【導(dǎo)讀】河洛帝景住宅商業(yè)區(qū)位于洛陽(yáng)新區(qū)。小區(qū)北靠洛宜路、東臨。王城大道，南接開元大道，西臨學(xué)子街。小區(qū)與洛陽(yáng)新區(qū)體育廣。場(chǎng)緊密相連，周邊是洛陽(yáng)大學(xué)城。有洛陽(yáng)理工東區(qū)校區(qū)。技大學(xué)、針灸按摩學(xué)院。小區(qū)可以方便達(dá)到洛浦公園、洛陽(yáng)市政。府、音樂噴泉、洛南龍門石窟等。該住宅商業(yè)區(qū)具有十分優(yōu)越的。地理位置和極為便利的交通條件，消費(fèi)人口眾多。河洛帝景住宅商業(yè)小區(qū)為洛陽(yáng)新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目之一。熱力等配套市政設(shè)施管網(wǎng)，小區(qū)開發(fā)已具備了有利的市政配套條件。政管網(wǎng)中方便接入和接出。重溫了06、07年高峰期的繁榮；9、10月，宏觀經(jīng)濟(jì)回暖跡象明顯，回升的基礎(chǔ)也在進(jìn)一步增強(qiáng)。逐漸扭轉(zhuǎn),必然帶來(lái)中央政策重點(diǎn)的調(diào)整。來(lái)的一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施必將調(diào)整。近期中央密集的行業(yè)調(diào)整政策，也恰恰反。映出中對(duì)這種市場(chǎng)隱憂的關(guān)注與重視。在內(nèi)的優(yōu)惠政策的收緊也在市場(chǎng)猜測(cè)中一一落實(shí)。07年被喻為經(jīng)濟(jì)危機(jī)前夕，但是我們細(xì)看，2021年總體成交量小，且集中成交的6、7、8

　　

【正文】 范區(qū)、河洛文化旅游精品區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)和對(duì)外開放示 范區(qū)。 新區(qū) 總面積 480 平方公里 洛陽(yáng)新區(qū)概念并不只是原來(lái)的 “ 洛陽(yáng)新區(qū) ” ，方案新規(guī)劃的洛陽(yáng)新區(qū)西至洛陽(yáng)環(huán)城高速，東至偃師市高龍鎮(zhèn)西邊界，南至偃師 — 伊川邊界，北至白馬寺鎮(zhèn)，涵蓋洛龍區(qū)、龍門文化旅游園區(qū)、偃師市西南部三個(gè)部分，總面積 480 平方公里。 其中，洛龍區(qū)面積 185 平方公里，主要包括原洛陽(yáng)新區(qū)、洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、洛龍科技園區(qū)、白馬寺景區(qū)；龍門文化旅游園區(qū)面積 31 平方公里；偃師市部分面積 264 平方公里，涵蓋李村、諸葛、佃莊、龐村、寇店五個(gè)鎮(zhèn)，主要包括伊洛產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展區(qū)域。 新區(qū) 規(guī)劃要求 設(shè)立正廳級(jí)架構(gòu)管理 “ 六個(gè)區(qū) ” 根據(jù)通知，洛陽(yáng)新區(qū)的綜合改革試驗(yàn)和開發(fā)建設(shè)在省委、省政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施，重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)省委、省政府研究決定。在體制上，成立洛陽(yáng)新區(qū)兩級(jí)組織管理機(jī)構(gòu)。 也就是說(shuō)，洛陽(yáng)市成立洛陽(yáng)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負(fù)責(zé)洛陽(yáng)新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、重大規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、重大基礎(chǔ)設(shè)施等規(guī)劃建設(shè)中的重大問(wèn)題決策，審議確定各產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提出的年度計(jì)劃和建設(shè)任務(wù)，指導(dǎo)洛陽(yáng)新區(qū)按照 “ 小政府、大社會(huì) ” 模式運(yùn)作等。 同時(shí)，還要成立洛陽(yáng)新區(qū)工委和管委會(huì)，分別作為洛陽(yáng)市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，按正廳級(jí)架構(gòu)設(shè)置 ，下轄原洛陽(yáng)新區(qū)、洛龍科技園區(qū)、洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、伊洛工業(yè)園區(qū)、龍門文化旅游園區(qū)五個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和洛龍區(qū)。管委會(huì)是新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有統(tǒng)一規(guī)劃編制、人事管理、財(cái)政管理等職權(quán)。 