【導讀】河洛帝景住宅商業(yè)區(qū)位于洛陽新區(qū)。小區(qū)北靠洛宜路、東臨。王城大道，南接開元大道，西臨學子街。小區(qū)與洛陽新區(qū)體育廣。場緊密相連，周邊是洛陽大學城。有洛陽理工東區(qū)校區(qū)。技大學、針灸按摩學院。小區(qū)可以方便達到洛浦公園、洛陽市政。府、音樂噴泉、洛南龍門石窟等。該住宅商業(yè)區(qū)具有十分優(yōu)越的。地理位置和極為便利的交通條件，消費人口眾多。河洛帝景住宅商業(yè)小區(qū)為洛陽新區(qū)開發(fā)項目之一。熱力等配套市政設施管網(wǎng)，小區(qū)開發(fā)已具備了有利的市政配套條件。政管網(wǎng)中方便接入和接出。重溫了06、07年高峰期的繁榮；9、10月，宏觀經(jīng)濟回暖跡象明顯，回升的基礎也在進一步增強。逐漸扭轉,必然帶來中央政策重點的調整。來的一系列促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施必將調整。近期中央密集的行業(yè)調整政策，也恰恰反。映出中對這種市場隱憂的關注與重視。在內的優(yōu)惠政策的收緊也在市場猜測中一一落實。07年被喻為經(jīng)濟危機前夕，但是我們細看，2021年總體成交量小，且集中成交的6、7、8

　　

【正文】 范區(qū)、河洛文化旅游精品區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗區(qū)、現(xiàn)代復合型新區(qū)和對外開放示 范區(qū)。 新區(qū) 總面積 480 平方公里 洛陽新區(qū)概念并不只是原來的 “ 洛陽新區(qū) ” ，方案新規(guī)劃的洛陽新區(qū)西至洛陽環(huán)城高速，東至偃師市高龍鎮(zhèn)西邊界，南至偃師 — 伊川邊界，北至白馬寺鎮(zhèn)，涵蓋洛龍區(qū)、龍門文化旅游園區(qū)、偃師市西南部三個部分，總面積 480 平方公里。 其中，洛龍區(qū)面積 185 平方公里，主要包括原洛陽新區(qū)、洛陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、洛龍科技園區(qū)、白馬寺景區(qū)；龍門文化旅游園區(qū)面積 31 平方公里；偃師市部分面積 264 平方公里，涵蓋李村、諸葛、佃莊、龐村、寇店五個鎮(zhèn)，主要包括伊洛產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展區(qū)域。 新區(qū) 規(guī)劃要求 設立正廳級架構管理 “ 六個區(qū) ” 根據(jù)通知，洛陽新區(qū)的綜合改革試驗和開發(fā)建設在省委、省政府統(tǒng)一領導下實施，重大問題報請省委、省政府研究決定。在體制上，成立洛陽新區(qū)兩級組織管理機構。 也就是說，洛陽市成立洛陽新區(qū)規(guī)劃建設領導小組，主要負責洛陽新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、重大規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、重大基礎設施等規(guī)劃建設中的重大問題決策，審議確定各產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提出的年度計劃和建設任務，指導洛陽新區(qū)按照 “ 小政府、大社會 ” 模式運作等。 同時，還要成立洛陽新區(qū)工委和管委會，分別作為洛陽市委、市政府的派出機構，按正廳級架構設置 ，下轄原洛陽新區(qū)、洛龍科技園區(qū)、洛陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、伊洛工業(yè)園區(qū)、龍門文化旅游園區(qū)五個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和洛龍區(qū)。管委會是新區(qū)規(guī)劃建設的執(zhí)行機構，具有統(tǒng)一規(guī)劃編制、人事管理、財政管理等職權。 五、 規(guī)劃方案及建設條件 項目總體規(guī)劃建設 1）建設方案 經(jīng)洛陽市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下： 本項目計劃在靠近洛陽理工學院（西區(qū)）一側建大學生商業(yè)城： 為 4 層框架結構，占地 75 畝、建筑面積 80000 平方米。住本宗土地東側擬建 7 棟住宅樓，各地下一層，地上 12 層；總建筑面積為 60480平方米，此外，還將完成部分公建配套設施 的建設。 2）規(guī)劃目標 （ 1）以建造具有當代先進性水平的優(yōu)質城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施、文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （ 2）以建設具有時尚特色的大學生商業(yè)娛樂城。面向周邊大學生及居民，以及新區(qū)公務員提供最優(yōu)秀的商業(yè)服務。 （ 3）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術，提高住宅功能質量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果、使住宅商業(yè)區(qū)具有較高的科技含量。 （ 4）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （ 5）吸收各項好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 1）建設方式。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本、質量。 2）進度安排。項目擬用 2 年分 3 期進行。 