【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 系。 ，主要是嚴(yán)格界定企業(yè)不需做什么，政府這種權(quán)利的編輯他應(yīng)該法定為依據(jù)。政府的倡導(dǎo)要以市場(chǎng)的規(guī)律相吻合才能取得事半功倍的效果。我們的政策應(yīng)該跟市場(chǎng)發(fā)展客觀的規(guī)律應(yīng)該是相吻合的。這樣我們政策效率才能能夠強(qiáng)大，才能夠達(dá)到我們與其的目的。 最后一個(gè)建議，擴(kuò)大城市政府，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自主權(quán)，我還是堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)是區(qū)域性的市場(chǎng)，我們幅員遼闊，一個(gè)省區(qū)的復(fù)員幾相當(dāng)一個(gè)歐洲蟈蟈，發(fā)展條件差異 很大。大國(guó)區(qū)域是各地的發(fā)展的差異。房地產(chǎn)面臨的主要矛盾和約束條件也各不相同，所應(yīng)采取的對(duì)策也不應(yīng)相同。要分類指導(dǎo)，中央文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)，因地制宜分類知道，在一般情況下，地方政府特別城市政府對(duì)本地深房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是更充分，夠有發(fā)言權(quán)，也更有能力尖監(jiān)管好本地區(qū)的市場(chǎng)，當(dāng)然政府的價(jià)值趨向，有的時(shí)候不和理論期望值相當(dāng)擴(kuò)大城市政府，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自主權(quán)，有利于完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。對(duì)具體企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)他的管理還是地區(qū)政府來(lái)的直接。要相信地方政府有問(wèn)題的住房國(guó)際方法應(yīng)當(dāng)納入相當(dāng)法律去處理，約束引導(dǎo)政府行為要注意以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 辦法來(lái)突破行政壁壘，也要保護(hù)地方政府發(fā)展地區(qū)的積極性。我 始終認(rèn)為中國(guó)正大國(guó)家要發(fā)建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要加快我們現(xiàn)代化建設(shè)，地方政府這種發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性應(yīng)該是受到保護(hù)的。在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題上，中央和地方政府應(yīng)該劃定各自的全力邊界，中央中央調(diào)控應(yīng)當(dāng)針對(duì)含有調(diào)控的普通性和長(zhǎng)期性，重在房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和法制的構(gòu)造，法制環(huán)境的構(gòu)造，地方政府重點(diǎn)在房地產(chǎn)秩序的規(guī)范建設(shè)和監(jiān)管。另外任何政策執(zhí)行他都是需要一定的條件，任何政策執(zhí)行都需要支付成本，當(dāng)前各項(xiàng)公共物品普遍面臨供給不足。我們各行各業(yè)都希望加強(qiáng)公共物品的生產(chǎn)和供給， 這樣就需要財(cái)政的支持。 洛陽(yáng)房地產(chǎn)整體概況 洛陽(yáng)市位于中國(guó)河南省西部，橫跨黃河中游兩岸，建城已有五千多年的歷史，是中國(guó)歷史文化名城和七大古都之一，歷史上有 15 個(gè)王朝在洛陽(yáng)建都，曾經(jīng)是絲綢之路向東部延伸的最大起點(diǎn)城市，是中華民族古代歷史文化最為璀璨奪目的城市。洛陽(yáng)市現(xiàn)轄 1 市 8 縣 6 區(qū)，總面積 15208 km2，市區(qū)面積 107km2， 2021 年末總?cè)丝? 萬(wàn)，市區(qū)人口 120 多萬(wàn)。洛陽(yáng)不僅以千年古都的輝煌歷史和燦爛深厚的文化底蘊(yùn)著稱于世，也以現(xiàn)代文明的豐富多彩和特色鮮明而成為華夏腹地的一顆璀璨明珠 。 