【正文】 在開發(fā)過程中，要嚴(yán)格控制建設(shè)成本，降低工程不必要的支出；銷售收入對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)影響相 當(dāng)大，每增加一個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)都有較大影響，在銷售過程中，注意價(jià)格控制和價(jià)格策略的運(yùn)用，注意項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)和上市技巧，注意尾盤銷售的時(shí)間控制，銷售進(jìn)度直接影響工程款項(xiàng)的收回，進(jìn)而影響下 一期的持續(xù)開發(fā)，因此應(yīng)控制好銷售進(jìn)度的安排，加強(qiáng)銷售員的培訓(xùn)或直接找銷售代理公司，她們更專業(yè)。 (3)、 環(huán)境效 益評(píng)價(jià) 本區(qū)要滿足商家投資環(huán)境的穩(wěn)定性，居住環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、開放性、適應(yīng)性強(qiáng)的商住區(qū)域，創(chuàng)造具有良好投資、居住環(huán)境，又完善設(shè)施的文明小區(qū)。因此，本項(xiàng)目在資金流動(dòng)上可行。 項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 1 本項(xiàng)目涉及拆遷問題，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度較大 2 周邊與本項(xiàng)目定位相似的樓盤有幾個(gè)，要控制好施工的進(jìn)度和入市的時(shí)機(jī)，且要根據(jù)情況不斷調(diào)整，難度較大。 七、 結(jié)論和建議 項(xiàng)目具有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)整和完善，居民對(duì)住房的剛性需求以及 對(duì)住房條件和生活水平要求的不斷提高，造就了廣闊的市場(chǎng)，再加上本項(xiàng)目周邊高校林立，文化底蘊(yùn)非常濃厚，距市政府一站之隔，大型市政設(shè)施舉目可見，再加上市政府對(duì)新區(qū)建設(shè)的大力支持及相關(guān)的優(yōu)惠政策，這些方方面面都為本項(xiàng)目提供了一個(gè)良好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) 影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是總投資、商品房銷售價(jià)格、商品房銷售率、商業(yè)城店鋪出租價(jià)格和商業(yè)城店鋪出租率等。 2）進(jìn)度安排。 （ 4）合理組織綠化、交通體系， 完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 2）規(guī)劃目標(biāo) （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)性水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施、文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 同時(shí)，還要成立洛陽(yáng)新區(qū)工委和管委會(huì)，分別作為洛陽(yáng)市委、市政府的派出機(jī)構(gòu)，按正廳級(jí)架構(gòu)設(shè)置 ，下轄原洛陽(yáng)新區(qū)、洛龍科技園區(qū)、洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、伊洛工業(yè)園區(qū)、龍門文化旅游園區(qū)五個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和洛龍區(qū)。 其中，洛龍區(qū)面積 185 平方公里，主要包括原洛陽(yáng)新區(qū)、洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、洛龍科技園區(qū)、白馬寺景區(qū)；龍門文化旅游園區(qū)面積 31 平方公里；偃師市部分面積 264 平方公里，涵蓋李村、諸葛、佃莊、龐村、寇店五個(gè)鎮(zhèn)，主要包括伊洛產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展區(qū)域。 由于洛陽(yáng)市位于省規(guī)劃的中原城市群 鄭汴洛、伏牛東、南太行三大產(chǎn)業(yè)帶的交會(huì)點(diǎn)，是國(guó)家豫西、山西、陜西能源重化工基地的組成部分，經(jīng)濟(jì)總量在中部六省所有地級(jí)以上城市中居第四位。