【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶(hù)型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶(hù)型的住宅，這就可以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛(ài)好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場(chǎng)需求，戶(hù)型主要設(shè)計(jì)成面積在80 m2至130 m2的兩室二廳和三室二廳的中戶(hù)型。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位根據(jù)以上對(duì)潛在消費(fèi)者的分析，項(xiàng)目規(guī)劃方案應(yīng)做到：（1）小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，綠化水平高，配套設(shè)施完備。項(xiàng)目建成后應(yīng)為該片區(qū)的標(biāo)志性小區(qū)。（2）戶(hù)型分布廣，戶(hù)型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應(yīng)從80~160m，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。（3）在保證滿(mǎn)足規(guī)劃管理部門(mén)要求的建筑密度、綠化率和容積率的情況下，充分和規(guī)劃部門(mén)接觸，盡量提高土地的利用率。（4）根據(jù)不同的潛在消費(fèi)者，合理建設(shè)各種不同的戶(hù)型數(shù)量。目前在項(xiàng)目附近，主要在建的和己經(jīng)建成正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)主要包括：夢(mèng)澤園、新秀佳園、康美花園等項(xiàng)目，以下是這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，戶(hù)型基本結(jié)構(gòu)及銷(xiāo)售情況如表所示。從以上的分析可以看到，由于目前項(xiàng)目所在的區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)較低，升值空間大，并且隨著西鄉(xiāng)塘區(qū)改造的完成及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，該區(qū)域的商品房開(kāi)發(fā)必將進(jìn)入一輪熱潮。在該區(qū)域目前銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目有以下的特點(diǎn)：①戶(hù)型分布廣，從小戶(hù)型的60 m2到大戶(hù)型的160 m2。②小區(qū)規(guī)劃環(huán)境好。③配套設(shè)施齊全。④項(xiàng)目的升值空間大，租售前景較好。6 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容包括確定項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行平面布置、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目工程總建筑面積66012 m2。沿城市道路布置三棟30層塔式高層，臨東北面道路布置1，2號(hào)樓，1，2號(hào)樓群樓相連，臨西北面道路布置3號(hào)樓，帶獨(dú)立群樓口2，3號(hào)樓問(wèn)，城市道路交匯處設(shè)600 m2公共綠地和小區(qū)景觀梯道入口。背街設(shè)計(jì)為內(nèi)部生態(tài)綠化中庭，布置有綠樹(shù)、水池、休閑小品。建筑布局以點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合為主圍合中心綠化，平面上的錯(cuò)動(dòng)與高度的變化形成錯(cuò)落有序變化豐富的建筑空間格局和開(kāi)闊的視線(xiàn)通廊口城市公共綠地，小區(qū)中心綠化以及保留綠地得到充分的融匯和貫通。1，2號(hào)樓負(fù)一層平街設(shè)小商鋪，一，二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅；3號(hào)樓一，二層為商業(yè)專(zhuān)業(yè)代做奧鵬作業(yè)、畢業(yè)論文★☆寫(xiě)手價(jià)格，免去中間環(huán)節(jié)和費(fèi)用★☆通過(guò)后付款，保障您的權(quán)益★☆需要作業(yè)答案請(qǐng)聯(lián)系：1227258276用房，三層以上為住宅。小區(qū)中庭設(shè)二層地下車(chē)庫(kù)。住宅小區(qū)步行景觀入口設(shè)于2，3號(hào)樓問(wèn)，車(chē)行及消防入口設(shè)在用地西南角，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門(mén)廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨(dú)立封閉。住宅均為點(diǎn)式平面，1，3號(hào)樓每層六戶(hù)，2號(hào)樓每層八戶(hù)，戶(hù)型以套內(nèi)建筑面積5090m2左右二室一廳為主，輔以少量的一室一廳和三室一廳，本設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性，解決高層住宅中的房間對(duì)視問(wèn)題及穿堂風(fēng)的形成，各戶(hù)均爭(zhēng)取良好的景觀視線(xiàn)和采光通風(fēng)。 項(xiàng)目總平面布置該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設(shè)計(jì)了三棟點(diǎn)式高層，其層高為26層在三棟點(diǎn)式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開(kāi)，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個(gè)公園，為人們的休閑娛樂(lè)提供方便的場(chǎng)所，同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。小區(qū)整個(gè)平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來(lái)一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會(huì)所，為客戶(hù)提供方便的娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所。 項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)（1）本小區(qū)景觀設(shè)計(jì)著重強(qiáng)調(diào)生活味，旨在為小區(qū)居民提供一個(gè)可休憩和交流的環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)所，而不一味追求氣勢(shì)。（2）小區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)實(shí)用、自然園林風(fēng)格。結(jié)合城市公共空間的要求，小區(qū)景觀由外到內(nèi)，自然過(guò)渡。（3）強(qiáng)調(diào)山勢(shì)的利用。合理利用高差，將高差化整為零，分別形成立體景觀。