隨著城市的發(fā)展，目前洛陽(yáng)市東西 16 公里，南北 3— 5 公里的城市建成區(qū)可供進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的用地寥寥無(wú)幾，過(guò)于狹長(zhǎng)的城市布局給城市道路交通帶來(lái)了越來(lái)越大的壓力。一九九五年，洛陽(yáng)市第三期總體規(guī)劃通過(guò)專家論證并經(jīng)省人大通過(guò)上報(bào)國(guó)務(wù)院，確定了以洛河為軸線兩岸發(fā)展的戰(zhàn)略思想。洛陽(yáng)市市委、市政府為了貫徹省委省政府“拉 大城市框架，加快城市化進(jìn)程，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的指示精神，作出了進(jìn)行洛陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署， 這是實(shí)現(xiàn)把洛陽(yáng)建設(shè)成為科技教育比較發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和以歷史文化名城為依托的國(guó)際性旅游城市的必然選擇，是加快 洛陽(yáng)城市化進(jìn)程、全面建設(shè)小康社會(huì)的重大舉措。 三、 市場(chǎng)研究 2021 年商品房總銷售額 122 億元，刷新了歷史紀(jì)錄。其中住宅成交面積 342 萬(wàn)㎡，金額 108 億元，成交均價(jià) 2930 元 /㎡。商業(yè)地產(chǎn)成交面積 22萬(wàn)㎡，金額 14億元，成交最高價(jià) 4 萬(wàn)元 /㎡（以上數(shù)據(jù)來(lái)自市房管局簽約備案統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 2021 年樓市：透過(guò)熱銷看本質(zhì) 市場(chǎng)需求 —— 從剛性需求步入彈性消費(fèi) 2021 年的熱銷從上半年和下半年市場(chǎng)需求的性質(zhì)來(lái)看，可明確地分為兩類：上半年多為剛性需求的釋放。下半年則轉(zhuǎn)向彈性需求，即改善性及投資性需求。 2021年憋著勁觀 望的購(gòu)買力在 2021 年上半年集中噴發(fā)。 2021 年存量房源基本消化殆盡，下半年新開(kāi)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)惜售、哄搶。瀍河恒大綠洲起價(jià) 3980 元 /㎡，開(kāi)盤(pán)狂銷 500 套；世紀(jì)華陽(yáng) 3 期均價(jià) 4500 元 /㎡，山水富地均價(jià) 3500 元 /㎡，都是開(kāi)盤(pán)即搶空；連帝都國(guó)際城下半年的月銷量都榮居前三甲，均價(jià)從 2650 元 /㎡漲至 3085 元 /㎡。無(wú)論位置、品質(zhì)、價(jià)格，幾乎大小樓盤(pán)全部熱銷。 2021 年住宅成交 3 萬(wàn)多套，成交面積 342 萬(wàn)㎡，超越 2021 年。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮曾說(shuō)： “ 中國(guó)從最窮的人到最富的人，都憋著改善住房呢，這是國(guó)情。 ”幾年前我們認(rèn)為剛性需求是支撐洛陽(yáng)樓市的主要力量，但目前彈性需 求已漸呈強(qiáng)勢(shì)。 從精順代理的樓盤(pán)來(lái)看，可粗略分為兩類。一類是以自住或者改善型需求為主的中州國(guó)際、香港城，囊括了西工、澗西兩大洛北核心客戶區(qū)域。香港城 2021 年月均銷售 30 套， 2021 年這一數(shù)據(jù)下降為 20 多套， 2021 年上漲到 50 余套， 10 月份銷售近 100套。均價(jià)也從 1800 元 /㎡漲至 2900 元 /㎡，持續(xù)熱銷。位于西工區(qū)的中州國(guó)際，占據(jù)王城公園不可復(fù)制的地段和景觀，主力客戶 80%為自住。從交房后期情況看，僅有 1%的轉(zhuǎn)讓，炒房現(xiàn)象不高。 另一類是 以投資型需求為主的中弘 湖濱花園和創(chuàng)展 國(guó)際貴都。中弘 湖濱花園從 2021 年一期 ) 除了各類需求集中爆發(fā)以外， 2021年另一個(gè)顯著特征就是市場(chǎng)供應(yīng)不足，具體表現(xiàn)為： 一、土地供應(yīng)銳減 2021 年市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致 2021 年土地投放銳減，土地成交廖廖。 2021 年全市共成交土地 18 宗，面積為 842畝，其中上半年僅成交 2 宗，面積不到 100 畝，中心區(qū)單塊成交土地鮮有超過(guò) 100 畝的。而 2021年僅上半年，全市就成交土地 20 宗，面積達(dá) 2513 畝，這些地塊在 2021 年也少有開(kāi)發(fā)。