全新管理：專業(yè)商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司和商戶聯(lián)合委員會(huì)共同管理。 該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出，理念先進(jìn)，主要特點(diǎn)可概括為：全新形態(tài)： 5 個(gè)現(xiàn)代化立體街區(qū)，內(nèi)街寬 8 米，車流、人流、物流合理通暢。丹尼斯與大張盛德美已入駐本區(qū)域，以萬旺鋪為中心的洛南商圈正在崛起。這里的商鋪以精致的大開間商鋪為主，同時(shí)規(guī)劃大型商場(chǎng)、家具城、窗簾布藝、婚紗影樓之類的生活配套來滿足更多生活需要，品牌服裝、精品名店以及知名超市更能體現(xiàn)尊崇。 項(xiàng)目特點(diǎn)：萬旺鋪，坐鎮(zhèn)市政府投入 50 億元建設(shè)的洛南新區(qū)核心，扼守洛南中央生活區(qū)政和路、金城寨街、通濟(jì)街和太康路四條主干道上的臨街旺鋪。長(zhǎng)興 項(xiàng)目總建筑面積 25000 平方米，包含商業(yè)步行街、寫字樓，具有復(fù)合、互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，為提升財(cái)富聚集創(chuàng)造效率。 項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目對(duì)手調(diào)查分析 長(zhǎng)興 建業(yè)高爾夫花園北面建業(yè)森林半島別墅區(qū)，東臨貫穿南北洛陽(yáng)新老城區(qū)的王城大道，南面 10000 平方米規(guī)劃的市政水景公 園，西接英才路。 配套 有線電視、天然氣、寬帶、電梯、雙層玻璃、外墻外保溫。 綠都塞納春天 ：該項(xiàng)目 已經(jīng)于 2021 年 6 月正式進(jìn)入開工階段。 周邊游 大張盛德美、丹尼斯大賣場(chǎng)政和店、洛陽(yáng)新區(qū)行政商務(wù)中心、距洛陽(yáng)大學(xué)城、洛陽(yáng)一高 ， 休閑娛樂健身場(chǎng)所、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、五星級(jí)皇家會(huì)所、沿街商業(yè)配套、雙語(yǔ)幼兒園 。 停車位： 商場(chǎng)共 2800 停車位， 500左右地下停車位總戶數(shù) 2100 戶 。 小區(qū) 有 寬帶 ,有線電視 ,電梯 ,暖氣 ,天然氣 ,汽車庫(kù) ,18 萬平方米 Shopping Mall 。 泉舜財(cái)富中心 ：項(xiàng)目位于 洛陽(yáng)市洛陽(yáng)新區(qū)市政府大樓對(duì)面，面臨洛陽(yáng)音樂噴泉，東臨長(zhǎng)興街，北至展覽路，南倚翠云路，西靠永泰路 ， 占地 418 畝，總規(guī)劃建筑面積約 118 萬平方米，是集商業(yè)、辦公、居住為一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。 地上 13 層為高端商業(yè)服務(wù)裙樓。 地下停車場(chǎng)為 3 層立體停車位，可以停放 400 多輛轎車。由于項(xiàng)目位于大學(xué)城，有眾多學(xué)校和科研機(jī)構(gòu)，所以學(xué)術(shù)氛圍濃厚，治安狀況良好。如此簡(jiǎn)約的廣告投放也反映了市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征。 甘泉園的多層也悄無聲息地銷售一空，另外天仁 但號(hào)稱百萬平方米大盤的東方經(jīng)典2021 年的推盤速度卻不盡如人意，一整年就推了 2 棟小戶型，其余再無新房源；泉舜財(cái)富中心下半年房源告急，去年年底才推出新房，價(jià)格還遮遮掩掩。北京住總定鼎北路以西的兩幅 925 畝土地， 2021 年下半年征集代理，年底才開始動(dòng)工；西小屯以及五女冢的的城中村改造項(xiàng)目也是只聽鑼鼓不見動(dòng)土；與 2021 年一線城市“ 地王 ” 頻出相比，洛陽(yáng)的土地市場(chǎng)就顯得相當(dāng)沉寂了。中弘 從交房后期情況看，僅有 1%的轉(zhuǎn)讓，炒房現(xiàn)象不高。一類是以自住或者改善型需求為主的中州國(guó)際、香港城，囊括了西工、澗西兩大洛北核心客戶區(qū)域。 2021 年住宅成交 3 萬多套，成交面積 342 萬㎡，超越 2021 年。 2021年憋著勁觀 望的購(gòu)買力在 2021 年上半年集中噴發(fā)。 三、 市場(chǎng)研究 2021 年商品房總銷售額 122 億元，刷新了歷史紀(jì)錄。洛陽(yáng)不僅以千年古都的輝煌歷史和燦爛深厚的文化底蘊(yùn)著稱于世，也以現(xiàn)代文明的豐富多彩和特色鮮明而成為華夏腹地的一顆璀璨明珠 。另外任何政策執(zhí)行他都是需要一定的條件，任何政策執(zhí)行都需要支付成本，當(dāng)前各項(xiàng)公共物品普遍面臨供給不足。對(duì)具體企業(yè)來說，對(duì)他的管理還是地區(qū)政府來的直接。 