但設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)意到而形薄。避免形成過(guò)高的堡坎，一方面造價(jià)高，一方面對(duì)人形成壓迫感。合理形成商業(yè)廣場(chǎng)，與商業(yè)內(nèi)街形成一體。（4）強(qiáng)調(diào)商業(yè)用房的廣告店招的合理設(shè)置，使其形成對(duì)建筑的美化。通過(guò)色彩和建筑構(gòu)件的高低前后變化，形成獨(dú)特的城市建筑景觀，強(qiáng)化商業(yè)街的獨(dú)特商業(yè)氛圍。7 建設(shè)方式及進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)方式建設(shè)方式指建設(shè)工程的發(fā)包方式，如是采取總包的方式，還是采取分包的方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，有必要就建設(shè)工程的發(fā)包方式提出建議。 項(xiàng)目進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目的前期工作基本就緒，擬確定本項(xiàng)目的工期為兩年零一個(gè)季度。項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度橫道圖如下圖所示： 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表季度項(xiàng)目2007年2008年2009年3412341234前期工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝及裝修工程室外工程場(chǎng)地清理及竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售進(jìn)度8 投資收入估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算與資金使用計(jì)劃（1）土地成本該項(xiàng)目基地總占地面積為62468m2，土地價(jià)格為120萬(wàn)元/畝；故可初步估算土地成本為120117=14040萬(wàn)元；（2）建安造價(jià)1）土建造價(jià) 住宅土建造價(jià)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用高層1600元/㎡60840 m29734萬(wàn)元小高層1450元/㎡102498 m214862萬(wàn)元總計(jì)163338 m224596萬(wàn)元 公建土建造價(jià)表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)建筑面積費(fèi)用會(huì)所800元/m21500 m290萬(wàn)元變電室500元/m250 m2其他400元/m2100 m24萬(wàn)元總計(jì)1500 m296萬(wàn)元2）地下停車(chē)場(chǎng)造價(jià)地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積為9288m2，依據(jù)類(lèi)似工程估算、概算指標(biāo)，地下停車(chē)場(chǎng)的土建成本為1600元/ ㎡，地下停車(chē)場(chǎng)的造價(jià)為1022萬(wàn)元。地下停車(chē)場(chǎng)的安裝費(fèi)用均包括在下面的其他設(shè)備及安裝，所以這里不再單獨(dú)算。得土建總造價(jià)為：24596+96+1022=25715萬(wàn)元3）設(shè)備及安裝工程費(fèi)用安裝工程包括電梯、給排水設(shè)備及安裝、動(dòng)力照明及弱電等項(xiàng)目。①電梯設(shè)備及安裝本項(xiàng)目的住宅有11幢高層、3幢小高層，共需電梯40部，每部電梯的設(shè)備及安裝按35萬(wàn)元計(jì)，電梯總價(jià)為4035=1400萬(wàn)元。②其他設(shè)備及安裝其他設(shè)備包括除電梯外的其他所有設(shè)備，具體估算可參見(jiàn)下表。 其他設(shè)備及安裝表項(xiàng)目名稱(chēng)指標(biāo)（元/㎡）建筑面積（㎡）投資（萬(wàn)元）給排水設(shè)備及安裝20163338327動(dòng)力照明及弱電1001633381633智能化60163338980通訊系統(tǒng)30163338490合 計(jì)3430將上述兩項(xiàng)費(fèi)用相加，得到建安工程費(fèi)為：3430+1400+25715=130545萬(wàn)元（3）前期工程費(fèi)：工程前期費(fèi)用包括三通一平費(fèi)、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用以及其他費(fèi)用等，由于本項(xiàng)目為熟地，所以不需要進(jìn)行“三通一平”。1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）文件中附表1：工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表，采用內(nèi)插法計(jì)算，經(jīng)過(guò)工程復(fù)雜程度系數(shù)調(diào)整，并結(jié)合西安市建筑設(shè)計(jì)收費(fèi)市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)費(fèi)為667萬(wàn)元；勘察費(fèi)取設(shè)計(jì)費(fèi)的10%。2）可行性研究費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）文件中附表：建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分做為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乘以行業(yè)調(diào)整系數(shù)和工程復(fù)雜程度調(diào)整系數(shù)，計(jì)算出可行性研究費(fèi)為35萬(wàn)元。3）城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見(jiàn)下頁(yè)表） 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用收費(fèi)依據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：150元/m2；2450市政辦發(fā)[2005]159號(hào)易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積： 14元/m2；229陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2000]07號(hào)工程定額測(cè)定費(fèi)按建安總造價(jià)：%40陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號(hào)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安總造價(jià)：%（實(shí)施監(jiān)理）31陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)[2001]113號(hào)勞保統(tǒng)籌費(fèi)%；1084陜建政發(fā)[1995]389號(hào)散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金按建筑面積：5元/m2；25陜西省人民政府51號(hào)令總計(jì)3859將上述三項(xiàng)相加得前期工程費(fèi)用為4561萬(wàn)元。