【正文】 銷售成本、經(jīng)營成本估算。 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 項目總投資估算。 工程建設(shè)計劃。 管理人員的配備方案。 項目施工的組織計劃。 建筑規(guī)劃方案選擇。 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 其他地下、地上物現(xiàn)狀。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性； 項目的性質(zhì)及主要特點。3 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力。 方案的選擇和優(yōu)化。 調(diào)查。1 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項目的綜合效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進(jìn)行反復(fù)比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理方案。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進(jìn)度計劃。主要應(yīng)包括以下幾方面： 項目概況。 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 土地調(diào)查。 調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。 市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 市政規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 人員培訓(xùn)計劃、年管理費用估算。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分析。 摘要：用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。 附表：附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般應(yīng)進(jìn)行以下內(nèi)容的調(diào)查： 社會經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境調(diào)查，主要包括項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、金融財稅政策、鼓勵投資產(chǎn)業(yè)及影響房地產(chǎn)業(yè)的各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進(jìn)行研究分析。主要包括當(dāng)?shù)刂饕牧?、設(shè)備供應(yīng)狀況、市場價格及有關(guān)物資信息。主要調(diào)查了解該地面物業(yè)管理范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)、客戶對物業(yè)收費的承受能力等。通過走訪客戶、開發(fā)企業(yè)和有關(guān)信息咨詢服務(wù)部門，獲得開發(fā)項目功能、質(zhì)量、價格及改進(jìn)提高的要求。 6 地點選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進(jìn)行分析比較和評價。 資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括自有資金、貸款和預(yù)售收入三部分。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 概率分析的目的在于用概率研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素對項目評價指標(biāo)可能發(fā)生的影響。 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，一般應(yīng)由公司總工程師總體負(fù)責(zé)，開發(fā)、銷售、財務(wù)部門人員參與組成研究小組，開展工作。 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟(jì)對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀(jì)行為。項目投資總額100% 靜態(tài)投資回收期（Pt）投資回收期（Pt）=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)—1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值247。當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值房地產(chǎn)開發(fā)管理細(xì)則1 總則為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合近年來濟(jì)南國華置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本細(xì)則。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。 計劃編制：土地合同簽定后，項目公司經(jīng)理應(yīng)組織編制項目開發(fā)詳細(xì)計劃書，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進(jìn)場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。 向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準(zhǔn)書。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。 工程部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場，必要時爭取辦理“七通一平”。 編制項目施工組織總設(shè)計：項目具備開工條件時，總工程師組織工程部編制項目施工組織總設(shè)計，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。 開工手續(xù)：工程開工前，開發(fā)部配合工程部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)。 施工管理：工程部負(fù)責(zé)施工管理。經(jīng)濟(jì)部應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標(biāo)。 成片開發(fā)項目竣工后，工程部組織初驗，然后報當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗收。 技術(shù)檔案管理：綜合部根據(jù)檔案管理要求制定相應(yīng)辦法進(jìn)行管理。在可行性研究階段，開發(fā)部就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進(jìn)行市場定位即確定項目的主要銷售對象。為促進(jìn)銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準(zhǔn)。 房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由開發(fā)部、財務(wù)部共同寫出開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔(dān)管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 物業(yè)管理公司按《業(yè)主須知》規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費用。2 工程例會的組織 工程例會為定期會議，每次例會時間由各項目部自定。 會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。 項目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報》、《例會紀(jì)要》登記、備案。項目經(jīng)理對各施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)調(diào)。 每月最后一個例會，除以上會議內(nèi)容以外，要求施工單位將本月的計劃與實際完成進(jìn)行對比，查找原因，落實責(zé)任，并將下月工程建設(shè)的安排列入該會議的議程。施工圖管理制度1 目的施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣工結(jié)算打下基礎(chǔ)。3 施工圖紙的管理程序: 圖紙的整理。 公司存檔2套，總工1套，工程部、經(jīng)濟(jì)部各1套。 圖紙的保管，由駐項目公司工程技術(shù)人員保管。 對局部更改（）可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。