國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。影響本項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有有關(guān)部門或單位的影響、施工條件的變化、技術(shù)失誤、施工組織管理不力及意外事件的發(fā)生。 表73風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布表風(fēng)險(xiǎn)因素變化率+10%0%10%建安工程費(fèi)銷售價(jià)格由附圖得，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時(shí)的累計(jì)概率為100%。這里用期望值法。