五、 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè) 1）建設(shè)方案 經(jīng)洛陽(yáng)市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 本項(xiàng)目計(jì)劃在靠近洛陽(yáng)理工學(xué)院（西區(qū)）一側(cè)建大學(xué)生商業(yè)城： 為 4 層框架結(jié)構(gòu)，占地 75 畝、建筑面積 80000 平方米。住本宗土地東側(cè)擬建 7 棟住宅樓，各地下一層，地上 12 層；總建筑面積為 60480平方米，此外，還將完成部分公建配套設(shè)施 的建設(shè)。 2）規(guī)劃目標(biāo) （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)性水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施、文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （ 2）以建設(shè)具有時(shí)尚特色的大學(xué)生商業(yè)娛樂城。面向周邊大學(xué)生及居民，以及新區(qū)公務(wù)員提供最優(yōu)秀的商業(yè)服務(wù)。 （ 3）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果、使住宅商業(yè)區(qū)具有較高的科技含量。 （ 4）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （ 5）吸收各項(xiàng)好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 1）建設(shè)方式。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 2）進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用 2 年分 3 期進(jìn)行。 1 期（ 8 個(gè)月） 2021 年 3 月 —— 2021 年 10 月，場(chǎng)地平整，商業(yè)樓 建設(shè)裝修 2 期（ 8 個(gè)月） 2021 年 11 月 —— 2021 年 6 月 ,17樓面建設(shè)、裝修及部分公建配套設(shè)施建設(shè) 3 期（ 8 個(gè)月） 2021 年 7 月 —— 2021 年 2 月 ,714樓面建設(shè)、裝修及部分公建配套設(shè)施建設(shè) 六、 風(fēng)險(xiǎn)分析 影響 本項(xiàng)目的不確定因素主要有以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、貸款利息等。這些因素受當(dāng)?shù)卣巍?經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) 影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是總投資、商品房銷售價(jià)格、商品房銷售率、商業(yè)城店鋪出租價(jià)格和商業(yè)城店鋪出租率等。當(dāng)上述不利因素向不利方向變動(dòng)，直到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零時(shí)，各因素此時(shí)的值即為本項(xiàng)目盈虧平橫時(shí)的臨界點(diǎn)值。詳見下表： 盈 虧平衡表 項(xiàng)目 不確定因素 盈虧平衡點(diǎn)分析 綜上所述，當(dāng)項(xiàng)目的投資總成本增加 45%，或商品房銷售價(jià)格下降 31%，或 商品房銷售率下降 %，或商業(yè)城店鋪出租價(jià)格每年總投資 （萬(wàn)元） 商品房銷售價(jià) （元∕平方米） 商品房銷售率 商業(yè)城店鋪出租價(jià)格 (每年每平方米 ) 商業(yè)城店鋪出租率 正常情況 3999 100% 600 80% 因素盈虧平橫點(diǎn)變化百分比 45% 31% % 28% % 因素盈虧平衡點(diǎn)值 % 432 % 稅前利潤(rùn) 0 0 0 0 0 稅前利潤(rùn)變化幅度 100% 100% 100% 100% 100% 每平方米下降 28%，或商業(yè)城店鋪出租率下降 %時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本增加不會(huì)增加 15%，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于 3000 元∕平方米，商品房銷售率不會(huì)低于85%，所以，該項(xiàng)目在正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定的社會(huì)治安條件下有盈無(wú)虧。 七、 結(jié)論和建議 項(xiàng)目具有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)整和完善，居民對(duì)住房的剛性需求以及 對(duì)住房條件和生活水平要求的不斷提高，造就了廣闊的市場(chǎng)，再加上本項(xiàng)目周邊高校林立，文化底蘊(yùn)非常濃厚，距市政府一站之隔，大型市政設(shè)施舉目可見，再加上市政府對(duì)新區(qū)建設(shè)的大力支持及相關(guān)的優(yōu)惠政策，這些方方面面都為本項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 （ 1）、 本項(xiàng)目工程的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 建筑面積： 202160 平方米 總投資： 萬(wàn)元 （ 2）、 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 平均單位成本 元∕平方米 總租 售收入 住宅 平均銷售單價(jià) 3999 元∕平方米 商業(yè)平均出租單價(jià) 600 元每平方米每年 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 % 投資利潤(rùn)率 % 這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè)得，且隨著新區(qū)建設(shè)的發(fā)展，形勢(shì)會(huì)越來(lái)越好。