1 期（ 8 個月） 2021 年 3 月 —— 2021 年 10 月，場地平整，商業(yè)樓 建設裝修 2 期（ 8 個月） 2021 年 11 月 —— 2021 年 6 月 ,17樓面建設、裝修及部分公建配套設施建設 3 期（ 8 個月） 2021 年 7 月 —— 2021 年 2 月 ,714樓面建設、裝修及部分公建配套設施建設 六、 風險分析 影響 本項目的不確定因素主要有以下幾個方面：建造成本、售價、貸款利息等。這些因素受當?shù)卣巍?經(jīng)濟、 社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點 影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是總投資、商品房銷售價格、商品房銷售率、商業(yè)城店鋪出租價格和商業(yè)城店鋪出租率等。當上述不利因素向不利方向變動，直到項目的稅前利潤為零時，各因素此時的值即為本項目盈虧平橫時的臨界點值。詳見下表： 盈 虧平衡表 項目 不確定因素 盈虧平衡點分析 綜上所述，當項目的投資總成本增加 45%，或商品房銷售價格下降 31%，或 商品房銷售率下降 %，或商業(yè)城店鋪出租價格每年總投資 （萬元） 商品房銷售價 （元∕平方米） 商品房銷售率 商業(yè)城店鋪出租價格 (每年每平方米 ) 商業(yè)城店鋪出租率 正常情況 3999 100% 600 80% 因素盈虧平橫點變化百分比 45% 31% % 28% % 因素盈虧平衡點值 % 432 % 稅前利潤 0 0 0 0 0 稅前利潤變化幅度 100% 100% 100% 100% 100% 每平方米下降 28%，或商業(yè)城店鋪出租率下降 %時，達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預測，該項目的投資總成本增加不會增加 15%，平均銷售單價不會低于 3000 元∕平方米，商品房銷售率不會低于85%，所以，該項目在正常市場經(jīng)濟和穩(wěn)定的社會治安條件下有盈無虧。 七、 結論和建議 項目具有較好的投資環(huán)境與機遇 近年來我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，房地產(chǎn)市場的不斷調整和完善，居民對住房的剛性需求以及 對住房條件和生活水平要求的不斷提高，造就了廣闊的市場，再加上本項目周邊高校林立，文化底蘊非常濃厚，距市政府一站之隔，大型市政設施舉目可見，再加上市政府對新區(qū)建設的大力支持及相關的優(yōu)惠政策，這些方方面面都為本項目提供了一個良好的投資環(huán)境與機遇。 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 （ 1）、 本項目工程的主要技術經(jīng)濟參數(shù)： 建筑面積： 202160 平方米 總投資： 萬元 （ 2）、 經(jīng)計算，本項目的主要經(jīng)濟指標如下 : 平均單位成本 元∕平方米 總租 售收入 住宅 平均銷售單價 3999 元∕平方米 商業(yè)平均出租單價 600 元每平方米每年 稅后利潤 萬元 財務凈現(xiàn)值 萬元 財務 內部收益率 % 投資利潤率 % 這些經(jīng)濟指標是根據(jù)目前市場狀況預測得，且隨著新區(qū)建設的發(fā)展，形勢會越來越好。 項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目有得天獨厚的寶貴地段資源，升值潛力無限，在新區(qū)大型商貿(mào)城更是沒有，而周邊的市場卻是龐大無比，在 招商方面應該是很容易解決的，且本項目屬大規(guī)模性開發(fā)，在開發(fā)經(jīng)營過程中政府又給予了一定優(yōu)惠政策，這些大大降低了開發(fā)成本。只要在實施過程中加以科學的管理和控制，風險是很小的。 項目實施的難點 1 本項目涉及拆遷問題，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度較大 2 周邊與本項目定位相似的樓盤有幾個，要控制好施工的進度和入市的時機，且要根據(jù)情況不斷調整，難度較大。 河洛帝景商住兩用社區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益評價 (1)、 經(jīng)濟效益評價 本小區(qū)項目中財務凈現(xiàn)值為 萬元，財務內部經(jīng)收益率為%，高于基準 收益率 18%。投資利潤率為 %，也高于房地產(chǎn)項目的平均收益率，因此，該房地產(chǎn)住宅項目在經(jīng)濟效益上是可行的。 本商住項目各方面的技術指標均高于平均指標，且自身有較強的貸款償還能力。因此，本項目在資金流動上可行。 (2)、社會效益評價 社區(qū)周圍因開發(fā)而進行的市政配套建設，道路、綠化的改造，大大改善了周圍的生活環(huán)境。 本項目的開發(fā)，可為新農(nóng)村建設提供了一個借鑒，改善環(huán)境對新區(qū)的發(fā)展起了很大的推動作用，對大學城的發(fā)展也具有很大的影響。 本項目商業(yè)城的建設大大方便了周邊大學生和居民的日常生活。 (3)、 環(huán)境效 益評價 本區(qū)要滿足商家投資環(huán)境的穩(wěn)定性，居住環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、開放性、適應性強的商住區(qū)域，創(chuàng)造具有良好投資、居住環(huán)境，又完善設施的文明小區(qū)。 為達到該目標，該項目在規(guī)劃中注重以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。本項目具有良好的環(huán)境效益。 預測與防范 項目總投資、項目銷售收入和工程進度三項因素是項目投資的主要敏感因素，是影響開發(fā)利潤的重要因素。在開發(fā)過程中，要嚴格控制建設成本，降低工程不必要的支出；銷售收入對項目的利潤影響相 當大，每增加一個百分點，對項目利潤都有較大影響，在銷售過程中，注意價格控制和價格策略的運用，注意項目上市時機和上市技巧，注意尾盤銷售的時間控制，銷售進度直接影響工程款項的收回，進而影響下 一期的持續(xù)開發(fā)，因此應控制好銷售進度的安排，加強銷售員的培訓或直接找銷售代理公司，她們更專業(yè)。在推廣方面，應該控制好廣告費用，避免沒有效果的支出