最后一個(gè)建議，擴(kuò)大城市政府，房地產(chǎn)開發(fā)的自主權(quán)，我還是堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)是區(qū)域性的市場(chǎng)，我們幅員遼闊，一個(gè)省區(qū)的復(fù)員幾相當(dāng)一個(gè)歐洲蟈蟈，發(fā)展條件差異 很大。 ，主要是嚴(yán)格界定企業(yè)不需做什么，政府這種權(quán)利的編輯他應(yīng)該法定為依據(jù)。政府并不承擔(dān)調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政府并不條件市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的成本買賣。 第五，調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)是企業(yè)決策，這個(gè)稿子是寫在“中央六條”那么現(xiàn)在發(fā)展還 堅(jiān)持我們觀點(diǎn)。 第二，完善聯(lián)租房這個(gè)制度要以共就財(cái)力支持為約束條件及我們之所以有些政策落實(shí)不了，是沒有條件，當(dāng)然有條件不落實(shí)是強(qiáng)制落實(shí)是另外一個(gè)問題。也是順利推進(jìn)住房改革的重要條件。目前仍為許多人所青睞，這樣做也有利于降低商品房的市場(chǎng)的平均價(jià)格，但是這項(xiàng)政策一開始，不僅在執(zhí)行中存在不規(guī)范，而且對(duì)正在形成正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)的工序關(guān)系它已經(jīng)造成嚴(yán)重的扭曲。一方面，要通過市場(chǎng)化的這種改革來解決。 我認(rèn)為這是政府如果調(diào)控應(yīng)當(dāng)著重調(diào)控的方面。實(shí)際說，中國(guó)房地產(chǎn)背后是復(fù)雜的利益關(guān)系，是復(fù)雜的利益分配，通過調(diào)整土地政策和編制城市規(guī)劃，保證合理的房地產(chǎn)開發(fā)用地和節(jié)約用地。我始終堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的外部性和社會(huì)性，亦開發(fā)要求相當(dāng)適應(yīng)建設(shè)和公共服務(wù)配套跟進(jìn)，并拉動(dòng)周邊土地的升值，政府調(diào)控精當(dāng)更多地集中在市場(chǎng)適齡的領(lǐng)域，也就是，我們搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)不是萬能，這一點(diǎn)是肯定。 我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)性的目標(biāo)，而不是暫時(shí)的，針對(duì)某一個(gè)方面的。我國(guó)的化肥農(nóng)用價(jià)格的控制的幾十，這也從反面證明，持續(xù)的控制某種商品的價(jià)值，最與平衡市場(chǎng)價(jià)格是負(fù)責(zé)效應(yīng)。除了非常時(shí)期，遇到出發(fā)事件，作為臨時(shí)的應(yīng)急措施，舉行必要性 — 從一個(gè)長(zhǎng)期 來參考，似乎還每年成功的先例。這里針對(duì)中央現(xiàn)行政策，做一個(gè)解毒，從學(xué)術(shù)研究的角度來談 具體包括以下幾個(gè)方面 ，他的基本著力點(diǎn)是什么？方向是什么？要以增加住宅的有效供給為主導(dǎo)目的這是我們基本判斷?，F(xiàn)時(shí)以自住需求為主導(dǎo)、量?jī)r(jià)齊升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房者和發(fā)展商在房?jī)r(jià)的心理承受能力方面已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新臺(tái)階，并達(dá)到市場(chǎng)共識(shí)，正因?yàn)樵谶@樣一個(gè)高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)環(huán)境下買賣雙方仍然交投活躍，也就夯實(shí)了房?jī)r(jià)上揚(yáng)的基礎(chǔ)。 2021 年上半年不斷放松的房地產(chǎn)信貸， 實(shí)際上在下半年已經(jīng)開始逐步收緊，其實(shí)也意味著貨幣政策的制定者對(duì)于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)始終高度重視，雖然寬松的貨幣政策的大背景不變，但在收緊的方向下，投資的流向是否能像 09 年那樣繼續(xù)眷戀房地產(chǎn)？ 2021 年如此龐大的前期投資， 2021 年是否得以延續(xù)，又如何得以延續(xù)？ 另一方面，市場(chǎng)需求經(jīng)過 09