施工圖審學(xué)制度1 目的為使工程設(shè)計符合開發(fā)經(jīng)營的要求（功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)、其他等），減少設(shè)計誤差，明確設(shè)計要求，促進(jìn)開發(fā)項目順利進(jìn)行。 審學(xué)圖紙要做認(rèn)真記錄，并分類整理形成《審學(xué)圖紙意見書》，送達(dá)設(shè)計單位以備解決答復(fù)。 配套工程是否完善。施工圖設(shè)計交底制度1 目的為全面貫徹設(shè)計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現(xiàn)失誤，同時，也為解答《審學(xué)圖紙意見書》中所提的問題。 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。 結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。 其他需提出和交待的內(nèi)容。 設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。 工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負(fù)荷（包括水表的型號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。 在施工單位進(jìn)入、撤出工地現(xiàn)場時，相關(guān)工程技術(shù)人員組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員對施工用水表的表號、數(shù)字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記錄并三方簽字認(rèn)可，項目公司設(shè)立專門檔桉，工地有專人負(fù)責(zé)。 臨時水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進(jìn)行，由項目經(jīng)理委托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進(jìn)行驗收，并作好監(jiān)控記錄。其他項目進(jìn)行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。 項目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審查《竣工工程質(zhì)量等級核驗表》。2 適用范圍公司開發(fā)的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。 參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟(jì)部、物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員。 物業(yè)公司的驗收重點除工程質(zhì)量外，更要著重于檢修的方便、設(shè)備的運行、技術(shù)資料的完整等。 屬于開發(fā)單位自行安排的項目，項目公司經(jīng)理應(yīng)要求工程部、經(jīng)濟(jì)部督促完善。3 內(nèi)容 項目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項目實施進(jìn)度計劃的總控制，并負(fù)責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理公司提交的項目監(jiān)理實施細(xì)則或項目監(jiān)理規(guī)劃。 由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟(jì)部、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會審和技術(shù)交底，執(zhí)行《圖紙審學(xué)制度》、《施工圖紙設(shè)計交底制度》。 工程施工進(jìn)度控制 工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。 工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)檢驗合格的材料、構(gòu)件及設(shè)備。 在每周的工程例會上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實施。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關(guān)的規(guī)章制度。 工程驗收控制 工程部依據(jù)《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經(jīng)驗收，施工單位不得進(jìn)入下一道工序施工。 工程變更包括： 設(shè)計變更。 施工工藝或施工次序的變更。 嚴(yán)格控制的原則。 施工單位提出的工程變更。 項目公司經(jīng)理同意的在征求設(shè)計單位同意后由相關(guān)部門下發(fā)變更意見書；不同意的由相關(guān)部門出具意見返回監(jiān)理單位。 設(shè)計單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理單位對變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。 對監(jiān)理單位的要求 監(jiān)理單位應(yīng)能獨立完成該工程項目所委托的全部監(jiān)理工作，不得轉(zhuǎn)讓或分包； 提交該項工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃； 參加該項目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求和人才網(wǎng)絡(luò)要求； 從事監(jiān)理工作的人員組成應(yīng)能滿足該項工程的全部專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進(jìn)度監(jiān)理人員上崗直方圖和監(jiān)理機(jī)構(gòu)設(shè)置框圖； 報送為該項工程監(jiān)理任務(wù)所必需的設(shè)備清單（其中注明自身能提供的部分）； 提供準(zhǔn)備用于本項工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表格，向業(yè)主的報表格式，監(jiān)理單位進(jìn)行管理的監(jiān)理記錄和資料管理表格等； 提交實施該項目工程報價和計算依據(jù)； 填寫監(jiān)理單位情況調(diào)查表，見附表4。5 對監(jiān)理的考核 管理水平； 總監(jiān)素質(zhì)； 監(jiān)理工程師的素質(zhì)； 上崗情況； 監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善； 監(jiān)理手段。 承包商對監(jiān)理的評價。工程部負(fù)責(zé)鑒定事件的真實性，并計量；經(jīng)濟(jì)部負(fù)責(zé)鑒定發(fā)生事件的合同風(fēng)險分屬，并配合計量。4 對工程承包商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補償?shù)墓こ探?jīng)濟(jì)簽證辦理程序 事件已經(jīng)發(fā)生； 工程承包商填寫并申請辦理經(jīng)濟(jì)補償； 施工監(jiān)理審核并簽署意見； 公司組織內(nèi)部審核同意； 甲方代表編號、簽署后加蓋工程經(jīng)濟(jì)簽證專用章；原件（至少一份）工程部保管，復(fù)印件經(jīng)濟(jì)部備案。 單項工程經(jīng)濟(jì)簽證總金額在二萬元以上的，報公司總經(jīng)理同意后，由項目公司經(jīng)理批準(zhǔn)辦理。2 公司工程招標(biāo)的方式有公開招標(biāo)、不定向議標(biāo)、定向議標(biāo)。 因政策等原因，承包商目前處于無競爭地位（或壟斷）。4 實行議標(biāo)的工程發(fā)包由項目公司經(jīng)理牽頭，工程部編制初步施工方案，經(jīng)濟(jì)部自行或委托編制標(biāo)底（委托編制的，要審核），并參照國家招投標(biāo)法及行業(yè)相關(guān)管理辦法由經(jīng)濟(jì)部組織開展。資格預(yù)審分虛審及實審。以上內(nèi)容按照業(yè)務(wù)對口的原則由公司經(jīng)濟(jì)、工程、財務(wù)等職能部門分別評審。招標(biāo)文件主要內(nèi)容應(yīng)包括： 工程名稱及概況； 投標(biāo)人完成招標(biāo)內(nèi)容的要求； 投標(biāo)須知及有關(guān)日程安排； 投標(biāo)書的內(nèi)容要求。非委托的標(biāo)底由經(jīng)濟(jì)部組織編制。 公司內(nèi)部議標(biāo)的投標(biāo)書由項目公司經(jīng)理牽頭組織相關(guān)職能部門就投標(biāo)書主要承諾與招標(biāo)文件主要要求的一致性及技術(shù)的可行性、投標(biāo)價進(jìn)行詢標(biāo)并作出書面評審記錄（見附表4）。附表1 投標(biāo)資格預(yù)先審查表