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目有得天獨(dú)厚的寶貴地段資源，升值潛力無(wú)限，在新區(qū)大型商貿(mào)城更是沒有，而周邊的市場(chǎng)卻是龐大無(wú)比，在 招商方面應(yīng)該是很容易解決的，且本項(xiàng)目屬大規(guī)模性開發(fā)，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中政府又給予了一定優(yōu)惠政策，這些大大降低了開發(fā)成本。只要在實(shí)施過(guò)程中加以科學(xué)的管理和控制，風(fēng)險(xiǎn)是很小的。 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 1 本項(xiàng)目涉及拆遷問(wèn)題，開發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度較大 2 周邊與本項(xiàng)目定位相似的樓盤有幾個(gè)，要控制好施工的進(jìn)度和入市的時(shí)機(jī)，且要根據(jù)情況不斷調(diào)整，難度較大。 河洛帝景商住兩用社區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益評(píng)價(jià) (1)、 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 本小區(qū)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部經(jīng)收益率為%，高于基準(zhǔn) 收益率 18%。投資利潤(rùn)率為 %，也高于房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均收益率，因此，該房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。 本商住項(xiàng)目各方面的技術(shù)指標(biāo)均高于平均指標(biāo)，且自身有較強(qiáng)的貸款償還能力。因此，本項(xiàng)目在資金流動(dòng)上可行。 (2)、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 社區(qū)周圍因開發(fā)而進(jìn)行的市政配套建設(shè)，道路、綠化的改造，大大改善了周圍的生活環(huán)境。 本項(xiàng)目的開發(fā)，可為新農(nóng)村建設(shè)提供了一個(gè)借鑒，改善環(huán)境對(duì)新區(qū)的發(fā)展起了很大的推動(dòng)作用，對(duì)大學(xué)城的發(fā)展也具有很大的影響。 本項(xiàng)目商業(yè)城的建設(shè)大大方便了周邊大學(xué)生和居民的日常生活。 (3)、 環(huán)境效 益評(píng)價(jià) 本區(qū)要滿足商家投資環(huán)境的穩(wěn)定性，居住環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、開放性、適應(yīng)性強(qiáng)的商住區(qū)域，創(chuàng)造具有良好投資、居住環(huán)境，又完善設(shè)施的文明小區(qū)。 為達(dá)到該目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中注重以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。 預(yù)測(cè)與防范 項(xiàng)目總投資、項(xiàng)目銷售收入和工程進(jìn)度三項(xiàng)因素是項(xiàng)目投資的主要敏感因素，是影響開發(fā)利潤(rùn)的重要因素。在開發(fā)過(guò)程中，要嚴(yán)格控制建設(shè)成本，降低工程不必要的支出；銷售收入對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)影響相 當(dāng)大，每增加一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)都有較大影響，在銷售過(guò)程中，注意價(jià)格控制和價(jià)格策略的運(yùn)用，注意項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)和上市技巧，注意尾盤銷售的時(shí)間控制，銷售進(jìn)度直接影響工程款項(xiàng)的收回，進(jìn)而影響下 一期的持續(xù)開發(fā)，因此應(yīng)控制好銷售進(jìn)度的安排，加強(qiáng)銷售員的培訓(xùn)或直接找銷售代理公司，她們更專業(yè)。在推廣方面，應(yīng)該控制好廣告費(fèi)用，避免沒有效果的支出