北京住總定鼎北路以西的兩幅 925 畝土地， 2021 年下半年征集代理，年底才開(kāi)始動(dòng)工；西小屯以及五女冢的的城中村改造項(xiàng)目也是只聽(tīng)鑼鼓不見(jiàn)動(dòng)土；與 2021 年一線城市“ 地王 ” 頻出相比，洛陽(yáng)的土地市場(chǎng)就顯得相當(dāng)沉寂了。 二、上市新盤(pán)屈指可數(shù) 2021 年全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目有 90 個(gè)，建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米。其中，瀍河的恒大綠洲 15 萬(wàn)平方米，西工區(qū)中安花園 5 萬(wàn)平方米，澗西區(qū)的壹號(hào)城邦 5 萬(wàn)平方米、世紀(jì)華陽(yáng)二期 13 萬(wàn)平方米，河畔明月 3 萬(wàn)平方米，新區(qū)的國(guó)寶花園帕提歐有近 3 萬(wàn)平方米，還有九鼎 中和灣 6 萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)疑也成了重頭戲，另市府名邸三期、順馳城 三期、政和東郡均以萬(wàn)余平方米入市，道北、老城等也有小地塊開(kāi)發(fā)。但號(hào)稱百萬(wàn)平方米大盤(pán)的東方經(jīng)典2021 年的推盤(pán)速度卻不盡如人意，一整年就推了 2 棟小戶型，其余再無(wú)新房源；泉舜財(cái)富中心下半年房源告急，去年年底才推出新房，價(jià)格還遮遮掩掩。澗西區(qū)的中泰世紀(jì)花城，原計(jì)劃 5 月份推出的五期項(xiàng)目也推遲到 2021 年。 西工核心區(qū)到 2021 年 5 月份就可以說(shuō) “ 一房難求 ” 了。申泰新世紀(jì)、廣廈中州國(guó)際清盤(pán)，城尚城、鑫源都市領(lǐng)秀、中僑銘秀剩余的都是高樓層大面積房源，政達(dá) 甘泉園的多層也悄無(wú)聲息地銷售一空，另外天仁 愛(ài)麗舍的工程問(wèn)題也 無(wú)人再提，這就不難理解期間出現(xiàn)的中安花園 2021 多人搶 400 套房子的現(xiàn)象了。 三、廣告投放嚴(yán)重縮水 2021年廣告投放，除了幾個(gè)所謂品牌大盤(pán)為維護(hù)形象露個(gè)臉以外，其余項(xiàng)目幾乎只剩下了開(kāi)盤(pán)廣告，階段性推廣廣告也銷聲匿跡。帝都國(guó)際城簡(jiǎn)單粗糙的廣告畫(huà)面成了報(bào)紙上一道怪異的風(fēng)景，其他讓人有點(diǎn)印象的估計(jì)也就是恒大綠洲 “ 開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值 ” 的廣告語(yǔ)了。如此簡(jiǎn)約的廣告投放也反映了市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征。 四、 項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 周邊環(huán)境： 項(xiàng)目地址位于洛陽(yáng)新區(qū)大學(xué)城。西臨學(xué)子街、洛陽(yáng)理工學(xué)院西校區(qū)，東臨 體育館、河南針灸學(xué)校，南臨開(kāi)元大道、河南科技大學(xué)，北臨洛 宜路、龍富小區(qū)。周圍交通極其便利，有 2 2 3 3 3 56 70 路公交車在項(xiàng)目周邊設(shè)站，去往宜陽(yáng)、新安的長(zhǎng)途車從項(xiàng)目門口經(jīng)過(guò)。由于項(xiàng)目位于大學(xué)城，有眾多學(xué)校和科研機(jī)構(gòu)，所以學(xué)術(shù)氛圍濃厚，治安狀況良好。新區(qū)整體綠化、美化環(huán)境良好，市場(chǎng)廣闊，適宜居住及商業(yè)開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)調(diào)查分析 世貿(mào)中心 ： 大樓占地 畝，主體建筑為蝴蝶結(jié)形，分為 A、 B、 C、 D 四座，其中臨開(kāi)元大道的 A 座、 B 座為寫(xiě)字樓，另外兩座為高檔公寓。 世貿(mào)中心主體層高 米，二樓設(shè)計(jì)為餐廳，其他樓層還設(shè)置有自助銀行、商務(wù)中心、便利店、咖啡廳、美容健身中心，有專門的凈水系統(tǒng)和廢舊公文粉碎系統(tǒng)。 地下停車場(chǎng)為 3 層立體停車位，可以停放 400 多輛轎車。洛陽(yáng)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、新區(qū)體育中心、雅香金陵大酒店、丹尼斯大賣場(chǎng)政和店 。 采用健康新風(fēng)系統(tǒng)，不開(kāi)窗即可呼吸新鮮空氣；中央凈水直供系統(tǒng)；購(gòu)物中心、咖啡廳、高檔中西餐廳、健身房、多功能會(huì)議廳；樓頂皇冠狀建筑為靜吧； C 座